작성·감수: 세무법인청년들 정필규 세무사 (국세청 출신 · 상속·증여 전문) · 최종 검토 2026-07-11
주택을 상속받으면 6개월 안에 상속세와 취득세를 함께 신고하고, 나중에 팔 때 양도세까지 이어집니다. 세 가지 세금이 언제·얼마로 맞물리는지, 상속 주택 취득세율과 상속주택 특례까지 시간 순서로 정리합니다.
이 글은 2026년 7월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글이 도움이 됩니다.
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부모·배우자에게 주택을 상속받아 무엇부터 해야 할지 막막한 상속인
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상속 주택의 취득세를 언제, 얼마로 내야 하는지 모르는 분
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이미 집이 있는데 부모 집을 상속받아 나중에 팔 때 세금이 걱정인 분
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형제와 공동으로 주택을 상속받아 협의분할·주택 수 처리가 궁금한 분
주택 상속은 한 번에 끝나는 일이 아니라, 상속세에서 취득세로, 다시 나중에 팔 때 양도세로 이어지는 여러 단계의 세금 절차입니다. 각 세금은 기한과 내는 곳이 다르고, 처음에 정한 '주택 평가액' 하나가 세 세금을 모두 좌우합니다. 순서를 알고 시작하면 놓치는 세금 없이, 낼 세금도 줄일 수 있습니다.
한눈에 보는 세금 타임라인
주택을 상속받았을 때 마주치는 세금을 시간 순서로 정리하면 다음과 같습니다.
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상속개시(사망) 직후 — 상속세(국세): 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 세무서 · 홈택스
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상속개시(사망) 직후 — 취득세(지방세): 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 시·군·구청 · 위택스
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보유하는 동안 — 재산세(해당 시 종합부동산세)(지방세·국세): 매년 정해진 시기에 부과·고지, 시·군·구청 · 세무서
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나중에 팔 때 — 양도소득세(국세): 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(예정신고), 세무서 · 홈택스
여기서 핵심은 상속세와 취득세의 기한이 똑같이 6개월이라는 점입니다. 하나는 국세(세무서), 하나는 지방세(시·군·구청)로 내는 곳만 다를 뿐, 준비하는 시점은 같습니다. 그래서 사망 직후에는 이 둘을 묶어서 준비하는 것이 효율적입니다.
대표 상황 예시
아버지가 3월 중순에 갑자기 돌아가시면서 살던 아파트 한 채를 남겼습니다. 어머니와 자녀 둘이 상속인인데, 자녀 중 한 명은 이미 자기 명의의 집이 한 채 있습니다. 장례를 치르고 나서야 "세금을 어디부터, 언제까지 내야 하는가"를 떠올립니다. 상속세는 들어 봤지만, 집을 물려받을 때도 취득세를 낸다는 사실은 몰랐던 경우가 많습니다.
여기서 헷갈리는 질문이 한꺼번에 몰립니다. 상속세는 얼마부터 나오는지, 집을 물려받는데 취득세를 또 내야 하는지, 어머니가 상속받으면 세금이 줄어드는지, 원래 집이 있는 자녀가 나중에 자기 집을 팔면 2주택이라 세금을 더 내는지 등입니다.
이 상황의 판단 순서는 이렇습니다. 먼저 기한입니다. 3월에 사망했으므로 3월 31일을 기준으로 6개월 뒤인 9월 30일까지 상속세와 취득세를 모두 신고·납부해야 합니다. 다음은 평가액입니다. 아파트를 상속개시일 현재 시가로 얼마로 잡느냐가 상속세, 취득세, 그리고 나중에 팔 때 양도세까지 모두 결정합니다. 마지막으로 주택 수입니다. 원래 집이 있는 자녀에게는 상속주택 특례가 적용되는지 따로 확인해야 합니다.
이 사례에서 확인할 자료는 ① 사망 사실과 가족관계를 보여주는 서류, ② 아파트의 상속개시일 현재 평가 자료(유사 매매사례가·감정평가서 등), ③ 상속인별로 누가 얼마씩 상속받는지 정리한 협의분할서입니다. 이 세 가지가 정리되면 상속세와 취득세 신고를 함께 진행할 수 있습니다.
1단계. 상속개시 후 6개월, 상속세와 취득세를 함께 준비합니다
상속세: 공제부터 계산해 신고 여부를 판단합니다
상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고합니다(피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월). 재산이 많아 보여도 공제가 크기 때문에, 공제를 적용한 뒤에 과세표준을 계산해야 실제 세금 여부를 알 수 있습니다.
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일괄공제 5억 원: 배우자가 없어도 기본적으로 5억 원까지는 공제받는 것이 보통입니다.
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배우자상속공제: 배우자가 상속받으면 최소 5억 원이 더해져, 배우자와 자녀가 함께 상속받는 경우 통상 10억 원 안팎까지 공제되는 사례가 많습니다.
