양도소득세 기본세율(6–45%)부터 보유기간별 세율, 다주택 중과세율, 비사업용 토지 가산세율까지 유형별 세율을 한눈에 비교합니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글의 세율표를 확인하십시오.
부동산(토지, 건물, 아파트 등)을 양도하려는 사람
주택을 2채 이상 보유하고 있는 사람
조정대상지역에 주택을 소유하고 있는 사람
분양권 또는 조합원입주권을 양도하려는 사람
사업에 사용하지 않는 토지를 보유하고 있는 사람
부동산 취득 후 2년 이내에 양도를 검토하고 있는 사람
양도소득세 기본세율 구간표
양도소득세의 기본세율은 소득세법 제55조 제1항에 따른 종합소득세율과 동일합니다. 양도소득 과세표준 금액에 따라 6%에서 45%까지 8단계 누진세율이 적용됩니다.
과세표준 구간 | 세율 | 누진공제액 |
1,400만원 이하 | 6% | – |
1,400만원 초과 – 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
5,000만원 초과 – 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
8,800만원 초과 – 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
1억5천만원 초과 – 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
3억원 초과 – 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
5억원 초과 – 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
누진세율 계산 방법
양도소득세는 과세표준 전체에 단일 세율을 곱하는 것이 아니라, 각 구간별로 해당 세율을 적용한 뒤 합산합니다. 누진공제액을 사용하면 간편하게 계산할 수 있습니다.
산출세액 = 과세표준 x 해당 구간 세율 - 누진공제액
예를 들어, 양도소득 과세표준이 2억원인 경우:
1.
해당 구간: 1억5천만원 초과 – 3억원 이하 (세율 38%)
2.
산출세액 = 2억원 x 38% - 1,994만원 = 5,606만원
보유기간에 따른 세율
부동산을 보유한 기간이 짧을수록 높은 세율이 적용됩니다. 소득세법 제104조 제1항 제1호부터 제3호에서 보유기간별 세율을 규정하고 있습니다.
토지, 건물 (주택 외)
보유기간 | 세율 |
2년 이상 | 기본세율 (6–45%) |
1년 이상 – 2년 미만 | 40% |
1년 미만 | 50% |
주택, 조합원입주권
보유기간 | 세율 |
2년 이상 | 기본세율 (6–45%) |
1년 이상 – 2년 미만 | 60% |
1년 미만 | 70% |
보유기간은 자산의 취득일부터 양도일까지의 기간입니다. 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날을 기준으로 계산합니다.
다주택자 중과세율
조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 다주택자에게는 기본세율에 일정 세율을 가산합니다. 소득세법 제104조 제7항에 따른 규정입니다.
중과세율 가산 기준
구분 | 가산 세율 | 적용 세율 |
조정대상지역 1세대 2주택 | 기본세율 + 20%p | 26–65% |
조정대상지역 1세대 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 36–75% |
중과세율 적용 대상
1.
조정대상지역 소재 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 주택
2.
조정대상지역 소재 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권 1개를 보유한 경우의 해당 주택
3.
조정대상지역 소재 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4.
조정대상지역 소재 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 합산하여 3개 이상 보유한 경우의 해당 주택
다주택 중과 유예 종료
2022년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 한시적으로 유예되었으나, 해당 유예 조치는 2026년 5월 9일까지로 종료되었습니다. 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 다주택 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.
보유기간이 2년 미만인 다주택 주택의 경우, 중과세율을 적용한 산출세액과 보유기간별 세율(1년 미만 70%, 1–2년 60%)을 적용한 산출세액 중 큰 금액이 최종 세액이 됩니다.
비사업용 토지 세율
사업에 직접 사용하지 않는 토지에 대해서는 기본세율에 10%포인트를 가산합니다. 소득세법 제104조 제1항 제8호에서 별도의 세율표를 규정하고 있습니다.
비사업용 토지 세율표
과세표준 구간 | 세율 | 누진공제액 |
1,400만원 이하 | 16% | – |
1,400만원 초과 – 5,000만원 이하 | 25% | 126만원 |
5,000만원 초과 – 8,800만원 이하 | 34% | 576만원 |
8,800만원 초과 – 1억5천만원 이하 | 45% | 1,544만원 |
1억5천만원 초과 – 3억원 이하 | 48% | 1,994만원 |
3억원 초과 – 5억원 이하 | 50% | 2,594만원 |
5억원 초과 – 10억원 이하 | 52% | 3,594만원 |
10억원 초과 | 55% | 6,594만원 |
비사업용 토지의 범위
소득세법 제104조의3에 따라, 비사업용 토지란 소유기간 중 사업에 직접 사용하지 아니한 토지를 말합니다. 주요 유형은 다음과 같습니다.
•
소유자가 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지
•
소유자가 소재지에 거주하지 않는 임야
•
축산업을 경영하지 않는 자가 소유하는 목장용지
•
재산세 종합합산과세대상 토지 (나대지 등)
•
별장의 부속토지, 주택 부속토지 중 기준면적 초과분
분양권 양도 시 세율
분양권을 양도하는 경우 보유기간에 따라 다음과 같은 세율이 적용됩니다.
보유기간 | 세율 |
2년 이상 | 60% |
1년 이상 – 2년 미만 | 60% |
1년 미만 | 70% |
분양권은 보유기간이 2년 이상이더라도 기본세율(6–45%)이 아닌 60%의 단일세율이 적용됩니다. 이는 소득세법 제104조 제1항 제1호 괄호 규정에 따른 것입니다.
다만, 기본세율을 적용한 산출세액이 60%를 적용한 산출세액보다 큰 경우에는 기본세율이 적용됩니다(둘 중 큰 세액 적용 원칙).
세율 적용 실무 정리
양도하는 자산의 유형, 보유기간, 보유 주택 수에 따라 적용되는 세율이 달라집니다. 아래 표에서 해당하는 조건을 확인하십시오.
유형별 세율 비교표
자산 유형 | 보유 2년 이상 | 보유 1–2년 | 보유 1년 미만 |
토지, 건물 (일반) | 6–45% | 40% | 50% |
6–45% | 60% | 70% | |
조정대상지역 2주택 | 26–65% | 60% | 70% |
조정대상지역 3주택 이상 | 36–75% | 60% | 70% |
분양권 | 60% | 60% | 70% |
조합원입주권 | 6–45% | 60% | 70% |
비사업용 토지 | 16–55% | 40% | 50% |
미등기 양도자산 | 70% | 70% | 70% |
세율 적용 시 유의사항
1.
둘 이상 세율 해당 시: 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면, 각 세율로 계산한 산출세액 중 큰 금액이 최종 세액이 됩니다.
2.
같은 해에 여러 자산 양도 시: 해당 과세기간에 부동산을 2건 이상 양도하면, 과세표준을 합산하여 기본세율을 적용한 세액과 자산별로 세율을 각각 적용한 세액의 합계 중 큰 금액을 적용합니다.
3.
지방소득세 별도: 양도소득세 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. 양도소득세가 1,000만원이면 지방소득세 100만원이 추가되어 총 1,100만원을 납부합니다.
4.
장기보유특별공제 선적용: 세율은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 차감한 과세표준에 적용됩니다. 보유기간과 거주기간이 길수록 공제율이 높아 과세표준이 줄어듭니다.
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양도소득세 신고 기한과 납부 방법 – 예정신고와 확정신고: 세율로 산출세액을 계산한 뒤 예정·확정신고를 언제 어떻게 하는지 안내합니다.
관련 법령
1.
소득세법 제55조 (세율)
종합소득세 기본세율 8단계(6–45%)를 규정합니다. 양도소득세의 기본세율도 이 조항을 준용합니다.
2.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
양도소득세의 세율 체계 전반을 규정합니다. 보유기간별 세율(1년 미만 50%/70%, 1–2년 40%/60%), 비사업용 토지 가산세율(+10%p), 미등기 양도(70%), 다주택 중과세율(+20%p/+30%p), 분양권 세율(60%) 등이 포함됩니다.
3.
소득세법 제104조의3 (비사업용 토지의 범위)
비사업용 토지의 정의와 유형을 규정합니다. 자기 경작하지 않는 농지, 소재지에 거주하지 않는 임야, 축산업 미경영 목장용지, 재산세 종합합산과세대상 토지 등이 해당합니다.
4.
소득세법 제104조의2 (지정지역)
부동산 가격 급등 시 기획재정부장관이 지정지역을 고시할 수 있도록 규정합니다. 지정지역 내 비사업용 토지는 기본세율 +10%p에 추가로 10%p가 가산될 수 있습니다.
5.
소득세법 제95조 (양도소득금액)
양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하여 양도소득금액을 산출하는 방법을 규정합니다. 세율 적용 전 과세표준 계산의 근거입니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
양도소득세 세율 적용과 절세 방안에 대한 구체적인 상담은 세무법인청년들에서 안내받으실 수 있습니다.