재산세 납부세액이 250만원을 초과하면 3개월 이내 분납, 1천만원을 초과하면 관할구역 부동산으로 물납이 가능합니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
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7월 또는 9월 재산세 고지서를 받았는데 납부세액이 250만원을 넘는 분
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다주택자·상가 보유자·토지 보유자로 한 번에 납부가 부담스러운 분
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재산세 납부세액이 1천만원을 넘어 현금 납부 대신 보유 부동산으로 납부를 고려하는 분
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주택임대사업자로 7월 주택 1기분과 9월 2기분이 동시에 큰 금액으로 고지된 분
분납과 물납은 어떻게 다른가
재산세는 6월 1일 과세기준일에 토지·주택·건축물 등을 소유한 사람에게 부과되며, 주택분 50%와 건축물분은 7월, 주택분 나머지 50%와 토지분은 9월에 고지됩니다.
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분납: 지방세법 제118조 / 납부세액 250만원 초과 / 현금 2회 분할 / 납부기한까지 신청 / 납부기한 후 3개월 이내 분납
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물납: 지방세법 제117조 / 납부세액 1천만원 초과 / 관할구역 내 부동산 납부 / 납부기한 10일 전까지 신청 / 관리·처분 적정성 심사 필요
분납은 "돈을 두 번에 나누어 내는 제도"이고, 물납은 "돈 대신 부동산으로 갚는 제도"입니다.
분납 조건과 신청 절차
신청 조건
지방세법 제118조에 따라 한 장의 납세고지서에 적힌 재산세 납부세액이 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있습니다. 고지서가 여러 장인 경우에는 고지서 한 장씩 따로 판단합니다.
분납 가능 금액
지방세법 시행령 제116조 제1항은 분납 가능 금액을 다음과 같이 규정합니다.
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납부세액 250만원 초과 – 500만원 이하: 250만원을 초과하는 금액
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납부세액 500만원 초과: 그 세액의 50% 이하 금액
예시:
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납부세액 400만원: 250만원은 납부기한까지 납부, 150만원은 3개월 이내 분납
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납부세액 800만원: 최소 400만원 이상 납부기한까지 납부, 나머지 400만원 이하 분납
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납부세액 1,200만원: 최소 600만원 이상 납부기한까지 납부, 나머지 600만원 이하 분납
신청 절차
1.
납부기한까지 분할납부신청서를 관할 시장·군수·구청장에게 제출합니다.
2.
3.
시·군·구청장은 이미 고지한 납세고지서를 두 장으로 수정 고지합니다.
4.
두 장의 고지서를 각각 기한 내에 납부하면 가산세 없이 납부 완료됩니다.
분납 시 유의사항
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신청은 납부기한까지 가능합니다. 기한 후 신청은 납부지연가산세가 부과됩니다.
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분납분 미납 시 그 금액에 대해 납부지연가산세가 별도로 부과됩니다.
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분할납부신청은 고지서 한 장 단위입니다.
물납 조건과 신청 절차
신청 조건
지방세법 제117조에 따라 재산세 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우 납세의무자가 신청하면 시장·군수·구청장이 물납을 허가할 수 있습니다.
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납부세액이 1천만원 초과일 것
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해당 지방자치단체의 관할구역에 있는 부동산일 것
물납 부동산의 평가 방법
지방세법 시행령 제115조는 물납 부동산의 가액 평가 방법을 규정합니다. 평가 시점은 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재의 시가입니다.
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토지·주택: 지방세법 제4조 제1항의 시가표준액
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그 외 건축물: 지방세법 제4조 제2항의 시가표준액
즉 시중 시세 그대로가 아니라 공시가격 또는 시가표준액 기준으로 평가됩니다.
신청 절차
1.
납부기한 10일 전까지 서류를 갖추어 관할 시장·군수·구청장에게 신청합니다(지방세법 시행령 제113조 제1항).
2.
시장·군수·구청장은 신청을 받은 날부터 5일 이내에 허가 여부를 서면으로 통지합니다.
3.
물납 허가를 받은 부동산을 물납했을 때 납부기한 내 납부한 것으로 봅니다.
불허가 시 대응
불허가 통지를 받았다면 그 통지를 받은 날부터 10일 이내에 같은 시·군·구 관할구역의 다른 부동산으로 변경 신청할 수 있습니다(지방세법 시행령 제114조 제1항).
물납 시 필요한 서류
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물납신청서
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부동산 등기부등본 (말소사항 포함)
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토지·건축물대장
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공시가격 또는 시가표준액 확인서
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권리관계 확인서류 (저당권·전세권 등)
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본인 인감증명서 및 위임장 (대리 신청 시)
신청 기한과 주의사항 정리
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분납 신청 시점: 납부기한까지 / 지자체 통지: 수정 고지서 발급 / 납부 완료: 분납분 납부기한(원기한 후 3개월 이내)
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물납 신청 시점: 납부기한 10일 전까지 / 지자체 통지: 신청일부터 5일 이내 서면 통지 / 납부 완료: 물납 시점
주의할 점은 신청 기한입니다. 분납은 납부기한 당일까지 신청 가능하지만, 물납은 납부기한 10일 전까지 신청해야 합니다. 9월 30일이 납부기한이라면 물납은 9월 20일까지 신청해야 합니다.
실제 상황 — 상가 보유자의 9월 재산세 분납
서울 강남구에서 상가 한 채를 소유한 김 대표는 2025년 9월 토지분 재산세로 380만원의 고지서를 받았습니다.
1.
위택스에서 납부세액 380만원이 250만원 초과임을 확인했습니다.
2.
"분할납부 신청" 메뉴에서 250만원은 9월 30일까지, 130만원은 12월 30일까지 분납 신청했습니다.
3.
수정 고지서 두 장이 발급되었고, 각각의 기한에 맞추어 납부했습니다.
4.
가산세 없이 두 회에 나누어 납부 완료되었습니다.
고지서를 받았을 때 250만원·1천만원 기준을 즉시 확인하고 신청 가능한 제도를 적극 활용하는 것이 핵심입니다.
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관련 법령
1.
지방세법 제117조 (물납) — 재산세 납부세액 1천만원 초과 시 관할구역 부동산 물납 허가 가능
2.
지방세법 제118조 (분할납부) — 납부세액 250만원 초과 시 납부기한 후 3개월 이내 분할납부 가능
3.
지방세법 시행령 제113조 (물납의 신청 및 허가) — 납부기한 10일 전까지 신청, 5일 이내 서면 통지
4.
지방세법 시행령 제114조 (관리·처분이 부적당한 부동산의 처리) — 불허가 후 10일 이내 변경 신청 가능
5.
지방세법 시행령 제115조 (물납허가 부동산의 평가) — 과세기준일 현재 시가(시가표준액) 기준
6.
지방세법 시행령 제116조 (분할납부세액의 기준 및 신청) — 분납 금액 기준 및 신청 절차
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
재산세 분납·물납은 큰 금액의 고지를 받았을 때 가산세 없이 부담을 분산할 수 있는 핵심 제도이므로, 고지서 수령 즉시 기준 금액과 신청 기한을 확인하시기 바랍니다.
세무법인청년들 | 원문: