배우자·부모에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 취득가액이 증여자의 옛날 취득가로 되돌아가 양도세가 급증합니다. 10년 기간, 증여세 필요경비 산입, 우회양도와의 구분, 배제 사유를 함께 확인하십시오.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글이 필요합니다.
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배우자에게 부동산(집·토지·상가)을 증여받았고, 이를 양도할 생각이 있다
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부모·조부모 등 직계존속에게 부동산을 증여받았고, 매도를 검토 중이다
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증여받은 부동산을 증여일부터 10년이 지나기 전에 팔 가능성이 있다
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증여로 취득가액을 높여 양도세를 줄일 수 있다고 들었는데, 정말 그런지 확인하고 싶다
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증여받은 집을 팔고 그 대금을 증여자에게 돌려줄 생각이 있다
증여받은 부동산을 팔 계획이 없다면 이월과세는 당장 문제가 되지 않습니다. 이월과세는 양도(매도) 시점에만 작동하는 규정이기 때문입니다.
이월과세란 무엇인가
양도세는 판 금액(양도가액)에서 산 금액(취득가액)을 뺀 차익에 매깁니다. 그래서 취득가액이 높을수록 세금이 줄어듭니다.
부동산을 증여받으면 취득가액은 증여받을 때의 평가액, 즉 증여세를 낼 때 신고한 가액이 됩니다. 부모가 30년 전 1억 원에 산 집이 지금 시가 8억 원이라면, 증여받는 순간 취득가액이 8억 원으로 올라갑니다. 이 상태로 9억 원에 팔면 양도차익은 1억 원에 불과합니다.
바로 이 점을 이용해 세금을 줄이려는 시도를 막는 장치가 이월과세입니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔면, 취득가액을 증여 시점 평가액이 아니라 증여자가 그 부동산을 처음 살 때의 취득가액으로 되돌립니다. 위 사례에서 이월과세가 적용되면 취득가액은 8억 원이 아니라 부모가 옛날에 산 1억 원이 되고, 양도차익은 1억 원이 아니라 8억 원으로 불어납니다.
요약하면 이렇습니다.
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취득가액 — 미적용 시 증여 시점 평가액(예: 8억 원), 이월과세 적용 시 증여자의 당초 취득가액(예: 1억 원)
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양도차익 — 미적용 시 「양도가액 − 증여 평가액」, 적용 시 「양도가액 − 증여자 취득가」
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세부담 — 미적용 시 낮음, 적용 시 급증
근거는 소득세법 제97조의2제1항제1호입니다. "취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다"고 규정합니다.
적용 기간은 10년입니다 (2023년 개정)
이월과세의 핵심은 기간입니다. 증여받은 날부터 양도하는 날까지의 기간이 얼마인지에 따라 적용 여부가 갈립니다.
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부동산: 증여일부터 양도일까지 10년 이내에 팔면 이월과세 대상
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주식 등 (소득세법 제94조제1항제3호 자산): 1년 이내
과거에는 부동산도 5년이었습니다. 그러나 2023년 1월 1일 이후 증여받은 부동산부터 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다. 따라서 본인의 증여 시기에 따라 적용 기간이 다릅니다.
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2022년 12월 31일 이전 증여 — 종전 5년
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2023년 1월 1일 이후 증여 — 10년
기간은 막연히 세는 것이 아니라 등기부에 기재된 소유기간으로 계산합니다(소득세법 제97조의2제3항). 증여 등기일과 양도(매도) 등기일을 기준으로 따지므로, 증여받은 시점의 등기일을 정확히 확인해야 합니다.
본인이 2023년 1월 1일을 전후해 증여받았거나 기간 경계에 걸려 있다면, 며칠 차이로 5년·10년이 갈릴 수 있으므로 반드시 등기부상 날짜를 기준으로 세무대리인과 확인하십시오.
대표 상황 예시
부모에게 아파트를 증여받은 분이 비슷한 고민을 자주 털어놓습니다.
