주택 수와 임대 수입금액에 따라 과세 여부와 신고 방식이 달라집니다. 분리과세(14%)와 종합과세의 유불리를 비교하여 유리한 쪽을 선택하십시오.
작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-05-15
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래 항목을 순서대로 확인하십시오.
1.
주택을 보유하고 있고, 월세 또는 전세보증금을 받고 있습니까?
•
아니오 → 주택임대소득 신고 대상이 아닙니다.
2.
보유 주택 수는 몇 채입니까? (부부 합산 기준)
•
1주택: 기준시가 12억 원 이하이면 비과세, 12억 원 초과이면 과세
•
2주택 이상: 월세 수입은 모두 과세
3.
연간 주택임대 수입금액이 2,000만 원 이하입니까?
•
이하: 종합과세와 분리과세 중 선택 가능
•
초과: 종합과세만 가능
주택 수 판단 시 다가구주택은 1주택으로 봅니다(다만 구분 등기 시 각각 1주택). 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되, 연 수입금액 600만 원 이상이거나 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분 30% 초과 보유자는 별도로 소유로 봅니다(소득세법 시행령 제8조의2).
주택 수별 과세 여부
구분 | 월세 수입 | 전세보증금(간주임대료) |
1주택 | 기준시가 12억 원 초과 고가주택만 과세 (국외주택 포함) | 비과세 |
2주택 | 전액 과세 | 비과세 |
3주택 이상 | 전액 과세 | 비소형주택 3채 이상 보유, 보증금 합계 3억 원 초과 시 과세 |
•
주택 수는 부부 합산으로 계산합니다.
•
1주택자라도 기준시가 12억 원을 초과하는 주택의 월세는 과세 대상입니다(소득세법 제12조 제2호 나목).
•
소형주택(주거전용 40m2 이하, 기준시가 2억 원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수와 보증금 합계에서 제외됩니다(소득세법 제25조 제1항 단서).
분리과세와 종합과세 비교
연간 주택임대 수입금액이 2,000만 원 이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 유리한 방식을 선택할 수 있습니다(소득세법 제14조 제3항 제7호, 제64조의2).
세율과 공제 비교
항목 | 분리과세 | 종합과세 |
세율 | 14% (단일) | 6-45% (누진) |
필요경비율 | 등록임대주택 60% / 미등록 50% | 실제 경비 또는 추계(단순·기준경비율) |
기본공제 | 등록 400만 원 / 미등록 200만 원 (타 종합소득 2,000만 원 이하 시) | 인적공제·특별공제 등 적용 |
다른 소득과 합산 | 합산하지 않음 | 전체 종합소득에 합산 |
•
분리과세의 기본공제(200만 원 또는 400만 원)는 임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우에만 적용됩니다.
등록임대주택과 미등록임대주택
항목 | 등록임대주택 | 미등록임대주택 |
요건 | 지방자치단체 + 세무서 모두 등록 | 미등록 또는 일부만 등록 |
분리과세 필요경비율 | 60% | 50% |
분리과세 기본공제 | 400만 원 | 200만 원 |
소형주택 세액감면 | 적용 가능(조특법 제96조) | 적용 불가 |
등록임대주택으로 인정받으려면 다음 세 가지를 모두 충족해야 합니다(소득세법 시행령 제122조의2 제1항).
1.
민간임대주택에 관한 특별법에 따라 지방자치단체에 임대사업자 등록
2.
소득세법 제168조에 따라 세무서에 사업자 등록
3.
임대료 증가율 연 5% 이내 준수
분리과세 세액 계산 방법
분리과세를 선택하면 임대소득에 대한 세액은 아래 산식으로 별도 계산합니다.
산식
계산 예시
연간 월세 수입 1,200만 원, 미등록 임대주택, 다른 종합소득 없는 경우:
단계 | 계산 | 금액 |
수입금액 | 1,200만 원 | |
필요경비 | 1,200만 원 x 50% | 600만 원 |
기본공제 | 타 소득 2,000만 원 이하 | 200만 원 |
과세 대상 소득 | 1,200 - 600 - 200 | 400만 원 |
분리과세 세액 | 400만 원 x 14% | 56만 원 |
같은 조건에서 등록임대주택이라면:
단계 | 계산 | 금액 |
필요경비 | 1,200만 원 x 60% | 720만 원 |
기본공제 | 400만 원 | |
과세 대상 소득 | 1,200 - 720 - 400 | 80만 원 |
분리과세 세액 | 80만 원 x 14% | 약 11만 원 |
등록 여부에 따라 세 부담이 5배 가까이 차이날 수 있습니다.
분리과세와 종합과세, 어느 쪽이 유리한가
핵심 판단 기준은 다음과 같습니다.
