부동산 비중이 높은 법인은 비상장주식 평가에서 가중치가 2대 3으로 역전돼 상속·승계 부담이 더 무겁습니다. 비중 임계선(50%·80%), 순자산가치 구성, 평가 타이밍을 이해하면 주식가치를 미리 관리할 수 있습니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글의 관리 전략을 점검할 필요가 있습니다.
•
자산의 상당 부분이 부동산(토지·건물)으로 구성된 비상장법인의 오너입니다.
•
부동산임대업을 영위하거나, 사업회사 안에 사옥·임대용 부동산을 함께 보유하고 있습니다.
•
자녀에게 주식을 증여하거나 가업을 승계할 계획이 있는데, 주식 평가액이 얼마나 나올지 가늠이 안 됩니다.
•
잉여금이 오래 쌓여 있고, 향후 상속세 부담이 걱정됩니다.
이 글은 "부동산법인이 왜 불리한가"를 다시 설명하는 글이 아닙니다. 그 이유는 아래에서 한 문단으로 요약하고, 본문은 "그래서 주식가치를 어떻게 미리 관리하는가"에 집중합니다.
먼저, 왜 부동산법인이 더 불리한가 (요약)
비상장주식은 시장가격이 없으므로 세법이 정한 보충적 평가방법으로 가액을 매깁니다. 일반 법인은 1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균합니다. 그런데 부동산과다보유법인(자산총액 중 부동산 비중이 50% 이상인 법인)은 이 비율이 2와 3으로 역전됩니다. 부동산은 그동안 오른 시세가 순자산가치에 그대로 잡히기 때문에, 비중이 더 큰 순자산가치 쪽으로 평가액이 끌려 올라갑니다. 같은 잉여금·같은 손익이라도 부동산법인의 주식이 더 비싸게 평가되고, 그만큼 상속·증여세도 무거워지는 구조입니다.
이 계산구조(2대 3 역전, 3대 2 가중평균 공식, 순자산가치 80% 하한선, 부동산과다보유법인의 정의)는 별도의 글에서 자세히 다루었습니다. 공식과 메커니즘이 궁금하다면 아래 글을 먼저 보시고, 이 글에서는 그 구조를 전제로 한 관리 전략만 정리합니다.
•
평가 공식과 메커니즘: 비상장주식 보충적 평가법 심화 — 3:2 가중평균 완전 해부
핵심은, 평가 구조가 정해져 있다고 해서 결과까지 고정된 것은 아니라는 점입니다. 자산 구성, 부채 구성, 손익 흐름, 증여·승계 시점은 오너가 미리 손댈 수 있는 변수입니다.
관리 레버 1 — 부동산 비중 임계선을 관리합니다
부동산법인의 평가에서 가장 먼저 봐야 할 것은 두 개의 임계선입니다. 자산총액 대비 부동산 비중이 어디에 있느냐에 따라 평가 구조 자체가 바뀝니다.
•
부동산 비중 50% 미만 — 일반 법인으로 순손익가치와 순자산가치를 3 대 2로 가중평균합니다 (상증세법 시행령 §54①).
•
부동산 비중 50% 이상 — 부동산과다보유법인으로 가중치가 2 대 3으로 역전됩니다 (상증세법 시행령 §54①, 소득세법 §94①4다목).
•
부동산 비중 80% 이상 — 순손익가치를 제외하고 순자산가치 100%로만 평가합니다 (상증세법 시행령 §54④3호).
여기서 부동산 비중은 토지·건물뿐 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리 등(소득세법 제94조제1항제4호다목 1)·2))까지 포함해 자산총액과 비교합니다.
관리의 출발점은 우리 회사가 지금 어느 구간에 있는지 정확히 아는 것입니다.
•
50% 선 근처라면, 사업용 자산(설비·재고·매출채권 등)이나 사업 부문이 늘어나면 분모(자산총액)에서 부동산이 차지하는 비율이 내려갈 수 있습니다. 반대로 부동산만 추가 취득하면 50%를 넘어 2대 3 역전 구간으로 들어갑니다.
•
80% 선 근처라면, 순손익가치가 아무리 낮아도 평가에 반영되지 않으므로(순자산가치 100%) 손익 관리 효과가 사라집니다. 80%를 넘기 직전이라면, 그 전에 증여·승계 타이밍을 검토하는 편이 유리할 수 있습니다.
비중은 자산 취득·처분, 사업 부문 신설, 부동산 분리 등으로 시간이 지나며 변합니다. 한 번 측정하고 끝낼 것이 아니라, 의사결정 때마다 "이 거래가 부동산 비중을 어느 쪽으로 움직이는가"를 함께 보는 것이 능동 관리입니다.
관리 레버 2 — 순자산가치의 구성을 관리합니다
부동산법인은 순자산가치의 가중치가 크므로(2대 3, 80% 이상이면 100%), 순자산가치를 어떻게 구성하느냐가 평가액을 좌우합니다.
순자산가치는 평가기준일 현재 법인의 자산을 세법에 따라 평가한 가액에서 부채를 차감한 금액입니다(상증세법 시행령 제55조제1항). 단순히 장부가액을 쓰는 것이 아니라, 토지·건물은 시가 또는 기준시가로 다시 평가된다는 점이 중요합니다. 평가 구조 안에서 관리 여지가 있는 항목은 다음과 같습니다.
•
부채 항목 — 납부할 법인세 등. 순자산가액은 자산에서 부채를 빼는데, 평가기준일까지 발생한 납부할 법인세 등도 부채로 반영됩니다. 부채가 정확히 잡혀야 순자산가치가 과대평가되지 않습니다.
•
영업권 가산 여부. 일정한 경우 법인의 영업권 평가액이 자산에 가산됩니다(상증세법 시행령 제55조제3항). 다만 평가기준일 직전 3년 연속 결손금이 있는 법인 등은 영업권을 가산하지 않습니다. 회사의 손익 상황에 따라 영업권 가산이 적용될 수 있다는 점을 알아두어야 합니다.
•
준비금·충당금 등. 무형고정자산, 준비금, 충당금 등 평가와 관련된 금액은 자산·부채에서 가감됩니다(상증세법 시행령 제55조제2항). 회계장부의 상태가 평가에 그대로 연결됩니다.
순자산가치는 회계·결산의 결과물이므로, 결산 단계에서 부채 누락이나 자산 과대계상이 없는지 점검하는 것이 곧 평가 관리입니다. 다만 인위적으로 부채를 만들거나 자산을 축소하는 방식은 부당행위로 부인될 수 있으므로, 실제 거래와 회계에 근거해야 합니다.
관리 레버 3 — 평가 타이밍을 관리합니다
순손익가치가 평가에 반영되는 구간(부동산 비중 80% 미만)이라면, 증여·승계 시점이 평가액을 크게 바꿉니다.
순손익가치는 1주당 최근 3년 순손익을 가중평균해 산정합니다. 가중치는 평가기준일에 가까운 순서로 1년 전 3, 2년 전 2, 3년 전 1입니다(상증세법 시행령 제56조). 즉 가장 최근 연도의 손익이 가장 크게 반영됩니다.
•
최근 연도 손익이 낮아진 해는 순손익가치가 내려가므로, 평가 측면에서는 증여·승계에 유리한 시점일 수 있습니다. 손익이 일시적으로 부진한 해를 그냥 흘려보내지 말고, 미리 잡아둔 승계 계획과 맞춰보는 것이 타이밍 관리입니다.
•
일시적·우발적 이익으로 최근 3년 순손익이 비정상적으로 커진 경우에는, 일정 요건을 갖추면 둘 이상의 신용평가기관·회계법인·세무법인이 산출한 1주당 추정이익 평균으로 순손익가치를 대체할 수 있습니다(상증세법 시행령 제56조제2항). 우발이익으로 평가액이 부풀려질 상황이라면 이 방법을 검토합니다.
한편 부동산 비중이 80%를 넘는 법인은 순손익가치가 평가에서 빠지므로(순자산가치 100%), 손익 타이밍 전략이 통하지 않습니다. 이 경우 타이밍 관리는 손익이 아니라 부동산 시세·순자산 변동을 기준으로 판단해야 합니다.
관리 레버 4 — 부동산을 분리해 비중을 조절합니다
부동산 비중 임계선을 직접 낮추는 방법 중 하나가 부동산을 별도 법인(임대 자회사)으로 분리하는 것입니다. 사업회사 안에 사옥·임대용 부동산이 함께 있으면 자산총액에서 부동산 비중이 높아져 2대 3 역전이나 순자산가치 100% 구간으로 밀려 올라갑니다. 부동산을 떼어내면 사업회사의 부동산 비중이 내려가 평가 구조가 달라질 수 있습니다.
다만 분리는 비중 조절의 한 수단일 뿐이며, 양도소득세·취득세 등 분리 과정의 비용과 절차, 그리고 분리 후 두 법인 각각의 운영·세무까지 함께 따져야 합니다. 분리의 세무·리스크·엑싯 측면 장단점은 별도의 글에서 자세히 다루었습니다.
•
분리 전략 상세: 메인법인과 임대자회사를 분리하는 이유 — 세무·리스크·엑싯 3가지 장점
분리는 한 번 실행하면 되돌리기 어려운 구조 변경이므로, 비중 임계선·평가액·분리 비용을 종합 비교한 뒤 결정해야 합니다.
관리 레버 5 — 사전증여·배당으로 평가액을 선제 인하합니다
위 레버들이 "평가 구조 안에서의 관리"라면, 사전증여와 배당은 "평가 대상 자체를 미리 줄이는" 접근입니다.
•
배당으로 잉여금 축소. 잉여금이 쌓이면 순자산가치가 올라갑니다. 배당으로 잉여금을 줄이면 순자산가치, 나아가 주식 평가액을 낮출 수 있습니다. 부동산법인은 순자산가치 가중치가 크므로 잉여금 관리 효과가 더 직접적입니다.
•
주식 분산 증여. 평가액이 낮을 때 주식을 미리 자녀·배우자에게 분산 증여해두면, 향후 상속 시점의 합산 대상과 세부담을 선제적으로 낮출 수 있습니다. 평가액이 가장 낮은 해를 찾아 증여하는 타이밍 전략과도 연결됩니다.
•
최대주주 할증 변수. 최대주주와 특수관계인의 주식은 평가액에 20%가 가산됩니다(상증세법 제63조제3항). 다만 중소기업, 매출 5천억 원 미만 중견기업, 직전 3년 연속 결손 법인은 할증에서 제외됩니다(상증세법 시행령 제53조). 우리 회사가 할증 대상인지부터 확인해야 정확한 평가액을 가늠할 수 있습니다.
다만 사전증여 설계에는 주의가 필요합니다. 예컨대 증여 후 단기간에 주식을 소각해 자금이 당초 증여자에게 환류되면, 실질과세 원칙에 따라 부인될 수 있습니다.
관련 글에서 증여·할증·소각 타이밍과 리스크를 더 다루었습니다.
•
최대주주 할증과 증여 시점: 비상장주식 증여, 최대주주 20% 할증과 골든타임
•
자녀 증여 후 배당 활용: 자녀에게 주식을 증여하고 배당으로 소득을 나누면
•
상속 후 평가·소각: 상속받은 비상장주식, 감자·이익소각으로 상속세 납부 재원 만드는 공식
대표 상황 예시
지방에 사옥과 임대용 상가를 보유한 한 제조법인의 사례입니다. 대표는 자녀에게 주식을 증여할 계획이었는데, 평가액이 생각보다 훨씬 높게 나왔습니다. 같은 매출·같은 이익을 내는 동종 법인보다 주식이 비싸게 평가된 것입니다.
확인해 보니 자산총액에서 부동산이 차지하는 비중이 50%를 넘어, 순손익가치와 순자산가치의 가중치가 2대 3으로 역전되어 있었습니다. 그동안 오른 부동산 시세가 순자산가치에 반영되면서, 비중이 큰 순자산가치 쪽으로 평가액이 올라간 것입니다. 더 살펴보니 부동산 비중이 80% 선에 가까워, 이 선을 넘으면 순손익가치는 아예 평가에서 빠지고 순자산가치 100%로만 평가되는 상황이었습니다.
이 상황에서 확인할 자료와 판단 포인트
•
직전 사업연도 재무상태표 — 자산총액 대비 토지·건물 등 부동산 비중(50%·80% 어디에 있는지)
•
최근 3년 손익계산서 — 순손익가치 산정의 기초(1년 전 3, 2년 전 2, 3년 전 1 가중)
•
잉여금 규모 — 순자산가치에 직접 영향
•
최대주주 할증 대상 여부 — 중소기업·결손 법인이면 20% 할증 제외
•
부동산 분리 시 비용(양도세·취득세)과 분리 후 평가액 비교
이처럼 같은 회사라도 부동산 비중이 어디에 있는지, 손익 흐름이 어떤지에 따라 쓸 수 있는 관리 레버가 달라집니다. 평가액을 한 번 받아보고 끝낼 것이 아니라, 비중·순자산·타이밍을 미리 점검하는 것이 핵심입니다.