장면. 아버지가 오래전 2억 원에 산 아파트를 지난해 증여받았습니다. 증여 당시 평가액은 9억 원이었고, 그에 맞춰 증여세도 신고·납부했습니다. 그런데 사정이 생겨 올해 10억 원에 팔려고 합니다.
혼란. "증여받을 때 9억 원으로 신고했으니, 10억 원에 팔면 차익은 1억 원뿐이고 양도세도 얼마 안 나오겠지" 하고 생각합니다. 그런데 세무서에 문의하니 "이월과세 대상"이라는 답이 돌아옵니다.
판단. 증여받은 날부터 10년이 지나지 않았으므로 이월과세가 적용됩니다. 취득가액은 증여 평가액 9억 원이 아니라 아버지가 옛날에 산 2억 원으로 되돌아갑니다. 양도차익은 1억 원이 아니라 8억 원으로 불어나고, 양도세도 그만큼 커집니다. 다만 증여받을 때 낸 증여세는 필요경비로 빼 주므로(소득세법 제97조의2제1항제3호) 일부는 상쇄됩니다.
이 상황에서 확인할 자료.
증여 등기일·양도(매도) 예정일 (10년 기간 판정)
증여자(아버지)의 당초 취득 시 매매계약서·취득가액 증빙
증여세 신고서·납부 영수증 (필요경비 산입액 확인)
증여자가 그 부동산에 들인 자본적지출 증빙 (있는 경우)
결론. 증여 후 10년이 지나기 전 매도라면, 증여 평가액이 아니라 증여자의 옛 취득가로 양도세를 계산해야 합니다. 매도 시기를 늦출 여지가 있는지, 늦추는 것이 유리한지 미리 시뮬레이션해 보는 것이 안전합니다.
이월과세 vs 부당행위계산부인(우회양도)
증여를 통한 양도세 회피를 막는 규정은 두 가지입니다. 둘은 적용 대상과 처리 방식이 다릅니다.
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적용 대상 — 이월과세(제97조의2)는 배우자·직계존비속 / 우회양도(제101조제2항)는 그 밖의 특수관계인(형제자매 등)
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기간 — 이월과세는 부동산 10년(주식 1년) / 우회양도는 증여 후 10년 이내
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증여의 효력 — 이월과세는 증여를 유지하고 취득가액만 증여자 기준 / 우회양도는 증여를 없던 일로 보고 증여자가 직접 양도한 것으로 처리
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증여세 — 이월과세는 그대로 두되 양도세 필요경비에 산입 / 우회양도는 증여세를 부과하지 않음(취소)
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누가 양도세를 내나 — 이월과세는 증여받은 사람(수증자) / 우회양도는 증여자
핵심은 누구에게 증여받았는가입니다.
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배우자·직계존비속에게 증여받았다면 이월과세(제97조의2)가 우선 적용됩니다. 소득세법 제101조제2항은 "제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다"고 명시해, 이들에게는 우회양도 규정이 적용되지 않도록 정리하고 있습니다.
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형제자매처럼 배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인에게 증여받았다면 우회양도(제101조제2항)가 적용됩니다. 이 경우 증여 자체를 없던 일로 보고 증여자가 직접 판 것으로 계산합니다.
다만 우회양도에는 단서가 있습니다. 양도소득이 증여받은 사람에게 실질적으로 귀속된 경우, 즉 매도대금을 수증자가 실제로 가져간 경우에는 우회양도로 보지 않습니다(소득세법 제101조제2항 단서). 반대로 매도대금이 다시 증여자에게 흘러 들어가면 우회양도로 과세될 위험이 높아집니다.
이월과세가 적용되지 않는 경우
증여 후 10년 이내 양도라도 다음에 해당하면 이월과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2제2항).
1.
공익사업 수용 : 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 토지가 공익사업을 위한 토지 보상 법률 등에 따라 협의매수·수용되는 경우
2.
