부동산 등을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하여야 하며, 일정한 경우 다음 해 5월에 확정신고까지 하여야 합니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글의 내용을 확인하십시오.
부동산(토지, 건물, 아파트 등)을 매도하였거나 매도할 예정이다
분양권이나 입주권을 양도하였다
비상장주식 또는 대주주가 보유한 상장주식을 양도하였다
부담부증여로 채무액에 해당하는 부분이 양도로 간주되었다
같은 해에 2건 이상의 부동산을 양도하였다
양도소득세 신고의 두 가지 유형
양도소득세 신고에는 예정신고와 확정신고 두 가지가 있습니다.
구분 | 시기 | 대상 |
예정신고 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 | 자산을 양도한 모든 거주자 |
확정신고 | 양도한 해의 다음 연도 5월 1일 – 5월 31일 | 합산 신고가 필요한 경우 등 |
예정신고를 정상적으로 마치면 원칙적으로 확정신고를 하지 않아도 됩니다(소득세법 제110조 제4항 본문). 다만 같은 해에 누진세율 적용 자산을 2회 이상 양도한 경우 등 법령이 정하는 사유에 해당하면 반드시 확정신고를 하여야 합니다.
예정신고 – 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
신고 기한
자산을 양도한 거주자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득과세표준을 납세지 관할 세무서에 신고하여야 합니다(소득세법 제105조 제1항).
양도소득이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 의무가 있습니다(같은 조 제3항).
자산 유형별 기한 정리
양도 자산 | 신고 기한 |
토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 등), 기타자산 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
주식(상장 대주주, 비상장) | 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 |
부담부증여 중 양도로 보는 부분 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 |
예시
•
2026년 3월 15일에 아파트 잔금을 수령 → 2026년 3월 말일(3/31)부터 2개월 → 2026년 5월 31일까지 신고
•
2026년 7월 20일에 토지 잔금을 수령 → 2026년 7월 말일(7/31)부터 2개월 → 2026년 9월 30일까지 신고
•
2026년 5월 10일에 비상장주식 양도 → 2026년 상반기 말일(6/30)부터 2개월 → 2026년 8월 31일까지 신고
확정신고 – 다음 해 5월 1일부터 5월 31일
확정신고가 필요한 경우
예정신고를 이미 한 경우에도 다음 사유에 해당하면 양도한 해의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 하여야 합니다(소득세법 제110조, 같은 법 시행령 제173조 제5항).
1.
같은 해에 누진세율 적용 자산을 2회 이상 양도하고, 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 않은 경우
2.
토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등을 2회 이상 양도하여 양도소득 기본공제 적용 시 산출세액이 달라지는 경우
3.
주식을 2회 이상 양도하여 기본공제 적용 시 산출세액이 달라지는 경우
확정신고를 하지 않아도 되는 경우
•
해당 과세기간에 자산을 1건만 양도하고 예정신고를 완료한 경우
•
2건 이상 양도하였으나 합산하여도 산출세액에 변동이 없는 경우
납부 방법
양도소득세는 예정신고·확정신고 기한까지 납부하여야 합니다. 다음 방법 중 편리한 방법을 선택하십시오.
1. 홈택스 전자납부
2. 금융기관 납부
납부서를 출력하여 은행, 우체국 등 금융기관에서 직접 납부할 수 있습니다.
3. 신용카드 납부
분납 – 납부할 세액이 1천만 원을 초과할 때
납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우, 세액의 일부를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나누어 납부할 수 있습니다(소득세법 제112조, 같은 법 시행령 제175조). 예정신고납부와 확정신고납부 모두 적용됩니다.
분납 가능 금액
납부할 세액 | 분납 가능 금액 |
1천만 원 이하 | 분납 불가 |
1천만 원 초과 – 2천만 원 이하 | 1천만 원을 초과하는 금액 |
2천만 원 초과 | 납부할 세액의 50% 이하 |
분납 예시
•
납부할 세액이 1,500만 원인 경우 → 신고 기한까지 1,000만 원 납부, 나머지 500만 원을 기한 경과 후 2개월 이내에 납부
•
납부할 세액이 5,000만 원인 경우 → 신고 기한까지 2,500만 원 이상 납부, 나머지 2,500만 원 이하를 기한 경과 후 2개월 이내에 납부
신고하지 않으면?
양도소득세를 기한 내에 신고하지 않거나 과소 신고하면 가산세가 부과됩니다.
무신고가산세 (국세기본법 제47조의2)
유형 | 가산세율 |
일반 무신고 | 납부할 세액의 20% |
부정행위에 의한 무신고 | 납부할 세액의 40% (역외거래는 60%) |
과소신고가산세 (국세기본법 제47조의3)
유형 | 가산세율 |
일반 과소신고 | 과소신고 납부세액의 10% |
부정행위에 의한 과소신고 | 부정행위분의 40% • 나머지분의 10% |
무신고·과소신고 가산세 외에도 납부가 지연되면 별도의 납부지연가산세가 추가로 부과됩니다. 가산세에 대한 자세한 내용은 별도의 가산세 안내 글을 참고하십시오.
신고 절차 요약
1.
양도 자산의 양도가액, 취득가액, 필요경비 자료를 준비합니다
2.
양도차익과 양도소득금액을 계산합니다
3.
장기보유특별공제, 양도소득 기본공제(연 250만 원)를 적용합니다
4.
양도소득과세표준에 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다
5.
감면세액·세액공제가 있으면 차감합니다
6.
홈택스에서 양도소득세 예정(또는 확정)신고서를 작성합니다
7.
신고 기한까지 세액을 납부합니다 (1천만 원 초과 시 분납 가능)
8.
같은 해에 2건 이상 양도한 경우, 확정신고 필요 여부를 확인합니다
관련 법령
1.
소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)
→ 부동산 등은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월, 주식은 반기 말일부터 2개월, 부담부증여 양도분은 3개월의 예정신고 기한을 규정합니다.
2.
소득세법 제106조 (예정신고납부)
→ 예정신고 시 산출세액에서 감면세액을 차감한 금액을 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하도록 규정합니다.
3.
소득세법 제110조 (양도소득과세표준 확정신고)
→ 양도소득이 있는 거주자의 확정신고 기한을 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일로 규정하며, 예정신고를 한 경우 원칙적으로 확정신고를 하지 않을 수 있되, 2회 이상 양도하여 합산이 필요한 경우 등은 예외로 합니다.
4.
소득세법 제112조 (양도소득세의 분할납부)
→ 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있도록 규정합니다.
5.
소득세법 시행령 제175조 (양도소득세의 분납)
→ 납부할 세액이 2천만 원 이하이면 1천만 원 초과 금액을, 2천만 원을 초과하면 세액의 50% 이하를 분납할 수 있도록 세부 기준을 규정합니다.
6.
국세기본법 제47조의2 (무신고가산세)
→ 법정신고기한까지 신고하지 않은 경우 일반 무신고는 납부세액의 20%, 부정행위는 40%(역외거래 60%)의 가산세를 규정합니다.
7.
국세기본법 제47조의3 (과소신고 가산세)
→ 과소신고한 납부세액에 대하여 일반 과소신고는 10%, 부정행위는 40%의 가산세를 규정합니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
양도소득세 신고와 납부에 관한 보다 구체적인 사항은 세무법인청년들에 문의하시기 바랍니다.