상가·오피스텔 같은 수익형 부동산은 주택과 다른 규칙으로 양도세가 매겨집니다. 오피스텔의 주택·비주택 판정, 건물분 부가세, 토지·건물 안분, 비주택 장기보유특별공제(최대 30%)를 양도 전에 짚어야 합니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글이 도움이 됩니다.
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상가, 오피스텔, 근린생활시설 등 수익형(비주택) 부동산을 팔 계획이다
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보유 중인 오피스텔이 주택인지 업무용인지 헷갈린다
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상가를 파는데 매수인이 부가세를 따로 내야 하느냐고 물었다
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임차인이 있는 상태로 상가·건물을 통째로 넘기려 한다
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주택 양도세(1세대1주택 비과세, 다주택 중과) 정보는 봤지만 상가·오피스텔은 어떻게 다른지 모르겠다
주택 양도세의 핵심이 비과세·중과·주택 수라면, 비주택 양도세의 핵심은 부가세·토지건물 안분·일반 장기보유특별공제입니다. 출발점이 다릅니다.
상가·오피스텔 양도세, 주택과 다른 4가지
상가·오피스텔을 팔 때 주택과 갈라지는 지점은 크게 네 가지입니다.
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양도세율 — 주택: 기본 6~45% + 다주택 중과(최대 75%) / 상가·오피스텔(비주택): 기본 6~45% (중과 없음)
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장기보유특별공제 — 주택: 1세대1주택 최대 80% / 비주택: 일반 자산 최대 30%
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부가가치세 — 주택: 없음(주택 매매는 부가세 대상 아님) / 비주택: 건물분 과세(10%), 토지분 면세
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비과세·주택 수 — 주택: 1세대1주택 비과세, 주택 수 산정 / 비주택: 비과세 없음, 원칙적으로 주택 수 미포함
다주택 중과는 주택에만 적용되므로, 상가·업무용 오피스텔은 보유 수와 관계없이 기본 누진세율(6~45%)로 계산됩니다(소득세법 제104조 제1항 제1호, 제55조 제1항). 대신 주택에는 없는 건물분 부가세라는 변수가 추가됩니다.
오피스텔의 갈림길: 주택인가, 업무용인가
오피스텔은 같은 평면이라도 어떻게 쓰느냐에 따라 세금이 완전히 달라집니다. 핵심은 건축물대장의 용도(업무시설)가 아니라 양도일 현재 사실상 사용 현황입니다.
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주거용으로 사용 중이면 → 주택으로 보아 주택 양도세 규정을 적용하고, 1세대의 다른 주택 수에도 포함됩니다. 사실상 주거용으로 사용한 사실이 확인되면 비주택이던 건물도 주택으로 판정될 수 있습니다(소득세법 제95조 제5항, 시행령 제154조 제5항).
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업무용으로 사용 중이면 → 일반 부동산(비주택)으로 보아 기본세율·일반 장기보유특별공제를 적용하고 주택 수에 넣지 않습니다.
이 판정이 중요한 이유는, 다른 주택을 한 채 가진 사람이 주거용 오피스텔을 함께 보유하면 1세대2주택이 되어, 정작 살던 집을 팔 때 1세대1주택 비과세가 막힐 수 있기 때문입니다. 반대로 업무용으로 쓰던 오피스텔은 주택 수에 들어가지 않습니다.
이런 경우에 자료가 필요합니다
A 씨는 거주하는 아파트 한 채와, 보증금을 받고 월세로 임대 중인 오피스텔 한 채를 보유하고 있습니다. 오피스텔을 "사무실로 등록된 거니까 주택이 아니다"라고 생각해 아파트를 1세대1주택 비과세로 팔려 했습니다. 그러나 임차인이 그 오피스텔에 전입신고를 하고 실제로 거주하고 있었다면, 세무상 주거용으로 사용된 것으로 보아 오피스텔이 주택으로 판정될 수 있습니다. 이 경우 A 씨는 1세대2주택자가 되어 아파트 비과세가 부인될 위험이 있습니다.