신고기한 안에 신고하면 산출세액에서 3%를 추가로 깎아 주는 신고세액공제도 있습니다. 상속세 신고의 구체적인 절차·서류는 아래 '함께 보면 좋은 글'의 상속세 신고 가이드에서 단계별로 다룹니다.
홈택스 신고 경로는 로그인 후 세금신고 → 상속세 신고 → 정기신고입니다. 사망자의 재산을 한 번에 조회하려면 정부24의 '안심상속 원스톱 서비스'를 이용하면 부동산·금융재산·채무를 묶어 확인할 수 있습니다.
취득세: 같은 6개월, 다른 창구
집을 물려받을 때도 취득세를 냅니다. 매매로 사는 것이 아니라 상속으로 받는 것이지만, 지방세법은 상속을 취득의 한 종류로 보아 취득세를 부과합니다.
상속 취득세의 신고·납부 기한도 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다(지방세법 제20조제1항). 상속세와 기한은 같지만, 취득세는 지방세라서 시·군·구청 또는 위택스(wetax.go.kr)에 신고합니다. 부동산 소유권 이전등기를 하려면 취득세 납부 확인이 필요하므로, 보통 등기 전에 취득세를 처리합니다.
2단계. 주택 평가액이 세 세금을 동시에 좌우합니다
주택 상속에서 가장 중요한 판단은 "이 집을 상속개시일 현재 얼마로 평가하느냐"입니다. 상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이고(상속세 및 증여세법 제60조), 이 평가액이 다음 세 곳에 그대로 쓰입니다.
1.
상속세 과세표준의 재산가액
2.
취득세 과세표준
3.
나중에 팔 때 양도세의 취득가액(소득세법 시행령 제163조제9항)
즉 처음에 정한 평가액 하나가 세 세금을 모두 움직입니다. 그래서 평가액은 시소처럼 작동합니다.
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평가액을 낮게 잡으면 당장 상속세·취득세는 줄지만, 나중에 팔 때 취득가액이 낮아 양도차익이 커지고 양도세가 늘어납니다.
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평가액을 높게(예: 감정평가) 잡으면 상속세·취득세는 늘지만, 양도세 취득가액이 높아져 나중에 팔 때 양도세가 줄어듭니다.
특히 상속공제로 상속세가 0원이 되는 구간이라면, 감정평가 등으로 평가액을 적정하게 높여 두는 편이 전체 세부담에 유리한 경우가 많습니다. 상속세를 더 내지 않으면서 미래 양도세의 취득가액만 올릴 수 있기 때문입니다. 반대로 상속재산이 많아 높은 상속세율 구간이라면 무작정 평가액을 올리는 것이 손해일 수 있습니다.
이 판단은 상속재산 규모와 매도 계획을 함께 봐야 하므로, 상속세 신고 단계에서 세무대리인과 평가 방법을 상의하시기 바랍니다. 평가 자료(감정평가서, 유사 매매사례 등)를 남겨 두지 않으면, 나중에 팔 때 취득가액을 입증하지 못해 불리한 환산가액으로 계산되어 양도세를 더 물 수 있습니다.
3단계. 상속 주택 취득세, 세율부터 정확히
취득세는 세율이 여러 갈래여서 헷갈리기 쉽습니다. 상속으로 취득한 주택의 세율은 다음과 같습니다.
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상속으로 취득한 주택(농지 외): 취득세율 1천분의 28 (2.8%) — 지방세법 제11조제1항제1호나목
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무주택 세대가 상속으로 취득하는 1주택: 취득세율 1천분의 8 (0.8%) 특례세율 — 지방세법 제15조제1항제2호가목
핵심은 무주택 세대의 1주택 상속입니다. 상속 당시 세대 전원이 집이 없던 상태에서 상속으로 1주택만 취득하면, 표준세율(2.8%)에서 중과기준세율을 뺀 0.8%의 특례세율이 적용됩니다. 반대로 이미 다른 집이 있는 상속인이 상속으로 또 주택을 받으면 이 특례는 적용되지 않고 2.8%가 그대로 적용됩니다.
취득세에는 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 붙습니다. 부가되는 세금이라 금액이 크지는 않지만, 취득세만 계산하고 끝났다고 생각하지 않도록 유의하십시오.
준비 팁: 취득세는 위택스에서 신고하기 → 취득세 → 상속으로 직접 신고하거나, 관할 시·군·구청 세무과를 통해 처리할 수 있습니다. 기한(6개월)을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.
4단계. 나중에 팔 때 내는 양도세 취득가액과 상속주택 특례
상속받은 집을 당장 팔지 않아도, 언젠가 매도하면 양도세가 기다립니다. 상속 부동산의 양도세는 일반 매매와 계산 구조는 같지만, 취득가액과 취득시기를 정하는 방식이 다릅니다.
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취득가액은 상속개시일의 상속세 평가액입니다(소득세법 시행령 제163조제9항). 부모가 옛날에 산 값이 아닙니다.
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취득시기는 사망일이며, 보유기간과 장기보유특별공제도 이 날부터 계산합니다. 따라서 상속 직후 곧바로 팔면 보유기간이 짧아 장기보유특별공제를 받지 못할 수 있습니다.
