오피스텔을 업무용으로 부가세 환급받은 뒤 주거용으로 임대하면, 면세사업 전용으로 보아 환급받은 매입세액을 다시 추징당하고 주택 수까지 늘어납니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 가이드를 끝까지 읽으십시오.
오피스텔을 분양·취득하면서 건물분 부가세를 환급받았다
업무용으로 환급받았는데 임차인이 안 구해져 주거용으로 놓을까 고민 중이다
오피스텔을 사실상 주거용으로 쓰면서 부가세 신고는 그대로 두고 있다
보유 주택이 있는데 오피스텔을 주거로 쓰면 양도세·종부세가 어떻게 되는지 모른다
환급은 받았지만 업무용·주거용 구분이 정확히 무엇인지 헷갈린다
대표 상황 예시
오피스텔을 분양받은 한 임대인은 일반과세 임대사업자로 등록하고 건물분 부가세 수천만 원을 환급받았습니다. 처음에는 사무실 임차를 받을 생각이었는데, 막상 입주 시점이 되자 업무용 임차 수요가 없었습니다. 주변 시세를 보니 주거용 월세는 바로 나갈 것 같았습니다.
이분이 헷갈린 지점은 이렇습니다. "환급은 이미 받았는데, 비어 두느니 주거로 세를 놓으면 안 되는가? 어차피 내 오피스텔인데 누구에게 어떻게 쓰든 상관없지 않은가?" 공인중개사는 "주거로 놓으면 월세가 잘 나간다"고만 했고, 부가세 문제는 아무도 짚어 주지 않았습니다.
세무상 판단은 분명합니다. 부가세 환급은 그 오피스텔을 과세사업(업무용 임대)에 쓴다는 전제로 받은 것입니다. 이것을 주거용으로 임대하면 면세사업으로 전용하는 것이 되고, 부가가치세법은 이를 자기에게 다시 공급한 것(자가공급)으로 보아 환급받았던 매입세액에 상응하는 금액을 부가세로 추징합니다(부가가치세법 제10조 제1항). 더 나아가 주거용으로 쓰는 순간 그 오피스텔은 사실상 주택이 되어, 보유 주택 수에 합산되며 양도세·종합부동산세까지 번집니다.
이 상황에서 확인할 자료는 ① 환급받은 건물분 매입세액과 그 취득가액, ② 부가세 환급을 받은 과세기간(언제 환급받았는지), ③ 보유 중인 다른 주택 현황입니다. 그리고 바로 해야 할 행동은 주거 임대 계약서에 도장을 찍기 전에, 추징 규모와 주택 수 영향을 먼저 계산해 보는 것입니다. 임대료 몇 달 치보다 추징 세금과 양도세 파급이 훨씬 클 수 있습니다.
업무용과 주거용은 부가세가 정반대다
오피스텔은 건축물대장상 업무시설이지만, 부가세는 실제 사용 용도로 판단합니다. 같은 오피스텔이라도 업무용으로 쓰느냐 주거용으로 쓰느냐에 따라 세금이 정반대로 갈립니다.
•
사업 성격 — 업무용 임대: 과세사업 / 주거용 임대: 면세사업
•
건물분 매입세액 환급 — 업무용 임대: 가능(일반과세자) / 주거용 임대: 불가
•
임대료 부가세 — 업무용 임대: 10% 부과·납부 / 주거용 임대: 부과 없음
•
세금계산서 — 업무용 임대: 발급 의무 / 주거용 임대: 발급 의무 없음
•
근거 — 업무용 임대: 부가가치세법 제38조 / 주거용 임대: 부가가치세법 제26조 제1항 제12호
주거용 임대가 면세인 이유는 법에 명시되어 있습니다. 상시 주거용으로 사용하는 주택과 그 부수토지의 임대 용역은 부가가치세를 면제합니다(부가가치세법 제26조 제1항 제12호, 같은 법 시행령 제41조 제1항). 그리고 면세사업에 쓰는 건물의 매입세액은 처음부터 공제 대상이 아닙니다(부가가치세법 제39조 제1항 제7호).
즉 주거용으로 쓸 거라면 애초에 환급 자체가 안 되는 것이고, 업무용으로 환급받아 놓고 주거용으로 돌리는 것은 "받지 말았어야 할 환급을 받은 상태"가 됩니다. 그래서 법은 그 시점에 정산을 요구합니다.
핵심: 주거 전용은 "자가공급"으로 보아 추징한다
매입세액을 공제·환급받은 재화를 면세사업에 직접 사용하면, 부가가치세법은 이를 재화의 공급으로 의제합니다.
사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 취득한 재화로서 매입세액이 공제된 재화를, 자기의 면세사업등을 위하여 직접 사용·소비하는 것은 재화의 공급으로 본다(부가가치세법 제10조 제1항 제1호).
쉽게 말하면, 업무용으로 환급받은 오피스텔을 주거용으로 임대하는 순간 그 오피스텔을 자기 자신에게 판 것처럼 보아 매출세액을 매긴다는 뜻입니다. 이 매출세액이 곧 추징되는 세금입니다. 그래서 "환급액을 토해낸다"는 표현이 나옵니다.
추징액은 시간이 지날수록 줄어든다
다만 환급액 전부를 그대로 추징하는 것은 아닙니다. 오피스텔 건물은 감가상각자산이므로, 시간이 지나 가치가 줄어든 만큼 추징 기준도 줄어듭니다. 자가공급으로 보는 공급가액은 다음 산식으로 계산합니다(부가가치세법 시행령 제66조 제2항 제1호).
