양도세에서 1세대가 보유한 주택을 세는 기준입니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
주택 수란 무엇인가?
주택수는 양도소득세에서 1세대가 보유한 주택을 몇 채로 볼 것인지를 판단하는 기준을 말합니다. 소득세법은 주택을 허가 여부나 공부상 용도만으로 보지 않고, 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 사용하는 건물인지까지 봅니다. 또한 1세대는 거주자와 배우자, 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 포함하는 단위입니다.
단, 조합원입주권이나 분양권은 법에서 정한 경우 1세대 1주택 비과세 적용에 영향을 줄 수 있으므로, 단순히 등기된 주택만 세면 안 됩니다.
적용예
A씨 명의 아파트 1채와 배우자 명의 오피스텔 1채가 있고, 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 있다면 양도세 검토에서는 1세대 2주택 문제가 생길 수 있습니다. 명의가 다르더라도 배우자가 같은 세대에 속하면 사람별 1채가 아니라 세대별 주택수로 판단합니다.
또 다른 예로, B씨가 주택 1채와 분양권 1개를 보유한 상태에서 기존 주택을 양도한다면 소득세법 제89조 제2항에 따라 1세대 1주택 비과세가 제한될 수 있습니다. 이때 분양권을 주택과 똑같이 세는지의 문제가 아니라, 법이 비과세 적용을 제한하는 별도 요건을 두고 있는지가 핵심입니다.
오해사례
흔히 주택수는 등기부상 주택만 세면 된다고 오해하지만, 실제로는 건물의 사실상 사용 용도와 세대 단위를 함께 봅니다. 공부상 업무시설이어도 주거용 구조와 사용 사실이 확인되면 양도세 판단이 달라질 수 있습니다.
또한 세대원이 각자 1채씩 보유하면 모두 1주택자라고 생각하기 쉽지만, 양도세 비과세는 원칙적으로 1세대 기준입니다. 배우자나 생계를 같이하는 가족의 주택을 빠뜨리면 비과세 판단이 잘못될 수 있습니다.
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제88조 (정의)
→ 1세대, 주택, 조합원입주권, 분양권의 정의를 두어 주택수 판단의 출발점을 정합니다.
2.
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
→ 1세대 1주택 비과세의 법률상 근거와 조합원입주권·분양권 보유 시 제한 구조를 정합니다.
3.
소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
→ 양도일 현재 국내 1주택 보유, 보유기간, 거주기간, 복합건물의 주택 부분 판단 등 세부 요건을 정합니다.
4.
주택법 제63조의2 (조정대상지역의 지정 및 해제)
→ 조정대상지역 여부가 1세대 1주택 거주요건에 영향을 줄 수 있어 주택수 검토와 함께 확인됩니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 주택수를 명의자별로 보지 않고 세대 구성, 실제 사용 용도, 입주권·분양권 보유 여부까지 함께 확인합니다.