임대소득을 합산했을 때 종합소득 과세표준에 적용되는 한계세율이 14%를 넘는지 여부
상황 | 유리한 선택 |
임대소득 외 다른 소득이 없거나 소액 | 종합과세가 유리할 가능성 (기본세율 6-15% 구간) |
근로소득 등 다른 소득이 있어 합산 시 과세표준 5,000만 원 초과 | 분리과세(14%)가 유리 |
등록임대주택으로 필요경비 60% + 기본공제 400만 원 적용 | 분리과세가 유리할 가능성 높음 |
종합소득세율표 (소득세법 제55조)
과세표준 | 세율 | 누진공제 |
1,400만 원 이하 | 6% | - |
1,400만 원 초과 - 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
5,000만 원 초과 - 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
8,800만 원 초과 - 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
1억 5천만 원 초과 - 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
3억 원 초과 - 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
5억 원 초과 - 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
분리과세를 선택하면 14% 단일세율이 적용되므로, 다른 소득과 합산한 종합소득 과세표준이 15% 구간(1,400만 원 초과)에 해당하는 시점부터 분리과세가 유리해지기 시작합니다.
간주임대료 - 전세보증금도 과세될 수 있습니다
3주택 이상을 보유하고, 해당 주택의 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 간주임대료를 계산하여 수입금액에 산입해야 합니다(소득세법 제25조 제1항).
간주임대료 산식 (소득세법 시행령 제53조)
•
정기예금이자율: 2025년 귀속분 기준 연 2.9% (소득세법 시행규칙으로 고시)
•
소형주택(40m2 이하, 기준시가 2억 원 이하)의 보증금은 합계에서 제외
•
2주택자의 경우 기준시가 12억 원 이하 주택은 주택 수에서 제외(소득세법 제25조 제1항 제2호)
계산 예시
비소형주택 3채를 보유, 보증금 합계 5억 원인 경우:
이 금액이 월세 수입에 합산되어 총수입금액이 됩니다.
신고 방법과 절차
신고 기한
•
2025년 귀속 종합소득세: 2026년 6월 1일(월)까지 신고·납부
•
성실신고확인 대상자: 2026년 6월 30일(화)까지
주택임대소득 신고 절차
1.
사업장 현황 신고 (매년 2월)
•
주택임대 수입금액, 임대 주택 현황을 관할 세무서에 신고합니다.
2.
종합소득세 신고 (매년 5월)
•
분리과세 또는 종합과세를 선택하여 신고합니다.
•
분리과세 선택 시 주택임대소득 분리과세 신고서를 별도로 작성합니다.
미신고 시 불이익
•
무신고 가산세: 납부세액의 20% (부정 무신고 시 40%)
•
납부지연 가산세: 미납세액 x 일수 x 0.022%
사업장 현황 신고를 하지 않거나 누락하더라도 전월세 신고제를 통해 과세당국이 임대 현황을 파악할 수 있으므로, 정확하게 신고하는 것이 유리합니다.
사업자등록 의무
주택임대소득이 있는 경우 소득세법 제168조에 따라 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 미등록 시 분리과세 필요경비율 50%, 기본공제 200만 원이 적용되어 세 부담이 늘어납니다.
주요 체크리스트
부부 합산 주택 수를 확인했는가
기준시가 12억 원 초과 여부를 확인했는가 (1주택자)
연간 주택임대 수입금액이 2,000만 원 이하인지 확인했는가
분리과세와 종합과세의 세 부담을 비교했는가
지방자치단체 + 세무서 이중 등록을 완료했는가 (등록임대주택 혜택을 받으려는 경우)
3주택 이상 보유 시 간주임대료를 계산했는가
사업장 현황 신고를 완료했는가
관련 법령
조문 | 내용 |
소득세법 제12조 제2호 나목 | 1주택자의 주택임대소득 비과세 (기준시가 12억 원 초과 고가주택 제외) |
소득세법 제14조 제3항 제7호 | 연 2,000만 원 이하 주택임대소득을 종합소득 합산에서 제외 (분리과세 선택) |
소득세법 제25조 제1항 | 보증금에 대한 간주임대료 계산 (3주택 이상, 보증금 합계 3억 원 초과) |
소득세법 제64조의2 | 분리과세 주택임대소득 세액 계산 특례 (세율 14%, 필요경비율·기본공제) |
조세특례제한법 제96조 | 소형 등록임대주택에 대한 소득세 감면 (1호 30%, 2호 이상 20%) |
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
주택임대소득은 보유 주택 수, 등록 여부, 다른 소득 수준에 따라 세 부담이 크게 달라집니다. 과세 대상 여부와 분리과세 유불리를 정확히 판단하기 어려운 경우, 세무법인청년들과 같은 전문가의 상담을 받으시는 것을 권합니다.
세무법인청년들 | 원문: