특수관계인 간 부동산 매매는 시가 평가, 저가양수 증여세, 양도자 부당행위계산, 증여 추정이 동시에 걸립니다. 안전 구간과 위험 구간을 미리 알고 가격을 설정해야 합니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글의 내용이 직접 영향을 미칩니다.
부모 명의 부동산을 자녀에게 매매로 이전하려고 한다
자녀에게 시가보다 낮은 금액으로 부동산을 양도하려는 계획이 있다
형제·자매 간 또는 직계존비속 간 부동산 거래를 검토 중이다
자녀가 부동산을 매수한 자금의 출처가 정리되지 않았다
가족에게 양도한 후 자녀가 단기간 안에 다시 처분할 계획이 있다
부모·자식 부동산 매매는 단순한 매매가 아닙니다. 가족이라는 사실 자체로 세무서가 매매가격을 시가와 비교 검토하기 때문에, 일반 매매 기준으로 가격을 정하면 안 됩니다.
대표 상황 예시
다음은 부모·자식 부동산 거래에서 자주 나오는 장면입니다.
상황 A — 시가 10억 아파트를 자녀에게 7억에 매매
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차액 3억. 자녀(저가양수) 입장: 차액 3억 ≥ 시가의 30%(3억)와 3억 중 적은 금액 → 증여세 대상. 증여재산가액 = 3억 – 3억 = 0이지만 차액이 정확히 기준선이므로 실무상 안전마진이 필요합니다.
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부모(양도자) 입장: 차액 3억 ≥ 시가의 5%(5천만원)과 3억 중 적은 금액(5천만원) → 부당행위계산 부인. 양도소득세는 시가 10억 기준으로 재계산.
상황 B — 시가 10억 아파트를 자녀에게 9억에 매매
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차액 1억. 자녀 증여세: 1억 < 3억 또는 시가의 30%(3억) → 증여세 없음.
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부모 양도세: 1억 ≥ 5천만원(시가 5%) → 시가로 재계산되어 양도소득세 부담.
상황 C — 시가 10억 아파트를 자녀에게 10억에 매매
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시가와 동일. 증여세·부당행위계산 모두 해당 없음.
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다만 자녀가 매매대금 10억의 자금 출처를 입증하지 못하면 자금출처 증여 추정(상증세법 제45조)이 별도로 걸릴 수 있습니다.
이 사례들이 보여주는 판단 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 자녀에게 적용되는 30%/3억 룰과 부모에게 적용되는 5%/3억 룰이 다르므로 한 가격이 자녀에게는 안전하지만 부모에게는 위험할 수 있습니다. 둘째, 가격이 시가에 가까워도 자녀의 자금 출처가 불명확하면 별도 위험이 생깁니다.
시가 평가가 출발점입니다
세 규정 모두 "시가" 기준으로 판단하므로 시가를 어떻게 평가하는지가 가장 중요합니다(상증세법 제60조).
평가기준일(매매일·증여일) 전후 일정 기간 안에 다음 순서로 시가를 봅니다.
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매매사례가: 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월 안의 해당 부동산 또는 유사 부동산의 실제 거래가
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감정가액: 2 이상의 감정평가법인의 감정평균 (일정 금액 이하 부동산은 1개 감정)
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공매·수용가액: 공매·경매·수용된 가격
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유사 부동산 매매사례가: 같은 단지 같은 평형 등 유사 부동산의 매매사례
위 시가가 모두 없거나 산정이 어려운 경우에 한해 공시가격·기준시가 등 보충적 평가방법이 적용됩니다. 부동산은 매매사례가가 풍부하므로 보충적 평가가 적용되는 경우는 드뭅니다.
특히 같은 아파트 단지에서 비슷한 시점에 매매가 이루어졌다면 그 거래가가 우리 매매의 시가로 인정됩니다. 단지 시세보다 30% 낮게 매매한다 해도, 같은 단지에 최근 매매사례가 있으면 그 가격이 시가로 잡힙니다.
저가양수에 따른 증여세 — 자녀 입장
자녀가 시가보다 낮은 가격으로 매수하면 차액 일부를 증여받은 것으로 봅니다(상증세법 제35조 제1항).
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적용 대상: 특수관계인 간 거래
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기준금액: "시가의 30%" 또는 "3억원" 중 적은 금액
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증여재산가액: (시가 – 대가) – 기준금액
시가 구간별 기준금액
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시가 10억 이하: 시가의 30% (10억이면 3억)
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시가 10억 초과: 3억원 고정
예시: 시가 8억 부동산을 자녀가 3억에 매수했다면, 차액 5억 – 시가의 30%(2억 4천) = 2억 6천이 증여재산가액. 자녀 증여세 신고·납부 대상.
예시: 시가 20억 부동산을 자녀가 15억에 매수했다면, 차액 5억 – 3억 = 2억이 증여재산가액. 시가 10억 초과 부동산은 항상 3억원이 기준금액입니다.
부당행위계산 부인 — 부모(양도자) 입장
부모가 시가보다 낮은 가격으로 양도하면 세무서는 양도자가 양도소득세를 부당하게 줄였다고 보고 시가로 재계산합니다(소득세법 제101조 제1항).
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적용 대상: 특수관계인 간 거래
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기준금액: "시가의 5%" 또는 "3억원" 중 적은 금액
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효과: 시가로 양도한 것으로 보아 양도소득세 재계산. 실제로는 적게 받았더라도 시가에 양도한 것으로 본 세액이 부과됨
자녀 측 증여세 기준(30%·3억)보다 부모 측 양도세 기준(5%·3억)이 훨씬 엄격합니다. 시가 5억 부동산을 자녀에게 4억 7천에 팔면(차액 3천) 자녀 증여세는 면제(3천만 < 1억 5천만) 되지만, 양도자 부당행위계산은 5%(2천 5백만)를 넘으므로 시가로 재계산됩니다.
이중과세를 막기 위해 상증세법 제35조 제3항은 "법인세법 시가에 해당해 부당행위계산이 적용되지 않으면 증여세도 적용하지 않는다"고 정합니다. 다만 부정한 방법으로 세금을 줄인 경우는 예외입니다.
증여 추정 — 매매 자체가 증여로 의심받는 위험
배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 일단 증여받은 것으로 추정합니다(상증세법 제44조 제1항). 자녀가 실제 대가를 지급했더라도 그 대가성이 명백히 입증되지 않으면 매매 자체가 증여로 재구성됩니다.
대가성 입증에 필요한 것은 다음과 같습니다.
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매매계약서 (날짜·금액·당사자 기재)
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자녀의 자금 출처 — 자녀의 소득·재산·차입금
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자녀가 부모 계좌로 실제 송금한 이체 내역
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자녀가 본인 명의로 받은 대출이면 대출계약서·상환 내역
자녀가 부모로부터 매매대금을 빌렸다면 차용증, 이자 약정, 실제 이자·원금 상환 내역까지 모두 갖춰야 합니다. 가족 간 차용으로 인정받는 핵심 요건은 별도 글에서 다루었습니다.
1세대 1주택 비과세와의 관계
부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택을 자녀에게 저가 양도하는 경우, 비과세 자체는 적용됩니다. 다만 몇 가지 함정이 있습니다.
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부당행위계산이 적용되면 양도가액이 시가로 재계산되므로 12억원 초과 부분의 고가주택 양도소득세가 추가로 발생할 수 있습니다.
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자녀가 받은 후 단기 양도: 자녀가 부모로부터 받은 후 10년 이내에 다시 양도하면 소득세법 제101조 제2항에 따라 증여자(부모)가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세가 재계산될 수 있습니다.
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취득세: 자녀가 부담할 취득세는 매매(1–3%)와 증여(3.5%)에 따라 달라집니다.
꼭 확인하시기 바랍니다
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시가는 매매사례가 우선: 같은 단지·같은 평형 매매사례가 있으면 우리 매매가 그 가격으로 묶입니다. 단지 시세보다 30% 낮게 팔아도 시세가 시가로 잡힙니다.
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30% vs 5% 룰을 함께 보십시오: 자녀 증여세 기준과 부모 양도세 기준이 다릅니다. 자녀가 안전한 구간이라도 부모는 위험할 수 있습니다.
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자녀 자금 출처 사전 정리: 자녀의 소득·재산·차입금이 매매대금을 설명할 수 있어야 합니다. 부모 자금이 자녀 계좌를 거쳐 다시 부모에게 들어가는 구조는 매매로 인정되지 않습니다.
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10년 단기 양도 함정: 자녀가 받은 후 10년 안에 다시 처분할 계획이 있다면 증여자 직접 양도 의제가 적용될 수 있습니다.
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취득세·등기·신고 별도: 매매로 등기하면 매매 취득세, 증여로 재구성되면 증여 취득세가 적용되므로 거래 구조 결정 단계에서 미리 비교해야 합니다.
함께 보면 좋은 글
•
가족 간 돈거래 차용증, 증여세로 보지 않게 하려면: 자녀의 매매대금이 부모로부터 빌린 돈일 때 차용증·이자·상환 실적 등 인정 요건을 다룬 글입니다.
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부모·자녀 공동명의 부동산, 취득자금 증여세 조사 포인트: 단독 매매 대신 공동명의로 가는 경우의 취득자금 증여 추정과 조사 포인트를 정리한 글입니다.
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부동산 부담부증여, 양도세와 증여세를 함께 계산하는 법: 매매 대신 부담부증여로 이전할 때의 양도세·증여세 동시 계산 구조를 비교할 수 있는 글입니다.
관련 법령
1.
상속세 및 증여세법 제35조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)
→ 특수관계인 간 시가와 대가의 차액이 "시가의 30%" 또는 "3억원" 중 적은 금액 이상이면, 차액에서 그 기준금액을 벌 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세가 부과됩니다.
2.
상속세 및 증여세법 제44조 (배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)
→ 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 일단 증여로 추정되며, 매매계약·자금이체·자녀 자금 출처 등으로 대가성을 명백히 입증해야 양도로 인정됩니다.
3.
상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙)
→ 상속·증여재산의 평가는 평가기준일 현재의 시가를 원칙으로 하며, 매매사례가·감정가·공매가 등이 시가로 인정되고, 시가 산정이 어려운 경우에만 보충적 평가방법이 적용됩니다.
4.
소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산)
→ 특수관계인 거래로 양도소득세 부담이 부당하게 감소한 것으로 인정되면 시가로 양도한 것으로 보아 재계산하며, 증여 후 10년 이내에 수증자가 재양도한 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 의제할 수 있습니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
매매가격 설정과 자금 출처 입증, 비과세·취득세 영향까지 함께 검토하고 싶으시면 세무법인청년들에 문의하시기 바랍니다.