1세대1주택 비과세 대상 : 이월과세를 적용한 결과 1세대1주택 비과세 대상 주택(고가주택 제외분 포함)의 양도가 되는 경우
3.
세금이 줄어드는 경우 : 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우
세 번째 사유는 특히 기억해 둘 만합니다. 이월과세는 어디까지나 세부담을 줄이려는 우회를 막는 제도이므로, 이월과세를 적용했더니 오히려 세금이 줄어드는 방향이라면 적용하지 않습니다. 즉 이월과세 때문에 손해 보는 일은 있어도, 이월과세 덕분에 이득 보는 일은 없도록 설계되어 있습니다.
양도세를 계산할 때 함께 챙길 것
이월과세가 적용되면 취득가액만 증여자 기준으로 바뀌는 것이 아닙니다.
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증여세 필요경비 산입 : 증여받을 때 납부했거나 납부할 증여세 상당액을 양도차익에서 뺍니다(소득세법 제97조의2제1항제3호). 증여세 신고·납부 자료를 반드시 챙기십시오.
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증여자의 자본적지출 승계 : 증여자가 그 부동산에 들인 자본적지출액(예: 증축·대수선 비용)도 필요경비에 포함됩니다(소득세법 제97조의2제1항제2호).
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보유기간 승계 : 장기보유특별공제 보유기간을 증여자가 취득한 날부터 계산합니다(소득세법 제95조제4항 단서). 증여자가 오래 보유한 부동산이라면 장기보유특별공제는 오히려 유리하게 적용될 수 있습니다.
취득가액이 낮아져 차익이 커지는 불리한 효과와, 증여세 산입·보유기간 승계로 인한 일부 완화 효과를 함께 놓고 세액을 비교해야 정확한 판단이 가능합니다. 단순히 "증여받았으니 취득가액이 높다"는 전제로 양도세를 어림잡으면 신고 후 큰 차이가 발생할 수 있습니다.
특히 주의할 점은 과소신고 위험입니다. 증여 평가액을 취득가액으로 잘못 잡아 양도차익을 실제보다 작게 신고하면, 나중에 이월과세 적용으로 세액이 늘어날 때 과소신고 가산세와 납부지연가산세가 함께 부과되어 추징될 수 있습니다. 이월과세 대상 여부가 애매하다면 신고 전에 취득가액 기준부터 확정하는 것이 안전합니다.
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관련 법령
1.
소득세법 제97조의2 (양도소득의 필요경비 계산 특례)
→ 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년(주식 등은 1년) 이내에 양도하면 취득가액을 증여자의 당초 취득가액으로 계산하고, 증여세 상당액과 증여자의 자본적지출을 필요경비에 산입하도록 규정합니다. 수용·1세대1주택 비과세·세액 비교 등 배제 사유도 함께 정합니다.
2.
소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산)
→ 배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인에게 증여한 뒤 10년 이내에 다시 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 과세하되, 양도소득이 수증자에게 실질 귀속된 경우는 제외합니다. 배우자·직계존비속은 제97조의2가 우선 적용됩니다.
3.
소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)
→ 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액·자본적지출액·양도비의 범위를 정하는 일반 규정으로, 이월과세 특례의 기준이 됩니다.
4.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 장기보유특별공제의 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 하되, 이월과세가 적용되는 경우에는 증여한 배우자·직계존비속이 그 자산을 취득한 날부터 기산하도록 규정합니다.
5.
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
→ 1세대1주택 비과세 대상과 고가주택(양도가액 12억 원 초과분) 제외 범위를 정하며, 이월과세 배제 사유 중 하나인 1세대1주택 비과세 판정의 근거가 됩니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
증여받은 부동산의 양도는 증여 시기와 매도 시기에 따라 세금이 크게 달라지므로, 세무법인청년들과 같은 전문가와 미리 시뮬레이션해 보는 것이 안전합니다.