2025년에 부동산·주식 등을 양도하였다면, 2026년 6월 1일(월)까지 양도소득세 확정신고와 납부를 완료하여야 합니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 양도소득세 확정신고 대상입니다.
2025년에 부동산(토지·건물·상가·오피스텔 등)을 양도하고 예정신고를 하지 않았습니다
2025년에 부동산·주식 등을 2회 이상 양도하고 예정신고를 하였으나, 자산 종류별 소득금액을 합산하여 신고하지 않았습니다
2025년에 국외주식 또는 파생상품 거래를 통해 양도소득이 발생하였습니다
2025년에 분양권·입주권·골프회원권·콘도회원권 등을 양도하였습니다
양도소득세란
양도소득세는 특정 자산을 양도하는 과정에서 발생한 이익에 부과되는 세금입니다. 모든 자산의 양도에 과세되는 것이 아니라, 소득세법 제94조에서 정하는 과세 대상 자산을 양도하면서 이익이 발생한 경우에만 부과됩니다.
과세 대상 자산
구분 | 자산 종류 |
부동산 | 토지, 건물(부속시설물·구축물 포함) |
부동산 권리 | 분양권, 입주권, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 |
주식 | 대주주의 상장주식, 비상장주식, 외국법인 주식 |
기타자산 | 골프회원권, 콘도회원권 등 시설물이용권, 영업권, 이축권 |
파생상품 | 파생상품, 파생결합증권 등 |
신탁 수익권 | 신탁의 이익을 받을 권리 |
양도소득세 계산 구조
양도소득세의 계산 구조는 다음과 같습니다.
1.
양도차익 산정: 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감합니다
2.
장기보유특별공제 적용: 보유 기간에 따라 양도차익에서 공제합니다
3.
양도소득금액 산정: 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감합니다
4.
양도소득 과세표준 산정: 양도소득금액에서 양도소득 기본공제(연 250만 원)를 차감합니다
5.
세율 적용: 과세표준에 해당 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다
주요 세율
보유 기간·자산 유형 | 세율 |
2년 이상 보유 부동산·기타자산 | 기본세율(6–45%) |
1년 이상 – 2년 미만 보유 | 40% (주택·조합원입주권·분양권은 60%) |
1년 미만 보유 | 50% (주택·조합원입주권·분양권은 70%) |
분양권 (2년 이상) | 60% |
미등기 양도 | 70% |
비사업용 토지 | 기본세율에 10%p 가산 |
예정신고와 확정신고
예정신고
자산을 양도한 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하여야 합니다(소득세법 제105조). 다만 국외주식과 파생상품은 예정신고 대상에서 제외됩니다.
확정신고
해당 과세기간(1월 1일 – 12월 31일)의 양도소득금액이 있는 거주자는 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 하여야 합니다(소득세법 제110조).
2025년 귀속의 경우: 법정 기한은 2026년 5월 31일이나, 이 날이 일요일이므로 국세기본법 제5조(기한의 특례)에 따라 2026년 6월 1일(월)이 신고·납부 기한이 됩니다.
예정신고를 했는데 확정신고도 해야 하나요?
예정신고를 한 경우 원칙적으로 확정신고를 하지 않을 수 있습니다. 그러나 다음의 경우에는 반드시 확정신고를 하여야 합니다.
•
누진세율 적용 대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 경우
•
자산 종류별로 소득금액을 합산하여야 하는 경우
확정신고 대상자
2025년 귀속 양도소득세 확정신고 대상자는 다음과 같습니다.
1.
예정신고 미이행자: 2025년에 부동산·주식 등을 양도하고 예정신고를 하지 않은 납세자
2.
2회 이상 양도·예정신고자: 2025년에 부동산·주식 등을 2회 이상 양도하고 예정신고를 한 납세자로서, 자산 종류별 소득금액을 합산하여 신고하여야 하는 경우
3.
국외주식·파생상품 양도자: 예정신고 의무가 없는 국외주식과 파생상품 거래를 통해 양도소득이 발생한 납세자
신고 및 납부 방법
홈택스 전자신고
홈택스 접속 후 '양도소득세 확정신고' 메뉴로 이동
이전 예정신고 내역이 있다면 '예정신고 내역 불러오기'로 자동 채움
양도·취득 가액 및 필요경비 입력
공제 항목 적용 및 세액 계산
신고서 제출 및 납부
서면 신고
납세지 관할 세무서에 양도소득세 확정신고서와 필요 서류를 직접 제출할 수도 있습니다.
준비 서류
매매계약서 사본(양도·취득 시)
취득세 납부 영수증
필요경비 증빙서류(중개수수료, 인테리어 비용 등)
감정평가서(해당 시)
주민등록등본
가산세 주의사항
양도소득세 신고·납부를 기한 내에 완료하지 않으면 다음의 가산세가 부과됩니다.
가산세 유형 | 세율 |
무신고가산세(일반) | 납부세액의 20% |
무신고가산세(부정행위) | 납부세액의 40% (역외거래 60%) |
납부지연가산세 | 미납세액 x 경과일수 x 이자율(하루 0.022%) |
양도소득세는 납부 규모가 큰 세목이므로, 납부가 지연될 경우 납부지연가산세가 상당한 금액으로 누적될 수 있습니다. 반드시 법정 기한 내에 신고와 납부를 완료하시기 바랍니다.
관련 법령
1.
소득세법 제94조 (양도소득의 범위)
→ 양도소득세 과세 대상 자산의 종류를 규정합니다. 토지·건물, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타자산(시설물이용권·영업권), 파생상품, 신탁수익권이 해당합니다.
2.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
→ 자산 유형과 보유 기간에 따른 양도소득세 세율을 규정합니다. 기본세율(6–45%) 적용 대상, 단기보유 중과세율, 미등기양도·비사업용 토지 가산세율 등을 정하고 있습니다.
3.
소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)
→ 자산 양도 후 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하도록 규정합니다. 국외주식과 파생상품은 예정신고 대상에서 제외됩니다.
4.
소득세법 제110조 (양도소득과세표준 확정신고)
→ 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 하도록 규정합니다. 예정신고를 1회만 한 경우에는 확정신고를 생략할 수 있으나, 누진세율 적용 자산을 2회 이상 예정신고한 경우에는 확정신고가 필요합니다.
5.
국세기본법 제5조 (기한의 특례)
→ 신고·납부 기한이 토요일, 일요일, 공휴일 또는 대체공휴일에 해당하면 그 다음 날을 기한으로 합니다. 2026년 5월 31일이 일요일이므로 6월 1일(월)이 기한이 됩니다.
6.
국세기본법 제47조의2 (무신고가산세)
→ 법정신고기한까지 신고하지 않은 경우 납부세액의 20%(부정행위 시 40%, 역외거래 부정행위 시 60%)를 가산세로 부과합니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
양도소득세 확정신고와 관련하여 궁금한 점이 있으시면 세무법인청년들에 문의하여 주십시오.