같은 사택이라도 받는 사람이 출자임원이면 과세, 소액주주 임원·비출자임원·직원이면 비과세입니다. 지분 1%가 경계선입니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글을 끝까지 보시기 바랍니다.
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법인 명의로 주택을 사거나 임차해 대표·임원이 거주하려 한다
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회사 돈으로 대표 본인이 살 아파트를 임차하고 있다
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임원·직원에게 사택을 제공 중인데 비과세인지 확신이 없다
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대표가 지분을 보유한 출자임원인데 회사 주택에 살고 있다
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가족(배우자·자녀)을 임원으로 등재하고 사택을 주려 한다
핵심은 단순합니다. 같은 사택이라도 누구에게 주느냐에 따라 비과세 복리후생이 되기도 하고, 근로소득 과세와 부당행위계산부인이 동시에 걸리기도 합니다. 갈림길은 출자 여부와 지분율입니다.
대표 상황 예시
법인 대표 A는 회사 자금으로 거주용 아파트를 임차했습니다. 임대차계약서의 임차인은 회사로 되어 있고, 보증금과 월세는 모두 법인 통장에서 빠져나갔습니다. A는 별도 임차료를 회사에 내지 않고 그 집에 거주했습니다. A는 이 아파트가 회사 소유가 아니라 임차한 것이고, "직원 사택처럼 회사가 빌려서 제공한 것"이니 문제가 없다고 생각했습니다.
세무조사에서 지적이 들어왔습니다. A는 회사 지분 100%를 보유한 출자임원이었기 때문입니다. 과세관청은 이렇게 정리했습니다.
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출자임원에게 제공한 주택은 비과세 사택에서 제외된다. 따라서 무상으로 거주해 얻은 임대료 상당의 이익은 A의 근로소득(상여) 으로 본다.
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법인 단계에서는 무상 제공이 부당행위계산부인 대상이므로 임대료 상당액을 익금산입한다.
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그 임차주택의 임차료·관리비는 업무무관 지출이므로 손금불산입한다.
같은 집에 살았는데, 회사·대표 양쪽에서 세금이 늘어난 것입니다. 만약 A가 지분이 전혀 없는 전문경영인 임원이었거나 지분 1% 미만의 소액주주 임원이었다면, 동일한 무상 사택 제공이 비과세 복리후생으로 인정될 수 있었습니다.
이 사례에서 확인할 자료
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법인등기부등본·주주명부 — 거주자가 출자임원인지, 지분율이 몇 퍼센트인지
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임대차계약서 — 임차인이 법인인지 개인(대표)인지
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회사 통장 거래내역 — 보증금·월세가 법인 자금에서 나갔는지
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사택 관리규정 — 임직원에게 공통으로 적용되는 사택 지급 기준이 있는지
1. 누구에게 주면 비과세인가
소득세법은 일정한 사람에게 제공하는 사택을 비과세 복리후생적 급여로 봅니다(소득세법 제12조 제3호 저목, 같은 법 시행령 제17조의4 제1호). 비과세 대상은 다음 네 부류입니다.
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주주 또는 출자자가 아닌 임원(비출자임원)
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소액주주인 임원
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임원이 아닌 종업원
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국가 또는 지방자치단체로부터 근로소득을 받는 사람
즉 사택을 받는 사람이 회사에 출자하지 않은 임원이거나, 출자했더라도 소액주주 수준의 지분만 가진 임원이거나, 임원이 아닌 일반 직원이면 사택 제공 이익에 소득세를 매기지 않습니다.
여기서 갈리는 단 하나의 기준은 출자 여부와 지분율입니다. 직급이 높고 낮음이 아니라, 회사 지분을 얼마나 가졌는지가 비과세와 과세를 가릅니다.
2. 소액주주 기준 — 지분 1%가 경계선
비과세 사택의 핵심 갈림길인 소액주주는 명확한 숫자 기준이 있습니다.
소액주주등이란 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 1(1%)에 미달하는 주식을 소유한 주주를 말합니다(법인세법 시행령 제50조 제2항). 소득세법상 비과세 사택의 소액주주도 같은 정의를 따릅니다(소득세법 시행규칙 제9조의2 제3항).
정리하면 이렇습니다.
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지분 1% 미만 임원 → 소액주주 임원 → 사택 비과세
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지분 1% 이상 임원 → 출자임원 → 사택 과세 + 부당행위
단, 한 가지 함정이 있습니다. 지분이 1% 미만이라도 지배주주의 특수관계인은 소액주주로 보지 않습니다(같은 항 단서). 대표의 배우자·자녀처럼 가족을 임원으로 올린 경우, 그들의 지분이 적어도 소액주주 혜택을 받지 못할 수 있습니다. 가족 임원에게 사택을 주려면 이 점을 반드시 확인해야 합니다.
3. 사택의 요건 — 어떤 형태여야 사택인가
비과세 사택으로 인정되려면 제공 방식도 요건을 갖춰야 합니다(소득세법 시행규칙 제9조의2).
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회사 소유 주택: 임직원에게 무상 또는 저가로 제공하면 사택으로 인정됩니다.
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회사 임차 주택: 회사가 직접 임차하여 무상으로 제공해야 사택으로 인정됩니다.
두 형태의 차이가 중요합니다. 소유 주택은 저가로 임대료를 받고 제공해도 사택으로 보지만, 임차 주택은 무상 제공만 사택으로 인정됩니다. 회사가 빌린 집을 임원에게 주면서 임차료를 일부라도 받으면 사택 요건을 벗어날 수 있습니다.
또한 임차사택은 회사가 임대차계약의 당사자여야 합니다(법인세법 시행규칙 제42조의3). 대표 상황 예시처럼 임원 본인이 계약자이고 회사가 임차료만 대납하는 형태는 사택이 아니라 임차료 대납이며, 그 금액이 그대로 근로소득으로 잡힐 수 있습니다.
임차사택에는 거주 연속성 요건도 있습니다. 입주자가 전근·퇴직·이사한 뒤 다른 임직원이 입주하지 않으면 더 이상 사택으로 보지 않습니다. 다만 입주 희망자가 없거나 계약 잔여기간이 1년 이하인데 임대인이 갱신을 거부하는 경우는 예외로 둡니다.
4. 누구에게 주면 부당행위인가
받는 사람이 출자임원(소액주주를 제외한 주주임원) 이면 법인세법상 부당행위계산부인이 작동합니다.
법인이 특수관계인에게 자산이나 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 임대료로 제공하면 부당행위로 봅니다(법인세법 제52조, 같은 법 시행령 제88조 제1항 제6호). 그런데 이 조문은 곧바로 예외를 둡니다. 주주·출자자가 아닌 임원(소액주주 임원 포함) 및 직원에게 사택을 제공하는 경우는 부당행위에서 제외한다고 명시합니다(같은 호 나목).
이 예외를 뒤집으면 결론이 나옵니다.
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비출자임원·소액주주 임원·직원 사택 → 부당행위 제외(안전)
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출자임원(주주임원) 사택 → 예외에 해당하지 않음 → 부당행위 적용
결국 비과세 여부를 가르는 기준(출자·지분율)과 부당행위 여부를 가르는 기준이 같은 선 위에 있습니다. 출자임원에게 사택을 주는 순간 소득세 비과세도 빠지고 법인세 부당행위도 걸리는 이중 효과가 발생합니다.
5. 부당행위로 걸리면 어떤 과세가 따라오나
출자임원 사택이 부당행위로 인정되면 다음이 동시에 일어납니다.
법인 단계 — 익금산입. 무상·저가 제공으로 받지 못한 임대료 상당액을 익금에 산입하여 법인세 과세표준을 늘립니다(법인세법 시행령 제89조 제5항). 임대료 상당액은 비교할 시가가 없으면 다음 산식으로 계산합니다.
(해당 주택 시가 × 50% − 전세금·보증금) × 정기예금이자율
이 산식으로 산정한 1년치 임대료 상당액과 실제로 받은 금액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 부당행위로 봅니다(법인세법 시행령 제88조 제3항, 제89조 제4항 제1호).
법인 단계 — 손금불산입. 출자임원(소액주주 제외) 또는 출연자인 임원·그 친족이 사용하는 사택의 유지비·관리비·사용료는 업무무관 지출로 보아 손금에 산입하지 않습니다(법인세법 시행령 제50조 제1항 제2호). 임대료 상당액 익금산입과 별개로 관리비용까지 비용 인정을 못 받는 것입니다.
대표 개인 단계 — 근로소득 과세. 출자임원에게 제공한 주택은 비과세 사택에서 제외되므로, 주택을 제공받아 얻은 이익이 근로소득에 포함됩니다(소득세법 시행령 제38조 제1항 제6호). 익금산입액은 보통 대표에 대한 상여로 소득처분되어 소득세와 4대 보험까지 따라올 수 있습니다.
6. 안전하게 설계하는 법
법인 사택을 분쟁 없이 운용하려면 다음을 점검하십시오.
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거주자의 지분을 먼저 확인한다. 사택에 들어갈 사람이 출자임원인지, 지분이 1% 이상인지부터 본다. 1% 이상이면 비과세·부당행위 위험을 전제로 설계한다.
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가족 임원은 특수관계 함정을 본다. 배우자·자녀 임원은 지분이 1% 미만이라도 지배주주 특수관계인이면 소액주주로 인정되지 않는다.
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임차사택은 회사가 직접 계약한다. 임대차계약의 당사자를 반드시 법인으로 한다. 대표 개인 명의 계약 + 회사 대납 구조는 임차료 대납으로 과세된다.
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사택 지급 규정을 둔다. 모든 임직원에게 공통으로 적용되는 사택 지급 기준을 사규로 마련해, 특정인 특혜가 아니라는 점을 문서로 남긴다.
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출자임원에게 꼭 제공해야 한다면 적정 임대료를 받는다. 임대료 상당액 산식으로 계산한 금액 이상을 회사에 납부하면, 무상·저가가 아니므로 부당행위와 근로소득 과세 위험을 낮출 수 있다.
법인 사택은 복리후생 비용을 줄이는 좋은 수단이지만, 받는 사람이 오너 본인이거나 가족이면 절세가 아니라 추징의 출발점이 됩니다. 구조를 짜기 전에 지분 관계부터 정리하는 것이 순서입니다.
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부당행위계산부인이란 무엇인가?: 이 글에서 출자임원 사택에 적용되는 부당행위계산부인의 기본 개념을 설명합니다.
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비과세 근로소득이란 무엇인가?: 사택을 포함한 비과세 근로소득의 종류와 요건을 폭넓게 다룹니다.
관련 법령
1.
소득세법 제12조 (비과세소득) 제3호 저목
→ 대통령령으로 정하는 복리후생적 성질의 급여를 비과세 근로소득으로 규정합니다. 사택 제공 이익 비과세의 모법 근거입니다.
2.
소득세법 시행령 제17조의4 (복리후생적 급여의 범위) 제1호
→ 비출자임원, 소액주주 임원, 비임원 종업원, 국가·지자체 근로소득자에게 제공하는 사택 이익을 비과세로 명시합니다.
3.
소득세법 시행령 제38조 (근로소득의 범위) 제1항 제6호
→ 주택을 제공받음으로써 얻는 이익을 근로소득에 포함합니다. 비과세 대상에서 빠진 출자임원 사택의 과세 근거입니다.
4.
법인세법 제52조 (부당행위계산의 부인)
→ 특수관계인과의 거래로 조세부담을 부당하게 줄인 경우 시가를 기준으로 소득금액을 다시 계산합니다.
5.
법인세법 시행령 제88조·제89조 (부당행위 유형과 시가)
→ 비출자임원·소액주주 임원·직원 사택은 부당행위에서 제외하며(제88조 제1항 제6호 나목), 차액이 3억 원 이상 또는 시가의 5% 이상이면 적용합니다(제88조 제3항). 임대료 시가는 (자산시가 × 50% − 보증금) × 정기예금이자율로 산정합니다(제89조 제4항 제1호).
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
법인 사택은 지분 관계에 따라 결과가 정반대로 갈리므로, 구조를 확정하기 전에 세무법인청년들과 거주자의 출자 현황을 함께 점검해 보시기 바랍니다.