상가·건물을 법인과 개인 중 어떤 명의로 보유하느냐에 따라 취득부터 상속까지 세금이 달라집니다. 취득·보유·임대·양도·상속 다섯 단계를 한눈에 비교합니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글이 도움이 됩니다.
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사업장·임대 목적으로 상가나 건물 매입을 검토 중인 개인사업자
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이미 법인을 운영하고 있고, 새 부동산을 법인 명의로 살지 고민하는 대표
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임대소득이 본업 소득에 합산되어 누진세율이 부담스러운 고소득 사업자
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보유 부동산을 장차 자녀에게 넘길 계획이 있어 보유주체를 미리 정하려는 경우
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"법인으로 사면 절세된다"는 말을 들었지만 어느 단계에서 유리한지 모르는 경우
대표 상황 예시
서울 도심에서 병원을 운영하는 한 원장이 임대수익과 사업장 확보를 겸해 상가 건물을 매입하려 합니다. 매입가는 수십억 원대이고, 본인의 종합소득 과세표준은 이미 최고세율 구간에 들어가 있습니다. 지인은 "개인으로 사면 임대소득에 또 45%가 붙으니 법인으로 사라"고 권합니다. 다른 지인은 "법인은 팔 때 추가과세가 붙고 돈 빼기도 어렵다"고 말립니다.
이 원장이 헷갈리는 지점은 분명합니다. 법인이 유리하다는 말과 불리하다는 말이 모두 맞기 때문입니다. 법인은 임대소득을 받는 보유 단계에서는 유리할 수 있지만, 번 돈을 꺼내 쓰는 단계와 건물을 파는 단계에서는 불리해질 수 있습니다.
이 상황에서의 판단 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 임대소득을 법인에 계속 유보·재투자할 것인가 아니면 매년 생활비로 꺼내 쓸 것인가. 둘째, 건물을 몇 년 보유하고 언제 팔 것인가. 셋째, 최종적으로 자녀에게 부동산을 직접 넘길 것인가 법인 주식으로 넘길 것인가. 이 세 가지가 정해져야 보유주체를 결정할 수 있습니다.
이 상황에서 확인할 자료는 다음과 같습니다.
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매입 대상 부동산의 소재지(과밀억제권역 여부)와 취득가액
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예상 연간 임대소득과 본인의 기존 종합소득 과세표준 구간
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법인 설립 시 주주 구성안(본인 단독 또는 가족 포함)과 자금출처 계획
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예상 보유기간과 향후 매각·승계 시점
아래에서 다섯 단계별로 법인과 개인의 세금 구조를 비교합니다.
1단계 — 취득: 취득세와 과밀억제권역 중과
부동산을 살 때 가장 먼저 내는 세금은 취득세입니다. 표준세율 자체는 법인과 개인이 같습니다. 차이는 법인이 대도시(과밀억제권역)에서 사면 중과될 수 있다는 점입니다.
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유상 취득(농지 외 건물·상가): 표준세율 4%(지방세법 제11조 제1항 제7호). 개인·법인 동일
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상속 취득(농지 외): 2.8%
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증여 등 무상취득: 3.5%
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원시취득(신축): 2.8%
여기에 법인 중과가 더해질 수 있습니다. 지방세법 제13조 제2항에 따르면, 수도권 과밀억제권역(대도시)에서 법인을 설립한 날부터 5년 이내에 그 법인이 부동산을 취득하거나, 본점·지점을 대도시 밖에서 대도시로 옮기면서 부동산을 취득하면 중과세율이 적용됩니다. 적용 세율은 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율입니다. 중과기준세율은 1천분의 20, 즉 2%입니다(지방세법 제6조 제19호).
일반 건물 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.
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개인 또는 비중과 법인: 표준세율 4%
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과밀억제권역 중과 법인: 4% × 3 − 2% × 2 = 12% − 4% = 8%
수십억 원대 건물이라면 취득 시점에만 수억 원의 차이가 발생합니다. 다만 대도시에 설치가 불가피하다고 인정되는 일부 업종에 직접 사용할 목적이면 중과에서 제외될 수 있습니다. 주의할 점은 중과 제외로 취득한 뒤 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지나도록 그 용도로 직접 사용하지 않거나, 2년 이상 직접 사용하지 않고 매각·전용하면 중과가 사후에 적용되어 차액을 추징당한다는 것입니다(지방세법 제13조 제3항). 본인 법인이 중과 대상인지, 제외 업종인지는 취득 전에 반드시 확인해야 하며, 제외 요건으로 취득했다면 사용 의무 기간을 지키지 못할 때의 추징 리스크까지 함께 따져야 합니다.
2단계 — 보유: 재산세와 종합부동산세
보유하는 동안 매년 내는 세금은 재산세와 종합부동산세입니다. 이 단계는 명의보다 부동산의 종류(상가 토지인지 주택인지)가 세 부담을 더 크게 좌우합니다.
재산세는 지방세법 제111조에 따라 부과됩니다. 상가에 딸린 별도합산 토지, 일반 건축물 등은 명의와 무관하게 같은 표준세율 체계를 따릅니다. 일반 건축물의 재산세 표준세율은 과세표준의 1천분의 2.5(0.25%)입니다.
종합부동산세는 차이가 갈리는 지점이 있습니다. 종합부동산세법 제13조에 따르면 과세표준은 공시가격 합산액에서 일정액을 공제한 뒤 공정시장가액비율(100분의 60–100분의 100)을 곱해 산정합니다.
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별도합산 토지(상가 부속 토지 등): 공시가격 합산액에서 80억 원 공제
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종합합산 토지(나대지 등): 공시가격 합산액에서 5억 원 공제
상가 건물에 딸린 별도합산 토지는 공제액이 80억 원으로 크기 때문에, 보유 규모가 아주 크지 않으면 개인·법인 모두 종합부동산세 부담이 크지 않습니다. 다만 법인이 주택을 보유하는 경우에는 개인에게 적용되는 기본공제와 세부담 상한이 배제되어 단일 최고세율로 과세되는 등 불리한 구조가 적용됩니다. 즉 상가·업무용 건물은 명의 차이가 작지만, 주택을 법인 명의로 보유하면 보유세에서 크게 불리해질 수 있습니다.
3단계 — 임대: 종합소득세 누진 vs 법인세
건물을 임대해 소득이 생기면, 이 소득을 개인이 받느냐 법인이 받느냐에 따라 세율 체계가 완전히 달라집니다. 이 단계가 법인 보유가 유리해 보이는 핵심 이유입니다.
개인 명의라면 부동산 임대소득은 사업소득(소득세법 제19조 제1항 제12호)으로 종합소득에 합산됩니다. 본업 소득이 이미 높은 사업자라면 임대소득이 기존 소득 위에 쌓여 높은 누진세율(6–45%) 구간에서 과세됩니다. 여기에 지방소득세(소득세의 10%)가 더해집니다.
법인 명의라면 임대소득은 법인의 각 사업연도 소득이 되어 법인세율(법인세법 제55조)이 적용됩니다.
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과세표준 2억 원 이하: 10%
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과세표준 2억 원 초과 200억 원 이하: 2천만 원 + (2억 원 초과액 × 20%)
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과세표준 200억 원 초과 3천억 원 이하: 39억 8천만 원 + (200억 원 초과액 × 22%)
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과세표준 3천억 원 초과: 655억 8천만 원 + (3천억 원 초과액 × 25%)
임대소득 규모가 같다면 법인세 단계의 세율이 개인 누진세율보다 낮은 경우가 많습니다. 다만 여기에는 중요한 함정이 있습니다. 법인이 번 돈은 법인의 것이지 대표 개인의 것이 아닙니다. 대표가 그 돈을 쓰려면 급여나 배당으로 인출해야 하고, 이 시점에 다시 개인 소득세가 부과됩니다. 결국 법인세(낮은 세율) + 인출 시 소득세(배당·급여 과세)를 합산해 비교해야 실제 부담을 알 수 있습니다.
따라서 임대소득을 법인에 유보해 재투자할 계획이면 법인이 유리하지만, 번 돈을 매년 거의 다 생활비로 꺼내 써야 하는 구조라면 이중과세 탓에 개인과 큰 차이가 없거나 오히려 불리할 수 있습니다.
4단계 — 양도: 개인 양도소득세 vs 법인세 + 토지등 양도소득 추가과세
건물을 팔 때가 법인과 개인의 차이가 가장 극명하게 갈리는 단계입니다. 핵심은 법인에는 일반 법인세 외에 별도의 추가과세가 붙는다는 점입니다.
개인 명의의 양도는 양도소득세로 과세됩니다(소득세법 제104조). 토지·건물을 2년 이상 보유한 뒤 팔면 기본세율(6–45%, 소득세법 제55조 제1항)이 적용되고, 1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%의 단기 세율이 적용됩니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트가 더해집니다. 무엇보다 개인은 장기보유특별공제(소득세법 제95조)를 받을 수 있습니다. 3년 이상 보유한 토지·건물은 보유기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제받습니다.
법인 명의의 양도차익은 별도의 양도소득세가 아니라 각 사업연도 소득에 합산되어 법인세율(10–25%)로 과세됩니다. 법인은 장기보유특별공제가 없습니다. 그리고 결정적으로, 법인세법 제55조의2에 따라 토지등 양도소득에 대한 추가과세가 일반 법인세에 얹어집니다.
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비사업용 토지 양도: 양도소득의 10%(미등기는 40%) 추가
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주택·별장 양도: 양도소득의 20%(미등기는 40%) 추가
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조합원입주권·분양권 양도: 양도소득의 20% 추가
즉 법인이 비사업용 토지를 팔면 일반 법인세(10–25%)에 더해 양도소득의 10%가 추가로 붙습니다. 사업에 직접 쓰던 사업용 부동산이라면 추가과세 대상이 아니지만, 임대·투자 목적의 토지나 법인이 보유한 주택은 추가과세에 노출됩니다. 개인은 장기보유공제로 차익을 줄이고, 법인은 추가과세로 부담이 늘어나는 정반대 방향이므로, 매각을 전제로 한다면 이 단계의 차이를 반드시 계산에 넣어야 합니다.
5단계 — 상속·승계: 부동산 직접 vs 법인 주식
마지막으로 자산을 다음 세대로 넘기는 단계입니다. 부동산을 누구 명의로 보유했느냐가 상속·증여 시 무엇을 넘기는가를 결정합니다.
개인 명의라면 자녀에게 부동산 자체를 상속·증여합니다. 이때 부동산은 상속세 및 증여세법상 시가로 평가되며, 시가가 불분명하면 보충적 평가방법이 적용됩니다. 부동산을 직접 넘기면 평가가 비교적 명확한 대신, 시가 상승분이 그대로 과세 대상이 됩니다.
법인 명의라면 부동산이 아니라 그 부동산을 보유한 법인의 주식(지분)을 상속·증여하게 됩니다. 비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 가중평균해 평가합니다. 여기서 주의할 점은, 부동산 비중이 큰 법인일수록 순자산가치의 가중치가 높아진다는 것입니다. 자산총액 중 부동산 비중이 50% 이상인 법인은 순자산가치 비중이 더 커져 평가액이 부동산 시가에 근접할 수 있습니다. 따라서 "법인 주식으로 넘기면 무조건 절세된다"는 단정은 위험합니다.
다만 법인 구조는 지분을 나눠 미리 증여하거나, 배당으로 소득을 분산하거나, 장기간에 걸쳐 단계적으로 지분을 이전하는 등 설계의 여지가 큽니다. 부동산을 통째로 한 번에 넘겨야 하는 개인과 달리, 법인은 시점과 규모를 조절할 수 있다는 점이 승계 설계의 장점입니다. 어느 쪽이 유리한지는 자산 규모, 부동산 비중, 자녀의 자금 능력, 예상 보유기간을 종합해 사전에 시뮬레이션해야 합니다.
정리 — 단계별로 유불리가 갈린다
다섯 단계를 종합하면 한 가지 결론이 나옵니다. 법인이 모든 단계에서 유리한 것도, 개인이 모든 단계에서 유리한 것도 아닙니다.
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취득: 과밀억제권역 법인은 중과로 불리(최대 8%), 개인·비중과 법인은 4%
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보유: 상가 토지는 큰 차이 없음, 법인 주택 보유는 불리
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임대: 유보·재투자 시 법인 유리, 매년 인출 시 이중과세로 실익 감소
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양도: 개인은 장기보유공제로 유리, 법인은 토지등 양도소득 추가과세로 불리
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상속·승계: 부동산 비중 큰 법인은 주식 평가가 시가에 근접, 단 분산 설계 여지는 법인이 큼
따라서 보유주체 결정은 "절세된다더라"는 말이 아니라, 본인의 임대 규모·인출 계획·보유기간·승계 시점을 넣은 종합 시뮬레이션으로 판단해야 합니다. 한번 정한 명의를 나중에 바꾸려면 법인
개인 매매에 따른 취득세·양도차익 과세가 다시 발생하므로, 취득 단계의 결정이 사실상 마지막 결정에 가깝습니다.
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관련 법령
1.
지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율)
→ 유상·상속·증여·원시취득별 취득세 표준세율을 규정합니다. 농지 외 유상취득은 1천분의 40(4%), 상속(농지 외)은 1천분의 28, 무상취득은 1천분의 35입니다.
2.
지방세법 제13조 (과밀억제권역 안 취득 등 중과)
→ 대도시에서 설립 5년 이내 법인 등이 부동산을 취득하면 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율로 중과합니다. 중과기준세율은 1천분의 20(2%)입니다(제6조 제19호).
3.
소득세법 제19조 제1항 제12호 (사업소득)
→ 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 규정합니다. 개인의 부동산 임대소득은 종합소득에 합산되어 6–45% 누진세율로 과세됩니다.
4.
법인세법 제55조 (세율)
→ 법인세 과세표준 구간별 세율을 규정합니다. 2억 원 이하 10%, 2억 원 초과 200억 원 이하 20%, 200억 원 초과 3천억 원 이하 22%, 3천억 원 초과 25%입니다.
5.
법인세법 제55조의2 (토지등 양도소득에 대한 과세특례)
→ 법인이 비사업용 토지를 양도하면 일반 법인세에 더해 양도소득의 10%(미등기 40%)를, 주택·별장은 20%(미등기 40%)를 추가로 납부합니다. 개인 양도소득세와 달리 본세에 얹어집니다.
6.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 3년 이상 보유한 개인의 토지·건물 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱한 장기보유특별공제를 적용합니다. 법인에는 이 공제가 없습니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 부동산 보유주체 결정부터 취득·임대·양도·승계 단계별 세금 시뮬레이션까지 자산 보유 구조 설계를 지원합니다.