특수관계인의 부동산을 임대료 없이 쓰면, 그 사용 이익이 1억원 이상일 때 증여세가 매겨집니다. 5년 단위로 부동산가액의 연 2%를 환산해 계산합니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다.
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부모·자녀·형제 등 가족 소유의 상가나 건물을 임대료 없이 사업장으로 쓰고 있다
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가족 명의 부동산을 주거가 아닌 용도로 무상 또는 거의 공짜에 가깝게 사용 중이다
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가족 부동산을 담보로 제공받아 내 명의로 대출을 받았다
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가족 부동산을 빌려 쓰는 대가를 시세보다 한참 낮게 주고 있다
반대로 부모와 한집에 함께 살고 있는 주택이라면, 무상사용 이익 증여 문제는 원칙적으로 생기지 않습니다. 이유는 본문에서 설명합니다.
대표 상황 예시
한 자녀가 부모 소유 상가 건물을 사업장으로 쓰고 있습니다. 부모와 자녀 사이라 임대차계약서도 쓰지 않았고, 월세도 따로 주고받지 않았습니다. 자녀 입장에서는 "내 부모 건물을 내가 쓰는데 무슨 세금이 나오겠나" 싶었습니다.
그런데 자녀는 한 가지가 마음에 걸렸습니다. 사업장 주소가 부모 건물로 등록돼 있고, 그 건물의 시세가 상당히 높다는 점입니다. "임대료를 안 냈으니 그만큼 이익을 본 셈인데, 세무서가 이걸 증여로 보지는 않을까" 하는 의문이 들었습니다.
이 경우 판단 포인트는 명확합니다. 부동산을 무상으로 사용해 얻은 이익이 일정 기준을 넘으면 증여세가 매겨질 수 있습니다. 핵심은 "무상사용 이익이 1억원 이상인가"입니다. 이 금액은 한 해치가 아니라 5년치를 한꺼번에 환산한 값입니다. 만약 기준을 넘는데도 증여세를 신고하지 않으면, 나중에 증여세 본세에 더해 무신고 가산세까지 부담하는 리스크가 생길 수 있습니다.
이 상황에서 확인할 자료는 다음과 같습니다.
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사용 중인 부동산의 가액(시가 또는 시가에 준하는 평가액)
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무상사용을 시작한 날짜
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임대료를 일부라도 주고받았다면 그 금액과 지급 내역
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부동산 소유자와의 관계(특수관계인 여부)
왜 무상사용에 증여세가 매겨질까
증여세는 재산을 공짜로 받았을 때만 나오는 것이 아닙니다. 재산 자체를 넘겨받지 않더라도, 누군가의 재산을 공짜로 써서 경제적 이익을 얻으면 그 이익을 증여로 보는 규정이 있습니다.
부동산을 임대료 없이 쓰면, 원래라면 내야 할 임대료만큼을 아낀 셈입니다. 그 아낀 금액이 곧 무상사용 이익이고, 세법은 이를 부동산을 빌려준 사람이 빌린 사람에게 그만큼을 증여한 것으로 봅니다. 그래서 가족 간이라도 부동산을 공짜로 쓰면 증여세가 문제 될 수 있습니다.
다만 모든 무상사용에 세금이 붙는 것은 아닙니다. 소액의 사용 이익까지 일일이 과세하면 부담이 과도하므로, 세법은 일정 기준금액 이상일 때만 과세하도록 정하고 있습니다.
5년 단위로 계산합니다
부동산 무상사용 이익 증여에서 가장 먼저 이해해야 할 점은 계산 단위가 1년이 아니라 5년이라는 것입니다.
세법은 무상사용 기간을 5년으로 보고, 5년치 사용 이익을 한 번에 묶어 증여로 봅니다. 무상사용을 개시한 날을 증여일로 하여, 그 시점에 앞으로 5년 동안 얻을 사용 이익을 한꺼번에 계산해 과세하는 구조입니다.
5년이 지나도 계속 무상으로 쓰고 있다면 끝나는 것이 아닙니다. 무상사용 기간이 5년을 초과하면, 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년치를 계산합니다. 즉 한 번 과세로 종결되지 않고, 계속 쓰면 5년마다 다시 판단합니다.
이 5년 단위 규정은 한 해 한 해 작게 쪼개서 과세를 피하는 것을 막고, 장기 무상사용의 누적 이익을 반영하기 위한 장치입니다.
무상사용 이익은 이렇게 산정합니다
무상사용 이익은 크게 세 가지 요소로 계산합니다.
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부동산가액: 무상으로 사용하는 부동산의 평가액입니다.
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연 2% 이익률: 각 연도의 무상사용 이익은 부동산가액에 연 2%를 곱해 산정합니다. 이 2%는 재정경제부령으로 정해진 율입니다.
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5년 환산: 위에서 구한 각 연도 이익을 5년치로 보아 현재가치로 환산한 합계액이 최종 증여재산가액입니다.
정리하면, 무상사용 이익은 부동산가액에 연 2%를 곱한 한 해치 이익을 구한 다음, 이를 5년 동안의 이익으로 보아 현재가치로 환산해 더한 금액입니다. 환산에 쓰는 구체적 계산식은 재정경제부령에 정해져 있으며, 미래에 받을 이익을 현재 시점의 가치로 낮춰 합산하는 방식입니다.