능동 관리 체크리스트
자산총액 대비 부동산 비중을 측정했습니까? (50%·80% 임계선 기준)
순자산가치 계산 시 부채(납부할 법인세 등)가 빠짐없이 반영됐습니까?
최근 3년 손익 흐름과 증여·승계 시점을 함께 검토했습니까?
잉여금 규모와 배당을 통한 축소 여지를 확인했습니까?
우리 회사가 최대주주 20% 할증 대상인지(또는 제외 대상인지) 확인했습니까?
부동산 분리, 사전증여 등 구조 변경의 비용·효과를 비교했습니까?
평가 구조는 정해져 있지만, 그 안의 변수는 오너가 미리 손댈 수 있습니다. 다만 모든 레버는 실제 거래와 회계에 근거해야 하고, 인위적 조작은 부당행위·실질과세로 부인될 수 있으므로, 구체적인 실행은 세무대리인과 함께 설계하시기 바랍니다.
함께 보면 좋은 글
•
대표 월급을 낮게 고집하면, 왜 상속세 폭탄으로 돌아올까 — 임원보수 규정으로 잉여금 차단하기: 순자산가치를 끌어올리는 잉여금의 유입 속도를 임원보수 규정으로 조절하는 방법을 다룹니다.
•
흑자인데 상속세를 못 낸다 — 비상장법인 오너의 납부재원 3단계 로드맵: 주식가치를 낮춘 뒤에도 남는 상속세의 납부재원을 공제·종신보험으로 마련하는 다음 단계를 다룹니다.
관련 법령
1.
상속세 및 증여세법 시행령 제54조 (비상장주식등의 평가)
→ 비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 3대 2로 가중평균하되, 부동산과다보유법인은 2대 3으로 한다. 가중평균액이 순자산가치의 80%보다 낮으면 80%를 적용하고, 부동산 비중 80% 이상 등 일정 법인은 순자산가치 100%로 평가한다.
2.
소득세법 제94조제1항제4호다목 (양도소득의 범위 — 부동산과다보유법인)
→ 자산총액 중 토지·건물 등 부동산 및 부동산에 관한 권리의 합계액이 차지하는 비율이 50% 이상인 법인을 부동산과다보유법인으로 본다. 상증세법상 2대 3 가중치 역전의 기준이 되는 정의다.
3.
상속세 및 증여세법 시행령 제55조 (순자산가액의 계산방법)
→ 순자산가액은 평가기준일 현재 법인의 자산을 세법에 따라 평가한 가액에서 부채를 차감해 계산한다. 영업권 평가액을 자산에 가산하는 경우와 결손 법인 등 가산하지 않는 경우를 정한다.
4.
상속세 및 증여세법 시행령 제56조 (1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법)
→ 순손익가치는 최근 3년 순손익을 1년 전 3, 2년 전 2, 3년 전 1의 가중치로 평균해 산정한다. 일시·우발 이익 등 요건을 갖추면 둘 이상의 평가기관 추정이익 평균으로 대체할 수 있다.
5.
상속세 및 증여세법 제63조제3항 (유가증권 등의 평가 — 최대주주 할증)
→ 최대주주와 특수관계인의 주식은 평가액에 20%를 가산한다. 다만 중소기업, 일정 매출 미만 중견기업, 3년 연속 결손 법인의 주식은 할증 대상에서 제외한다.
6.
상속세 및 증여세법 시행령 제53조 (최대주주 할증 제외 대상)
→ 할증이 제외되는 중소기업은 중소기업기본법상 중소기업, 중견기업은 직전 3년 매출 평균 5천억 원 미만 기업을 말하며, 3년 연속 결손 등 제외 사유를 구체화한다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
부동산법인의 주식가치는 한 번 평가받고 끝나는 숫자가 아니라, 비중·순자산·타이밍으로 미리 관리할 수 있는 변수입니다. 세무법인청년들은 평가 구조를 이해한 위에서 무리 없는 관리 방안을 함께 설계합니다.
세무법인청년들 | 원문: