1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제에서 실제 거주한 기간을 따지는 기준입니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
거주기간이란 무엇인가?
거주기간은 양도소득세에서 주택에 실제로 거주한 기간을 말합니다. 특히 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 보유기간뿐 아니라 보유기간 중 거주기간 2년 이상 여부를 함께 봅니다. 시행령은 거주기간을 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지의 기간으로 정하고 있습니다. 단, 공공건설임대주택 취득, 수용, 해외이주, 취학·근무·질병 등 부득이한 사유가 있으면 보유기간이나 거주기간 제한을 받지 않는 예외가 있습니다.
적용예
2021년 3월에 조정대상지역 아파트를 취득한 A씨가 2026년 6월에 양도한다고 가정하겠습니다. A씨가 2024년 5월에 전입해 2026년 6월까지 거주했다면 거주기간은 2년을 넘습니다. 이 경우 다른 1세대 1주택 요건을 충족하는지 함께 검토할 수 있습니다.
반대로 같은 주택을 5년 보유했더라도 실제 전입일부터 전출일까지가 1년 8개월이면 거주기간 2년 요건을 채우지 못할 수 있습니다. 장기보유특별공제도 고가 1세대 1주택은 보유기간별 공제와 거주기간별 공제를 나누어 보기 때문에, 전입일·전출일 증빙을 먼저 확인해야 합니다.
오해사례
흔히 집을 오래 보유하면 거주기간도 자동으로 인정된다고 오해하지만, 실제로는 보유기간과 거주기간이 다릅니다. 보유는 취득일부터 양도일까지의 기간이고, 거주는 주민등록 전입·전출과 실제 거주 사실을 중심으로 봅니다.
또 조정대상지역 주택이라도 모든 경우에 2년 거주요건이 붙는다고 단정하기 어렵습니다. 취득 시점, 계약금 지급 시점, 주택 수, 수용·해외이주 같은 예외 사유에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 1세대 1주택의 장기보유특별공제에서 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 함께 적용하는 구조를 정합니다.
2.
소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
→ 취득 당시 조정대상지역 주택은 보유기간 중 거주기간 2년 이상이 필요하며, 거주기간은 전입일부터 전출일까지의 기간으로 봅니다.
3.
소득세법 제88조 (정의)
→ 1세대와 주택의 기본 정의를 두어 거주기간 판단의 전제가 되는 세대·주택 범위를 정합니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 주택 양도 전 보유기간, 거주기간, 조정대상지역 여부를 실제 증빙 기준으로 함께 검토합니다.