주택을 다른 사람에게 임대하고 받는 월세·보증금 등에서 발생하는 사업소득으로, 주택 수와 기준시가에 따라 과세 여부가 달라집니다.
이 글은 2026년 5월 기준 소득세법 및 같은 법 시행령을 바탕으로 작성되었습니다.
주택임대소득이란 무엇인가?
주택임대소득이란 주택을 타인에게 빌려주고 받는 월세, 보증금 등에서 발생하는 소득입니다. 소득세법은 이를 사업소득으로 분류하며, 보유 주택 수에 따라 과세 범위가 달라집니다. 1주택자는 원칙적으로 비과세이나, 기준시가 12억 원 초과 주택이나 국외 소재 주택의 임대소득은 과세됩니다(소득세법 제12조 제2호 나목). 2주택 이상 소유자의 월세는 과세 대상이며, 3주택 이상 소유자가 보증금 합계 3억 원을 초과하면 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다(소득세법 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제53조). 단, 연간 수입금액 2천만 원 이하이면 14% 분리과세를 선택할 수 있습니다(소득세법 제64조의2).
적용 예시
2주택을 보유한 A씨가 한 채를 월세 80만 원에 임대하고 있다고 가정하겠습니다. 연간 수입금액은 960만 원(80만 원 x 12개월)입니다.
분리과세(14%)를 선택하는 경우: 수입금액 960만 원에서 필요경비 50%(480만 원)를 차감하고, 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하이면 기본공제 200만 원을 추가 차감합니다. 과세표준 280만 원에 14%를 적용하면 산출세액은 약 39만 원입니다. 다만, 소득세법 시행령 제122조의2에 따른 등록임대주택이면 필요경비율 60%, 기본공제 400만 원으로 우대됩니다.
종합과세를 선택하는 경우: 다른 종합소득과 합산하여 6–45% 누진세율이 적용됩니다. 다른 소득이 높으면 분리과세가 유리하고, 다른 소득이 거의 없다면 종합과세가 유리할 수 있으므로 비교가 필요합니다.
오해 사례
"1주택이니까 월세를 받아도 세금이 없다"라고 생각하는 경우가 많습니다. 사실과 다릅니다. 1주택자라도 해당 주택의 기준시가가 12억 원을 초과하면 과세 대상입니다(소득세법 제12조 제2호 나목, 같은 법 시행령 제8조의2 제5항). 과세기간 종료일 기준으로 판단하므로, 연초에는 12억 원 이하였더라도 연말에 초과하면 해당 연도 전체가 과세됩니다. 이를 모르고 신고하지 않으면 무신고 가산세와 납부지연 가산세를 함께 부담하게 됩니다.
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제12조 제2호 나목 — 1주택자 주택임대소득 비과세 원칙 및 기준시가 12억 원 초과·국외 주택 제외 규정
2.
소득세법 제25조 제1항 — 보증금·전세금에 대한 간주임대료 총수입금액 산입 규정(3주택 이상 보증금 합계 3억 원 초과 시)
3.
소득세법 제64조의2 — 분리과세 주택임대소득 세액 계산 특례(14% 세율, 필요경비 50%, 기본공제 200만 원)
4.
소득세법 시행령 제8조의2 — 비과세 주택임대소득의 주택 수 계산 방법(부부 합산, 공동소유, 다가구주택 기준)
5.
소득세법 시행령 제53조 — 간주임대료 계산 산식(보증금 – 3억 원 초과분 x 60% x 정기예금이자율)
6.
소득세법 시행령 제122조의2 — 등록임대주택의 분리과세 우대(필요경비 60%, 기본공제 400만 원)
위 조문은 2026년 5월 기준으로 작성되었으며, 법령 개정에 따라 내용이 변경될 수 있습니다.
세무법인청년들은 주택임대소득과 관련된 종합소득세 신고·검토를 함께 살펴드립니다.