상속 부동산의 취득가액은 상속개시일의 상속세 평가액으로 잡고, 취득시기·보유기간도 사망일부터 계산합니다. 집이 한 채 더 있어도 상속주택 특례로 비과세가 가능한지 함께 확인하십시오.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글이 도움이 됩니다.
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부모에게 주택·토지·상가를 상속받아 팔려고 하는 상속인
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상속받은 부동산의 양도세가 얼마나 나올지 미리 가늠하고 싶은 분
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이미 집이 한 채 있는데 부모 집을 상속받아 2주택이 된 분
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상속세 신고를 앞두고 평가액을 얼마로 잡을지 고민하는 분
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형제와 공동으로 상속받은 집의 주택 수 처리가 궁금한 분
상속 부동산의 양도세는 일반 매매와 계산 구조는 같지만, 취득가액과 취득시기를 정하는 방식이 다릅니다. 이 한 가지를 모르면 양도세가 수백만 원에서 수천만 원까지 달라집니다.
핵심부터: 취득가액은 부모가 산 값이 아닙니다
가장 많이 오해하는 부분입니다. 상속받은 부동산을 팔 때 취득가액은 부모(피상속인)가 예전에 산 가격이 아니라, 상속개시일(사망일) 현재의 상속세 평가액입니다.
양도차익은 이렇게 계산합니다.
여기서 취득가액은 상속세를 신고할 때 적용한 그 평가액이 그대로 들어옵니다. 소득세법 시행령 제163조제9항은 "상속받은 자산은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다"고 정하고 있습니다.
상속재산의 평가는 시가가 원칙입니다(상증세법 제60조제1항). 시가를 산정하기 어려우면 부동산은 보충적으로 기준시가(개별공시지가·공동주택가격 등)로 평가합니다.
왜 이게 중요한가
부모가 20년 전 1억 원에 산 아파트가 사망 시점에 시가 8억 원이라고 가정해 보겠습니다. 8억 5천만 원에 판다면 취득가액을 어떻게 잡느냐에 따라 양도차익이 완전히 달라집니다.
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잘못된 계산 (부모 매입가 1억 원 기준): 양도차익 7억 5천만 원
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올바른 계산 (상속개시일 평가액 8억 원 기준): 양도차익 5천만 원
부모가 보유하던 기간에 오른 가격(1억 → 8억)에 대해서는 이미 상속세로 한 번 과세됐습니다. 그 부분을 양도세에서 다시 과세하지 않도록, 취득가액을 사망 시점 평가액으로 끌어올리는 것입니다. 상속받은 직후 시세 그대로 팔면 양도차익이 거의 없어 양도세도 크지 않은 경우가 많습니다.
취득시기와 보유기간 — 사망일부터 셉니다
취득시기 = 상속개시일
상속받은 부동산의 취득시기는 상속이 개시된 날, 곧 피상속인의 사망일입니다(소득세법 시행령 제162조제1항제5호). 등기를 몇 달 뒤에 하더라도 취득일은 사망일로 봅니다.
보유기간은 원칙적으로 통산되지 않습니다
여기서 또 하나 자주 헷갈리는 점이 있습니다. 양도세 보유기간은 상속인이 상속받은 날(상속개시일)부터 양도일까지로 계산하는 것이 원칙입니다(소득세법 제95조제4항). 부모가 오래 보유했다고 해서 그 기간을 그대로 이어받지 않습니다.
장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상부터 적용되므로(소득세법 제95조제2항), 상속받은 부동산을 상속 직후 곧바로 팔면 장기보유특별공제를 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.
예외도 있습니다.
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1세대1주택 비과세·거주기간 판정 시: 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대였다면(예: 함께 살던 부모로부터 상속), 동일세대로서 거주·보유한 기간을 통산합니다(소득세법 시행령 제154조제8항제3호). 따로 살던 부모에게 상속받았다면 통산되지 않습니다.
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가업상속공제를 받은 자산: 그 공제 적용 비율만큼은 피상속인의 취득일부터 보유기간을 기산합니다(소득세법 제95조제4항 단서).
집이 한 채 더 있다면: 상속주택 1세대1주택 특례
이미 본인 명의의 집(일반주택)이 있는 사람이 부모 집을 상속받으면 2주택이 됩니다. 이때 일반주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 못 받을까 봐 걱정하는 분이 많습니다.
소득세법 시행령 제155조제2항은 이런 경우를 위한 특례를 둡니다. 상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하면, 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대1주택 비과세를 판정합니다.
특례의 핵심 조건
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적용 대상: 상속주택(보유 중) + 일반주택을 각 1채씩 보유한 1세대
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비과세 받는 주택: 일반주택(상속주택이 아니라 원래 갖고 있던 집)
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일반주택 자체 요건: 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 추가) 등 1세대1주택 요건 충족
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제외되는 상속주택: 상속개시일로부터 소급 2년 이내에 피상속인에게서 증여받은 주택
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동일세대 상속의 경우: 원칙적으로 특례 제외(별도 단서 적용). 동거봉양 합가 등 예외만 인정
주의할 점은 비과세 혜택을 받는 쪽이 일반주택이라는 것입니다. 상속주택 자체를 먼저 팔면 이 특례가 아니라 일반 과세 규정이 적용됩니다.
피상속인이 집을 여러 채 남긴 경우
피상속인이 사망 당시 주택을 2채 이상 갖고 있었다면, 특례를 받는 상속주택은 다음 순서로 딱 1채만 정해집니다(소득세법 시행령 제155조제2항).
1.
피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2.
소유 기간이 같으면 거주 기간이 가장 긴 1주택
3.
소유·거주 기간이 모두 같으면 상속개시 당시 거주한 1주택
4.
거주 사실이 없으면 기준시가가 가장 높은 1주택
형제가 공동으로 상속받은 집
여러 명이 한 주택을 공동상속한 경우, 그 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로만 봅니다(소득세법 시행령 제155조제3항). 소수지분만 가진 상속인의 주택 수에는 포함되지 않습니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 최연장자 순으로 정합니다.
따라서 형제 중 소수지분으로 상속받은 사람은, 자기 집을 팔 때 공동상속주택이 주택 수에 잡히지 않아 1세대1주택 비과세 판정에 유리할 수 있습니다.
상속세와 양도세는 한 몸입니다
상속세 신고가액이 곧 양도세 취득가액이므로, 두 세금은 시소처럼 움직입니다.
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상속세 평가액을 낮게 신고 → 당장 상속세는 줄지만, 나중에 팔 때 취득가액이 낮아 양도차익이 커지고 양도세가 늘어납니다.
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상속세 평가액을 높게(예: 감정평가) 신고 → 상속세는 늘지만, 양도세 취득가액이 높아져 양도세가 줄어듭니다.
어느 쪽이 유리한지는 상속세 과세 여부(상속공제로 상속세가 0원인지), 부동산을 곧 팔 계획인지, 두 세금의 적용 세율 차이에 따라 달라집니다.
특히 상속공제(배우자상속공제·일괄공제 등)로 상속세가 나오지 않는 구간이라면, 감정평가 등으로 평가액을 적정하게 높여 두는 것이 전체 세부담 측면에서 유리한 경우가 많습니다. 상속세를 더 내지 않으면서 양도세 취득가액만 올릴 수 있기 때문입니다. 반대로 상속재산이 많아 높은 상속세율이 적용되는 구간이라면 단순히 평가액을 올리는 것이 손해일 수 있습니다.
이 판단은 상속재산 규모·구성과 매도 계획을 함께 봐야 하므로, 상속세 신고 단계에서 세무대리인과 평가 방법을 상의하시기 바랍니다.
평가액을 입증하지 못하면 생기는 불이익
상속세를 신고하지 않았거나 평가 자료를 남겨 두지 않으면, 나중에 팔 때 취득가액(상속개시일 실지거래가액)을 입증할 수 없습니다. 이 경우 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순차 적용하게 되는데(소득세법 제97조제1항제1호), 환산취득가액은 실제 평가액보다 낮게 잡히는 경우가 많아 양도차익이 부풀고 양도세를 더 물게 되는 리스크가 있습니다.