이 상황에서 확인할 자료는 다음과 같습니다.
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오피스텔 임대차계약서(주거용·업무용 표시)와 실제 사용 용도를 보여주는 자료
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임차인의 전입신고·확정일자 여부, 주민등록 전입 내역
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관리비·공과금 부과 내역(주거용 요율 적용 여부)
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임대소득 신고 시 적용한 업종(주택임대 vs 부동산임대)
판정이 애매하면 양도 전에 사용 현황을 정리하고 세무대리인의 검토를 받는 것이 안전합니다.
상가 양도와 부가가치세: 건물분만 과세
상가를 팔 때 주택과 가장 다른 점은 부가가치세입니다. 부동산 양도는 토지와 건물로 나뉘는데, 둘의 과세 취급이 다릅니다.
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토지 공급은 면세입니다(부가가치세법 제26조 제1항 제14호). 따라서 토지분 양도가액에는 부가세가 붙지 않습니다.
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건물 공급은 과세입니다. 임대사업자 등 과세사업자가 상가 건물을 양도하면 건물분 공급가액의 10%가 부가가치세로 과세되며, 매수인에게서 이를 거래징수해 부가가치세 신고로 납부합니다.
즉 상가 매매대금을 받을 때, 토지값에는 부가세가 없고 건물값에만 10%가 얹힌다는 구조입니다. 주택 매매에는 이런 부가세 부담 자체가 없으므로, 상가를 처음 파는 소유자가 가장 자주 놓치는 부분입니다.
포괄양수도면 건물분 부가세가 빠진다
상가를 임차인까지 그대로 두고 사업 전체로 넘기면, 건물분 부가세를 거래징수하지 않아도 됩니다. 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 포괄양수도는 재화의 공급으로 보지 않기 때문입니다(부가가치세법 제10조 제9항 제2호, 시행령 제23조).
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일반 양도 — 건물 공급가액의 10% 과세. 건물만 떼어 파는 일반적 매매
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포괄양수도 — 건물분 부가세 발생하지 않음. 사업장의 권리·의무를 포괄 승계(임대사업 그대로 인계 등)
포괄양수도가 성립하면 매도인은 부가세를 받지 않고, 매수인도 그만큼 자금 부담이 줄어듭니다. 다만 미수금·미지급금이나 해당 사업과 직접 관련 없는 자산을 빼고 넘겨도 포괄승계로 인정될 수 있으나(시행령 제23조 각 호), 요건을 잘못 판단하면 부가세가 추징될 수 있으므로 계약서에 포괄양수도임을 명시하고 사전 검토를 받는 것이 안전합니다.
토지·건물 가액 안분
건물분에만 부가세가 붙으므로, 토지값과 건물값을 어떻게 나누는지가 곧 부가세 부담을 좌우합니다.
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원칙은 계약서에 토지·건물 실지거래가액을 구분해 기재하는 것입니다.
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구분이 불분명하거나 정상적인 거래가액과 차이가 크면, 기준시가 비율 등 법령이 정한 방법으로 안분합니다.
건물값을 임의로 낮추면 부가세는 줄지만, 그만큼 토지 양도차익이 커지거나 안분 기준 위반으로 부인될 수 있습니다. 안분은 부가세와 양도소득세 양쪽에 동시에 영향을 주므로, 자의적으로 정하지 말고 세무대리인과 함께 계산하십시오.
비주택 장기보유특별공제: 최대 30%
오래 보유했다면 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 장기보유특별공제를 적용받습니다. 다만 비주택은 주택과 공제율이 다릅니다.
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토지·건물을 3년 이상 보유하면 일반 자산 공제율이 적용되어, 보유기간에 따라 연 2%씩 최대 30%(15년 이상)가 공제됩니다(소득세법 제95조 제2항 표 1).
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1세대1주택에 적용되는 보유·거주 합산 최대 80% 공제율(같은 항 표 2)은 비주택에는 적용되지 않습니다.
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보유기간이 3년 미만이면 공제가 전혀 없고, 미등기로 양도하면 공제가 배제됩니다(같은 항 본문 괄호).
예를 들어 12년 보유한 상가를 양도하면 양도차익의 24%(12년 × 2%)가 공제됩니다. 같은 기간 1세대1주택이 받을 수 있는 공제와는 차이가 크므로, 비주택은 장기보유 효과가 주택보다 작다는 점을 전제로 세후 수익을 계산해야 합니다.
상가에 딸린 토지와 나대지의 차이
상가 건물에 부속되어 사업에 사용되는 토지는 사업용으로 봅니다. 그러나 건물 없이 보유한 나대지나 사업과 무관한 토지를 양도하면, 비사업용 토지로 분류되어 기본세율에 10%포인트가 더해질 수 있습니다(소득세법 제104조 제4항). 같은 부동산이라도 토지의 성격에 따라 세율이 달라지므로, 상가 부속토지인지 비사업용 토지인지 먼저 확인해야 합니다.
양도 전 점검 순서
상가·오피스텔을 팔기 전에 다음 순서로 확인하면 누락을 줄일 수 있습니다.
1.
물건 성격 확정 — 오피스텔이면 양도일 현재 사실상 주거용인지 업무용인지부터 판정합니다(주택 수·세율이 갈립니다).
2.
부가세 여부 판단 — 임대사업자(과세사업자)가 상가 건물을 양도하면 건물분 10% 부가세가 원칙입니다. 포괄양수도 가능 여부를 검토합니다.
3.
토지·건물 안분 — 계약서에 토지·건물 가액을 구분해 기재하고, 안분 기준을 확인합니다.
4.
양도차익·장기보유특별공제 계산 — 비주택은 일반 공제율(최대 30%)을 적용해 양도소득금액을 산출합니다.
5.
신고 분리 — 건물분 부가세는 부가가치세 신고로, 양도차익은 양도소득세 예정·확정신고로 각각 처리합니다.
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양도소득세 개요와 계산 구조: 양도차익에서 세액까지 이어지는 계산 순서를 먼저 잡을 때 도움이 됩니다.
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장기보유특별공제란 무엇인가?: 비주택 30%와 1세대1주택 80% 공제율의 차이를 더 자세히 다룹니다.
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포괄양수도란 무엇인가?: 상가 양도 시 건물분 부가세를 빼는 포괄양수도 요건을 정리했습니다.
관련 법령
1.
소득세법 제94조 (양도소득의 범위)
→ 토지 또는 건물(부속 시설물·구축물 포함)의 양도로 발생하는 소득을 양도소득으로 규정합니다. 상가·오피스텔 등 비주택 부동산 양도가 양도소득세 과세 대상이 되는 근거입니다.
2.
소득세법 제104조 제1항·제4항 (양도소득세의 세율)
→ 토지·건물의 양도소득에 제55조 제1항의 기본 누진세율(6~45%)을 적용하고, 비사업용 토지에는 기본세율에 10%포인트를 더하도록 정합니다. 다주택 중과는 주택에만 적용됩니다.
3.
소득세법 제95조 제2항·제5항 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 3년 이상 보유한 토지·건물은 표 1의 일반 공제율(최대 30%)을 적용하고, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용한 경우의 판정 기준을 정합니다.
4.
부가가치세법 제26조 제1항 제14호 (재화·용역 공급에 대한 면세)
→ 토지의 공급은 부가가치세를 면제합니다. 상가 양도 시 토지분은 면세, 건물분만 과세되는 근거입니다.
5.
부가가치세법 제10조 제9항 제2호 및 시행령 제23조 (재화 공급으로 보지 않는 사업 양도)
→ 사업장별로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업 양도(포괄양수도)는 재화의 공급으로 보지 않아 건물분 부가세가 발생하지 않습니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
상가·오피스텔 양도는 부가세와 물건 성격 판정이 함께 얽히므로, 세무법인청년들은 양도 전 단계에서 사용 현황과 안분 기준을 미리 점검하는 것을 권합니다.