집이 한 채 더 있다면: 상속주택 1세대1주택 특례
이미 본인 집(일반주택)이 있는 사람이 부모 집을 상속받으면 2주택이 됩니다. 이때 원래 집을 팔면 비과세를 못 받을까 걱정하는 분이 많은데, 특례가 있습니다.
상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 1세대가 일반주택을 팔면, 상속주택은 주택 수에서 빼고 1세대1주택 비과세를 판정합니다(소득세법 시행령 제155조제2항). 다만 상속개시일부터 소급 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택은 이 특례에서 제외됩니다. 비과세를 받는 쪽은 상속주택이 아니라 원래 갖고 있던 일반주택이라는 점을 기억하십시오.
형제가 한 집을 공동으로 상속받은 경우, 그 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로만 봅니다(소득세법 시행령 제155조제3항). 소수지분만 가진 상속인의 주택 수에는 잡히지 않아, 자기 집을 팔 때 1세대1주택 비과세 판정에 유리할 수 있습니다.
양도세 취득가액과 상속주택 특례의 자세한 계산은 아래 '함께 보면 좋은 글'의 상속 부동산 양도세 안내에서 사례와 함께 다룹니다.
협의분할은 일반주택을 팔기 전에 정리하십시오
형제가 공동상속인이라면, 상속 주택을 누구 앞으로 할지 협의분할을 언제 정리하느냐가 양도세에 영향을 줍니다.
상속 주택 외의 주택(원래 집)을 팔 때까지 상속 주택을 협의분할해 등기하지 않았다면, 법정상속분대로 상속 주택을 소유한 것으로 보고 비과세를 판정합니다(소득세법 시행령 제155조제19항). 문제는 그 뒤입니다. 일반주택을 판 뒤에 협의분할 결과가 달라져 비과세 요건이 무너지면, 비과세를 받았던 사람은 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도세를 추가로 신고·납부해야 합니다.
따라서 원래 집을 매도할 계획이 있다면, 매도 전에 상속 주택의 분할을 확정해 두는 것이 나중에 세금을 다시 계산하는 일을 막는 안전한 방법입니다.
상황별 준비 자료 체크리스트
피상속인의 제적등본, 상속인의 가족관계증명서(상속세·취득세 공통)
상속 주택의 상속개시일 현재 평가 자료(유사 매매사례가·감정평가서 등)
상속인별 상속 내용을 정리한 상속재산 협의분할서
상속 주택 외 재산·채무 명세(상속세 과세표준 계산용)
무주택 세대의 취득세 특례를 받으려면 세대 전원의 무주택 사실을 확인할 수 있는 자료
(나중에 팔 때) 상속세 신고서와 평가명세: 양도세 취득가액 입증의 핵심이므로 반드시 보관
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상속세란 무엇인가?: 상속세의 과세 대상과 기본 구조를 먼저 잡고 싶을 때.
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1세대 1주택 비과세란 무엇인가?: 상속주택 특례의 전제가 되는 1세대1주택 비과세 기본 요건.
관련 법령
1.
상속세 및 증여세법 제67조 (상속세 과세표준신고)
→ 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(피상속인·상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월) 이내에 신고하도록 정합니다. 주택 상속 세금 절차의 출발 기한입니다.
2.
상속세 및 증여세법 제21조 (일괄공제)
→ 기초공제와 그 밖의 인적공제 합계액과 5억 원 중 큰 금액으로 공제하되, 신고가 없으면 5억 원을 공제합니다. 상속세 발생 여부를 가르는 핵심 공제입니다.
3.
지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율)
→ 상속으로 취득한 주택(농지 외)의 취득세 표준세율을 1천분의 28(2.8%)로 정합니다. 상속 주택 취득세 계산의 기본 세율입니다.
4.
지방세법 제15조 (세율의 특례)
→ 상속으로 취득하는 대통령령이 정한 1가구 1주택(무주택 세대의 1주택 상속)에 대해 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 특례세율을 적용합니다. 무주택 상속인의 취득세를 크게 낮추는 근거입니다.
5.
지방세법 제20조 (신고 및 납부)
→ 상속으로 인한 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 이내에 신고·납부하도록 정합니다. 상속세 신고기한과 동일합니다.
6.
소득세법 시행령 제163조제9항·제155조제2항·제3항 (취득가액과 상속주택 특례)
→ 상속받은 자산의 양도세 취득가액을 상속개시일의 상속세 평가액으로 보고, 상속주택과 일반주택을 각 1채 보유한 1세대가 일반주택을 양도하면 상속주택을 주택 수에서 제외해 1세대1주택 비과세를 판정합니다.
위 조문은 2026년 7월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
주택 상속은 상속세·취득세·양도세가 시차를 두고 이어지는 절차이므로, 첫 6개월의 평가와 신고 단계에서 세무법인청년들과 전체 흐름을 함께 점검해 두면 이후의 세금까지 정리됩니다.