한 해치 이익의 출발점이 부동산가액의 2%라는 점, 그리고 그것을 5년치로 환산한다는 점만 기억해도 규모를 가늠할 수 있습니다. 부동산가액이 클수록 5년치 환산 이익도 커지고, 그만큼 기준금액에 가까워집니다.
1억원을 넘어야 과세됩니다
무상사용 이익이 계산됐다고 해서 곧바로 증여세가 나오는 것은 아닙니다. 세법은 무상사용 이익이 기준금액 미만이면 과세 대상에서 제외합니다.
이 기준금액은 1억원입니다. 즉 5년치로 환산한 무상사용 이익이 1억원 이상일 때만 증여세 과세 대상이 됩니다. 1억원에 미치지 못하면 무상으로 썼더라도 이 규정으로는 증여세가 매겨지지 않습니다.
부동산가액의 연 2%를 5년치로 환산한 값이 1억원을 넘으려면 부동산가액이 상당히 커야 합니다. 단순화해 보면, 한 해치 이익이 부동산가액의 2%이고 이를 5년치로 환산하므로, 부동산가액이 대략 13억원 수준은 되어야 5년치 환산 이익이 1억원에 닿습니다. 그보다 가액이 작은 부동산을 공짜로 쓰는 경우라면 대체로 이 기준에 미치지 못합니다.
따라서 "가족 건물을 공짜로 쓴다"는 사실만으로 겁먹을 필요는 없습니다. 실제로 과세되는지는 부동산가액이 얼마인지, 그래서 5년치 환산 이익이 1억원을 넘는지에 달려 있습니다. 다만 부동산가액은 사안마다 평가 방법이 다르고 시점에 따라 변하므로, 가액이 큰 부동산을 무상으로 쓰고 있다면 세무대리인과 함께 실제 금액을 따져 보시기 바랍니다.
함께 사는 집은 제외됩니다
무상사용 이익 증여 규정에는 중요한 예외가 있습니다. 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 적용 대상에서 빠집니다.
예를 들어 부모와 자녀가 한집에 함께 살고 있고 그 집이 부모 명의라면, 자녀가 임대료를 내지 않아도 이 규정으로 무상사용 이익 증여가 문제 되지 않습니다. 가족이 함께 사는 주거를 무상사용 이익으로 과세하지 않으려는 취지입니다.
다만 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 들어가 있거나 같은 지번에 다른 목적의 건물이 있는 경우에는, 주택 면적이 주택 외 면적을 초과할 때에만 그 부동산 전부를 주택으로 봅니다. 주거와 사업장이 섞여 있는 건물이라면 면적 구성을 함께 확인해야 합니다.
부동산을 무상으로 담보로 빌려준 경우
부동산을 직접 쓰는 것뿐 아니라, 가족 부동산을 담보로 제공받아 대출을 받는 경우에도 증여 문제가 생길 수 있습니다.
타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용해 금전 등을 차입함으로써 이익을 얻으면, 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 이익 상당액을 증여재산가액으로 봅니다. 이익은 차입금에 적정 이자율을 곱한 금액에서 실제로 지급한 이자를 뺀 금액으로 계산합니다.
이 경우 차입기간은 1년으로 보며, 1년을 초과하면 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 담보 이용을 개시한 것으로 보아 다시 계산합니다. 그리고 무상담보 이용 이익의 기준금액은 1천만원입니다. 즉 계산된 이익이 1천만원 미만이면 과세 대상에서 제외됩니다.
무상사용은 5년·1억원, 무상담보 이용은 1년·1천만원으로 단위와 기준금액이 다르다는 점에 유의하시기 바랍니다.
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관련 법령
1.
상속세 및 증여세법 제37조 (부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)
→ 특수관계인의 부동산을 무상으로 사용하거나 무상으로 담보로 이용해 이익을 얻으면, 그 개시일을 증여일로 하여 이익 상당액을 증여재산가액으로 봅니다. 다만 이익이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만이면 제외하고, 함께 거주하는 주택과 딸린 토지는 적용에서 빠집니다.
2.
상속세 및 증여세법 시행령 제27조제3항 (부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법)
→ 무상사용 이익은 각 연도 이익을 재정경제부령의 방법으로 환산한 가액으로 하며, 무상사용 기간은 5년으로 보고 5년을 초과하면 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 계산합니다.
3.
상속세 및 증여세법 시행령 제27조제4항 (기준금액)
→ 부동산 무상사용 이익 증여에서 과세 제외 기준이 되는 기준금액은 1억원입니다.
4.
상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조제2항 (부동산 무상사용 이익률)
→ 시행령 제27조제3항 계산식에서 정한 율은 연 100분의 2(연 2%)입니다.
5.
상속세 및 증여세법 시행령 제27조제5항·제6항 (무상담보 이용 이익)
→ 부동산을 무상으로 담보로 이용해 얻은 이익은 차입금에 적정 이자율을 곱한 금액에서 실제 지급 이자를 뺀 금액이며, 차입기간은 1년으로 보고 기준금액은 1천만원입니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
가족 부동산을 무상으로 쓰고 있다면 부동산가액과 무상사용 기간을 먼저 따져 보고, 5년치 환산 이익이 1억원에 가깝다면 세무법인청년들과 같은 전문가의 점검을 받아 보시기 바랍니다.