부동산중개업은 부가가치세 과세사업자이면서, 중개보수가 현금영수증 의무발행업종에 해당하는 업종입니다. 그래서 현금으로 받은 수수료의 현금영수증 발급, 간이·일반과세 판단, 소속공인중개사·중개보조원의 소득구분, 공동중개 수수료 배분까지 챙길 점이 많습니다. 개업공인중개사가 꼭 알아야 할 큰 줄기를 한 번에 정리합니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
부동산중개사무소를 운영하는 개업공인중개사다
중개보수를 현금으로 받았을 때 현금영수증을 꼭 끊어야 하는지 헷갈린다
내 사무소가 간이과세자인지 일반과세자인지, 어느 쪽이 유리한지 모른다
소속공인중개사·중개보조원을 직원으로 둬야 할지 3.3퍼센트로 둬야 할지 고민이다
네이버 부동산 광고비·차량·임차료의 부가세를 공제받을 수 있는지 모른다
공동중개로 수수료를 나눌 때 세금을 어떻게 신고하는지 모른다
대표 상황 예시
오피스텔과 상가를 주로 다루는 중개사무소를 개업한 사장님이 있습니다. 매매를 한 건 성사시키고 중개보수 300만 원을 받았는데, 매도인이 "현금으로 줄 테니 현금영수증은 안 끊어도 되죠?"라고 묻습니다. 사장님은 손님이 원하지 않으니 그냥 넘어가도 되는 줄 알았습니다.
같은 사무소에서 소속공인중개사 한 명과 중개보조원 한 명이 함께 일합니다. 둘 다 출근 시간을 정해 사무소에 나오지만, 사장님은 "수수료를 나누는 사이니까 3.3퍼센트로 신고하면 된다"고 들었습니다. 매달 나가는 네이버 부동산 광고비와 사무실 임차료의 부가세를 돌려받을 수 있는지도 확실치 않습니다.
이 상황에는 중개사무소 세무의 핵심 쟁점이 모두 들어 있습니다. 현금으로 받은 중개보수의 현금영수증 의무발행, 직원인지 사업자인지에 따른 소득구분, 과세사업자로서의 매입세액 공제입니다. 아래에서 하나씩 짚어 보겠습니다.
이 상황에서의 판단 포인트
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부동산 중개 및 대리업은 현금영수증 의무발행업종이라, 건당 10만 원 이상 현금거래는 손님이 요청하지 않아도 발급해야 합니다.
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출근 시간과 업무를 사무소가 통제하는 인력은 명칭이 무엇이든 근로자로 재분류될 수 있습니다.
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중개사무소는 면세사업이 없는 순수 과세사업자라, 사업 관련 매입세액은 원칙적으로 전액 공제 대상입니다.
1. 중개보수는 부가가치세 과세 대상이다
중개사무소 세무의 출발점은 "중개보수가 과세인가 면세인가" 입니다. 결론은 과세입니다.
중개보수(중개수수료)는 부동산의 매매·교환·임대차를 알선하고 받는 용역의 공급입니다. 부가가치세법은 재화와 용역의 공급에 부가가치세를 매기되, 의료보건용역·교육용역·금융보험용역 등 법이 정한 것만 면세로 열거합니다(부가가치세법 제26조). 중개용역은 이 면세 목록에 없으므로 과세 용역입니다.
따라서 중개사무소는 다음과 같이 처리합니다.
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손님에게 중개보수를 받을 때 부가가치세가 포함된 금액으로 정산하고, 그 매출세액을 신고합니다.
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중개업에 쓴 비용의 매입세액은 매출세액에서 공제합니다.
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일반과세자는 1월·7월에 부가가치세 확정신고를 하고, 간이과세자는 다음 해 1월에 한 번 신고합니다.
법정 중개보수 외에 권리금 알선료, 부동산 컨설팅비, 분양 대행 수수료처럼 별도 용역을 제공하고 받는 대가도 모두 과세 용역입니다. 명목이 무엇이든 사무소가 용역을 제공하고 받은 돈은 수입금액에 포함된다고 보는 것이 안전합니다.
2. 중개보수 현금영수증 의무발행 — 중개사무소 세무의 핵심 리스크
중개사무소가 가장 주의해야 할 지점이 현금영수증 의무발행입니다.
부동산 중개 및 대리업은 소득세법 시행령 별표 3의3의 현금영수증 의무발행업종입니다(소득세법 제162조의3제4항, 같은 법 시행령 제210조의3제12항). 의무발행업종 사업자는 건당 거래금액이 부가가치세를 포함해 10만 원 이상인 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받으면, 손님이 요청하지 않아도 현금영수증을 발급해야 합니다.
중개보수는 대부분 10만 원을 훌쩍 넘기 때문에, 현금으로 받는 거의 모든 건이 의무발행 대상이 됩니다. 손님이 "현금영수증은 필요 없다"고 해도 발급 의무가 사라지지 않습니다. 손님 인적사항을 모르면 국세청이 정한 자진발급용 번호로 자진발급하면 됩니다.
미발급 시 불이익이 큽니다.
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의무발행업종 미발급 (건당 10만 원 이상 현금거래): 미발급금액의 20퍼센트 가산세
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거래일부터 10일 내 자진 신고·자진 발급: 미발급금액의 10퍼센트로 경감
이 가산세는 종합소득 산출세액이 없어도 적용됩니다(소득세법 제81조의9제2항·제3항). 매출이 적은 해에도 면제되지 않는다는 뜻입니다. 카드·계좌이체와 달리 현금은 자동으로 매출 자료가 남지 않으므로, 현금으로 받은 중개보수는 그 자리에서 현금영수증을 발급하는 습관이 가장 확실한 방어입니다.
3. 간이과세자인가 일반과세자인가
중개사무소는 과세사업자이므로 간이과세자와 일반과세자 중 어디에 해당하는지가 부가세 부담을 가릅니다.
간이과세는 직전 연도 공급대가(부가세 포함 매출) 합계가 1억 400만 원에 미달하는 개인사업자에게 적용됩니다(부가가치세법 제61조제1항, 같은 법 시행령 제109조제1항). 중요한 점은, 부동산 중개업은 간이과세가 배제되는 업종이 아니라는 것입니다.
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부동산매매업과 변호사·세무사·공인회계사 등 전문자격사업은 간이과세에서 배제됩니다(부가가치세법 시행령 제109조제2항). 그러나 부동산 중개업은 이 배제 목록에 없습니다.
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따라서 직전 연도 공급대가가 1억 400만 원 미만인 1인 중개사무소는 간이과세를 적용받을 수 있습니다.
다만 간이과세 안에서도 갈립니다.
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일반과세자: 직전 연도 공급대가 1억 400만 원 이상 → 세금계산서 발급 의무
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간이과세자(세금계산서 발급형): 공급대가 4,800만 원 이상–1억 400만 원 미만 → 세금계산서 발급 의무
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간이과세자(영수증 발급형): 공급대가 4,800만 원 미만 → 세금계산서 발급 의무 없음(영수증)
간이과세자는 부가율이 낮아 부가세 부담이 적고 신고가 간단하다는 장점이 있지만, 매입세액을 전액 공제받지 못하고 환급도 받을 수 없습니다. 개업 초기 인테리어·비품에 큰 매입세액이 있다면 일반과세가 유리할 수 있으므로, 등록 단계에서 어느 쪽이 맞는지 따져 보는 것이 좋습니다.
4. 소속공인중개사·중개보조원 — 직원인가 3.3퍼센트인가
중개사무소는 소속공인중개사와 중개보조원을 둘 수 있습니다. 인건비 처리의 출발점은 이 사람이 근로자인지 사업자인지를 가리는 일입니다.
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근로소득자(직원): 개업공인중개사가 출근 시간·근무 장소·업무 방식을 정하고 고정급(또는 고정급 + 인센티브)을 줍니다. 이 경우 급여 지급 시 근로소득세를 간이세액표에 따라 원천징수하고(소득세법 제127조), 4대보험에 가입합니다.
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사업소득자(3.3퍼센트): 본인 책임으로 영업하고 성사된 건의 수수료를 사무소와 나누는 구조입니다. 이 경우 지급액에서 3.3퍼센트(소득세 3퍼센트 + 지방소득세 0.3퍼센트)를 원천징수합니다(소득세법 제129조제1항제3호).
문제는 출근 시간을 정해 두고 사무소가 업무를 지시하면서 3.3퍼센트로만 신고하는 경우입니다. 계약서 제목이 "프리랜서"여도, 실제로 사무소가 근무를 통제하고 고정적으로 대가를 준다면 사실상의 근로자로 보아 나중에 4대보험과 퇴직금이 소급 추징될 수 있습니다. 판단 기준은 계약 명칭이 아니라 일하는 실질입니다.
소속공인중개사·중개보조원의 채용 형태를 정할 때는, 근무 통제의 정도와 보수 지급 방식을 먼저 정리해 근로자인지 사업자인지 구분해 두십시오. 원천징수한 세금은 매월(또는 반기) 신고·납부하고, 뗀 소득세의 10퍼센트에 해당하는 지방소득세 특별징수도 함께 신고합니다.
5. 광고비·차량·임차료 — 매입세액 공제와 비용처리
중개사무소는 면세사업이 없는 순수 과세사업자이므로, 사업과 관련된 매입세액은 원칙적으로 전액 공제 대상입니다. 병의원처럼 면세·과세를 안분하는 부담이 없다는 점이 다릅니다.
대표적인 비용과 처리 방향은 다음과 같습니다.
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네이버 부동산·플랫폼 광고비: 공제 가능 — 세금계산서·사업용 카드·현금영수증 수취
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사무실 임차료·관리비: 공제 가능 — 임대인에게 세금계산서 발급 요청
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통신비·사무용품·집기: 공제 가능 — 사업 관련분에 한함
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업무용 차량(소형 승용차): 원칙적 불공제 — 비영업용 소형 승용차 매입세액은 법상 불공제
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경차·화물차·9인승 이상: 공제 가능 — 공제 대상 차량
매입세액을 공제받으려면 세금계산서, 사업용 신용카드, 사업자 지출 증빙용 현금영수증 중 하나로 증빙을 받아 두어야 합니다. 특히 차량은 종류에 따라 공제 여부가 갈립니다. 일반 승용차(비영업용 소형 승용차)의 구입·유지 관련 매입세액은 법으로 공제가 막혀 있으므로, 차량 관련 비용은 세무대리인과 처리 방법을 확인하십시오.
광고비처럼 금액이 큰 항목은 매입세액 공제만으로도 부가세 부담이 크게 줄어드므로, 현금으로 결제하더라도 반드시 증빙을 챙기는 것이 절세의 출발점입니다.
6. 공동중개 수수료 배분 — 각자 받은 만큼 각자 신고
한 건의 거래를 두 중개사무소가 함께 성사시키는 공동중개에서는 수수료 배분과 신고 방식이 헷갈리기 쉽습니다.
가장 일반적인 형태는 각 사무소가 자기 의뢰인에게 받은 중개보수만 각자의 매출로 신고하는 구조입니다.
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매도인 측 사무소는 매도인에게 받은 보수를 자기 매출로 신고합니다.
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매수인 측 사무소는 매수인에게 받은 보수를 자기 매출로 신고합니다.
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서로 주고받는 돈이 없으므로, 각자 받은 금액에 대해 부가세와 종합소득세를 신고하면 됩니다.
반면 한 사무소가 전액을 받아 상대 사무소에 일부를 나누어 주는 경우에는 처리가 달라집니다.
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전액을 받은 사무소: 받은 전액이 매출이고, 상대에게 준 금액은 지급수수료(비용)로 처리합니다.
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받아 나눈 사무소: 받은 몫이 매출이 됩니다.
이때는 누가 누구에게 얼마를 주었는지 증빙(세금계산서 또는 사업소득 지급 자료)으로 남겨야 합니다. 증빙 없이 현금으로 나누면 비용으로 인정받기 어렵고, 받은 쪽도 매출 누락이 될 수 있습니다. 공동중개가 잦다면 배분 방식을 미리 정해 두고 정산 내역을 기록하는 것이 안전합니다.
7. 종합소득세와 장부 — 5월 신고와 복식부기 판단
개업공인중개사는 사업소득자이므로, 매년 5월 1일부터 5월 31일까지 전년도 사업소득을 종합소득세로 신고·납부합니다.
장부 작성 방식은 매출 규모로 갈립니다.
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부동산업은 직전 연도 수입금액이 7,500만 원 이상이면 복식부기의무자가 되고, 그 미만이면 간편장부 대상자입니다.
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복식부기의무자가 장부 없이 추계로 신고하면 무기장가산세 등이 적용될 수 있습니다.
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수입금액이 업종별 기준 이상이면 성실신고확인 대상이 되어 신고기한이 6월 30일까지로 연장되고, 세무사 등이 작성한 성실신고확인서를 함께 제출해야 합니다.
현금영수증을 빠짐없이 발급하고 광고비·임차료 증빙을 챙겨 두면, 5월 종합소득세 신고가 그만큼 수월해집니다.
공인중개사무소 체크리스트
중개보수를 과세 매출로 보아 부가가치세를 신고하고 있는가
현금으로 받은 10만 원 이상 중개보수에 현금영수증을 발급했는가(미발급 시 20퍼센트 가산세)
손님이 거부해도, 인적사항을 몰라도 자진발급으로 현금영수증을 끊었는가
내 사무소가 간이과세자인지 일반과세자인지, 개업 초기 매입을 고려해 유리한 쪽을 택했는가
소속공인중개사·중개보조원을 근무 통제 실질에 맞게 직원 또는 사업소득자로 구분했는가
네이버 부동산 광고비·임차료·통신비의 매입세액을 증빙을 받아 공제했는가
업무용 차량이 매입세액 공제 대상 차종인지 확인했는가
공동중개 수수료를 각자 받은 만큼 신고하거나, 나눈 경우 증빙을 남겼는가
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현금영수증 발급 의무와 가산세 — 의무발행업종 사업자 주의사항: 중개사무소가 속하는 의무발행업종의 10만 원 기준과 20퍼센트 가산세를 더 자세히 다룹니다.
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일반과세자와 간이과세자, 무엇이 다른가: 중개사무소의 간이·일반 선택에 필요한 두 과세유형의 차이와 유불리를 정리합니다.
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사업소득 원천징수란 무엇인가?: 소속공인중개사·중개보조원을 3.3퍼센트로 지급할 때의 원천징수 구조를 설명합니다.
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상가·오피스텔 양도소득세 가이드: 중개하는 상가·오피스텔을 매도할 때 고객이 부담하는 양도소득세 구조를 알아두면 상담에 도움이 됩니다.
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보험설계사·방문판매원 세무 가이드: 중개보조원처럼 3.3퍼센트 사업소득으로 일하는 인력의 종합소득세·경비 처리를 비교해 볼 수 있습니다.
관련 법령
1.
부가가치세법 제26조 (재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)
→ 의료·교육·금융 등 법이 정한 용역만 면세로 열거한 조문으로, 여기에 없는 중개용역이 과세 대상인 근거입니다.
2.
부가가치세법 제61조 (간이과세의 적용 범위)
→ 직전 연도 공급대가 합계가 일정 금액(시행령상 1억 400만 원)에 미달하는 개인사업자에게 간이과세를 적용하되, 부동산임대업 등 일부 업종을 제외하도록 정한 조문입니다.
3.
부가가치세법 시행령 제109조 (간이과세의 적용 범위)
→ 간이과세 기준금액을 1억 400만 원으로 정하고(제1항), 부동산매매업·전문자격사업 등 간이과세 배제 업종을 열거한 조문으로, 부동산 중개업이 배제 대상이 아님을 확인하는 근거입니다.
4.
소득세법 제162조의3 (현금영수증가맹점 가입ㆍ발급의무 등)
→ 의무발행업종 사업자가 건당 10만 원 이상 현금거래에서 상대방의 요청이 없어도 현금영수증을 발급하도록 정한 조문으로, 부동산 중개 및 대리업이 별표 3의3의 의무발행업종에 해당하는 근거입니다.
5.
소득세법 제81조의9 (신용카드 및 현금영수증 발급 불성실 가산세)
→ 의무발행업종이 현금영수증을 발급하지 않으면 미발급금액의 20퍼센트(10일 내 자진 신고·발급 시 10퍼센트)를 가산세로 부과하도록 정한 조문입니다.
6.
소득세법 제129조 (원천징수세율)
→ 원천징수대상 사업소득의 세율을 3퍼센트로 정한 조문으로, 사업소득자인 중개보조원 등에게 지급할 때 3.3퍼센트(지방소득세 포함)를 원천징수하는 근거입니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
중개사무소 세금은 결국 현금으로 받은 중개보수까지 빠짐없이 현금영수증으로 남기고 인력의 소득구분을 실질대로 정리하는 데서 갈리며, 세무법인청년들은 그 흐름을 함께 정리해 드립니다.