또한 양도세 예정신고를 빠뜨리면 무신고가산세, 적게 신고하면 과소신고가산세에 더해 납부지연가산세까지 붙습니다. 상속주택을 먼저 협의분할하지 않고 일반주택을 양도해 1세대1주택 비과세를 받았다가, 이후 협의분할 결과 비과세 요건이 무너지면 양도세를 추징당할 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조제19항).
신고 절차와 준비 자료
상속 부동산을 양도하면, 상속세와는 별개로 양도세를 신고합니다.
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예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부(소득세법 제105조)
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확정신고: 그 다음 해 5월에 정산(소득세법 제110조). 같은 해에 다른 양도가 없으면 예정신고로 종결되는 경우도 있습니다.
이 상황에서 확인할 자료
상속세 신고서 및 상속재산 평가명세(취득가액 입증의 핵심)
감정평가서(감정가액으로 평가한 경우)
상속개시일을 확인할 수 있는 사망 사실 증빙(가족관계증명서 등)
매매계약서(양도가액 입증)
상속 이후 지출한 자본적 지출 영수증(필요경비)
공동상속이면 상속재산 협의분할서·등기부등본(지분 확인)
상속주택을 협의분할하지 않은 채 일반주택을 먼저 팔면, 법정상속분대로 상속주택을 소유한 것으로 보고 판정합니다(소득세법 시행령 제155조제19항). 나중에 협의분할 결과가 달라지면 양도세를 다시 계산해야 할 수 있으므로, 매도 전에 분할을 정리해 두는 것이 안전합니다.
함께 보면 좋은 글
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취득가액이란 무엇인가?: 양도차익 계산의 기준이 되는 취득가액 개념을 먼저 잡고 싶을 때.
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1세대 1주택 비과세란 무엇인가?: 상속주택 특례의 전제가 되는 1세대1주택 비과세 기본 요건.
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상속세 신고 절차·기한·필요서류 총정리: 취득가액이 되는 상속세 평가액을 정하는 신고 단계.
관련 법령
1.
소득세법 시행령 제163조제9항 (양도자산의 필요경비 — 상속·증여재산의 취득가액)
→ 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 본다고 규정합니다. 상속 부동산 양도세 계산의 출발점입니다.
2.
소득세법 시행령 제162조제1항제5호 (양도 또는 취득의 시기)
→ 상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득시기는 상속이 개시된 날(사망일) 또는 증여를 받은 날로 정합니다. 보유기간 기산점이 됩니다.
3.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 보유기간 3년 이상인 자산에 장기보유특별공제를 적용하며, 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다(제4항). 상속은 상속개시일부터 기산하고, 가업상속공제분만 피상속인 취득일부터 기산합니다.
4.
소득세법 시행령 제155조제2항·제3항 (1세대1주택의 특례 — 상속주택·공동상속주택)
→ 상속주택과 일반주택을 각 1채씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하면 상속주택을 주택 수에서 제외해 1세대1주택 비과세를 판정하고, 공동상속주택은 최대지분 상속인의 주택으로만 봅니다.
5.
소득세법 시행령 제154조제8항제3호 (1세대1주택의 범위 — 보유·거주기간 통산)
→ 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 동일세대였던 경우에 한해, 상속개시 전 동일세대로서 거주·보유한 기간을 통산합니다. 별도세대 상속은 통산되지 않습니다.
6.
상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)
→ 상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하며, 시가 산정이 어려우면 제61조부터 제65조의 보충적 평가방법(부동산은 기준시가 등)을 적용합니다. 이 평가액이 양도세 취득가액이 됩니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
상속받은 부동산은 취득가액 산정과 1세대1주택 특례 적용에 따라 세금이 크게 갈리므로, 매도 전에 세무법인청년들과 상속세 신고 내용을 함께 점검해 보시기 바랍니다.