양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 주택입니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
고가주택이란 무엇인가?
고가주택은 1세대1주택 비과세를 판단할 때 주택과 그 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는 주택을 말합니다. 1세대1주택 요건을 갖추어도 고가주택이면 전부 비과세가 아니라 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익은 과세될 수 있습니다. 따라서 “집이 한 채인지”와 “양도가액이 12억 원을 넘는지”를 함께 보아야 합니다.
단, 주택 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 시행령에 따라 양도 부분의 면적 비율을 반영해 고가주택 여부를 계산하는 예외가 있습니다.
적용예
A씨가 2026년 6월 1세대1주택인 아파트를 15억 원에 양도한다고 가정하겠습니다. 보유·거주 요건을 충족해도 양도가액이 12억 원을 초과하므로 고가주택입니다. 이 경우 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 3억 원에 대응하는 부분은 과세 대상으로 계산됩니다.
반대로 같은 아파트를 11억 8,000만 원에 양도했다면 양도가액만 놓고는 고가주택에 해당하지 않습니다. 다만 1세대1주택 비과세는 보유기간, 거주기간, 세대의 다른 주택·분양권 보유 여부를 별도로 충족해야 합니다.
오해사례
흔히 1세대1주택이면 고가주택도 전액 비과세라고 오해하지만, 실제로는 12억 원 초과분에 대응하는 양도차익은 과세됩니다. 고가주택은 비과세 여부가 아니라 과세되는 범위를 가르는 개념입니다.
또한 기준시가가 12억 원 이하이면 고가주택이 아니라고 생각하기 쉽습니다. 고가주택 판단은 기준시가가 아니라 양도 당시 실지거래가액 합계액을 기준으로 합니다.
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
→ 1세대1주택 비과세 대상에서 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택을 제외한다고 정합니다.
2.
소득세법 시행령 제156조 (고가주택의 범위)
→ 주택 일부 양도나 일부 타인 소유 주택의 경우 면적 비율을 반영해 12억 원 초과 여부를 판단한다고 정합니다.
3.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액은 대통령령에 따라 계산한다고 정합니다.
4.
소득세법 시행령 제160조 (고가주택에 대한 양도차익 등의 계산)
→ 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액을 12억 원 초과분에 대응하도록 계산하는 산식을 정합니다.
위 조문·판례는 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 고가주택 여부와 12억 원 초과분 과세 계산을 양도가액 기준으로 검토합니다.