공급가액 = 취득가액 × (1 − 5/100 × 경과된 과세기간의 수)
여기서 핵심은 세 가지입니다.
•
취득가액은 매입세액을 공제받은 그 건물분 가액입니다(시행령 제66조 제4항).
•
경과된 과세기간은 6개월 단위로 셉니다. 부가세 과세기간이 1기·2기 각 6개월이기 때문입니다.
•
건물은 경과 과세기간이 20을 넘으면 20으로 고정됩니다. 즉 10년이 지나면 공급가액이 0이 되어 추징이 사라집니다.
과세기간마다 취득가액의 5%씩 빠지므로, 빨리 전용할수록 추징이 크고 오래 보유한 뒤 전용할수록 추징이 작아지는 구조입니다.
숫자로 보기: 건물분 3억 환급 3,000만 원 오피스텔
건물분 공급가액(취득가액)이 3억 원이고, 일반과세 임대사업자로 등록해 건물분 부가세 3,000만 원을 환급받은 오피스텔을 가정하겠습니다. 이 오피스텔을 주거용으로 전용하는 시점에 따라 추징세액이 어떻게 달라지는지 보겠습니다.
•
환급 직후(0과세기간) — 잔존율 100% · 자가공급 공급가액 3억 원 · 추징 매출세액(10%) 3,000만 원
•
1년(2과세기간) — 잔존율 90% · 자가공급 공급가액 2억 7,000만 원 · 추징 매출세액(10%) 2,700만 원
•
2년(4과세기간) — 잔존율 80% · 자가공급 공급가액 2억 4,000만 원 · 추징 매출세액(10%) 2,400만 원
•
5년(10과세기간) — 잔존율 50% · 자가공급 공급가액 1억 5,000만 원 · 추징 매출세액(10%) 1,500만 원
•
10년(20과세기간) — 잔존율 0% · 자가공급 공급가액 0원 · 추징 매출세액(10%) 0원
환급받은 그 과세기간에 바로 주거로 돌리면 환급액 3,000만 원이 사실상 전액 추징됩니다. 2년을 업무용으로 쓰다 전용하면 2,400만 원, 5년 뒤면 1,500만 원으로 줄고, 10년이 지나면 추징이 없습니다. 환급을 받자마자 임차가 안 된다고 주거로 돌리는 것이 세금상 가장 불리한 선택인 셈입니다.
여기서 계산한 추징세액은 자가공급에 대한 매출세액입니다. 이 금액을 면세전용이 일어난 과세기간의 부가세 신고에 반영해야 하며, 누락하면 본세에 더해 과소신고·납부지연 가산세가 따라붙습니다.
부가세로 끝이 아니다: 주택 수 파급
오피스텔을 주거용으로 쓰면 부가세 추징만 문제가 아닙니다. 세법은 오피스텔의 주택 여부를 공부상 용도가 아니라 실제 사용 용도로 판단합니다. 따라서 주거용으로 사용·임대하는 오피스텔은 사실상 주택으로 보아, 보유 주택 수에 포함될 수 있습니다.
주택 수에 포함되면 다음과 같은 파급이 생깁니다.
•
양도세 1세대 1주택 비과세가 깨질 수 있습니다. 1주택자가 주거용 오피스텔을 추가로 보유하면 2주택이 되어, 기존 주택을 팔 때 비과세를 못 받거나 일시적 2주택 요건을 따져야 합니다.
•
다주택 중과·장기보유특별공제 배제로 이어질 수 있습니다. 조정대상지역 등 요건에 따라 양도세 부담이 크게 늘 수 있습니다.
•
종합부동산세 합산 대상이 됩니다. 주거용 오피스텔이 주택분 종부세 과세표준에 합산되어 보유세가 늘 수 있습니다.
반대로 업무용으로 유지하면 주택 수에 들어가지 않습니다. 부가세 환급을 그대로 지키고, 양도 시점에도 주택이 아닌 일반 건물(상가·업무용)로 양도세를 계산하게 됩니다. 즉 "업무용으로 환급받았으면 업무용으로 끝까지 쓴다"는 일관성이 부가세·양도세·종부세를 모두 안정적으로 만듭니다.
오피스텔의 주택 수 포함과 양도세 차이는 별도 글에서 더 자세히 다룹니다.
환급 전에 결정해야 할 체크리스트
용도를 바꾼 뒤 정산하는 것보다, 처음부터 실제 사용 목적에 맞게 정하는 것이 항상 유리합니다. 다음을 점검하십시오.
이 오피스텔을 실제로 업무용으로 임대·사용할 수 있는가 (수요·입지 확인)
업무용 임차가 어려우면 환급을 받지 않는 선택도 검토했는가
환급을 받았다면 주거 전용 시 추징 규모를 시행령 제66조 산식으로 계산해 봤는가
보유 중인 다른 주택이 있어 주택 수 증가로 양도세·종부세가 늘지 않는가
공실 기간에 단기라도 주거로 놓기 전 세무대리인에게 확인했는가
함께 보면 좋은 글
•
상가·오피스텔 양도세, 주택과 무엇이 다른가: 오피스텔을 주거용으로 쓸 때 주택 수에 포함되어 양도세가 어떻게 달라지는지 이어서 확인할 수 있습니다.
•
잔존재화란 무엇인가?: 폐업·면세전용 시 남은 건물에 매기는 자가공급 공급가액 산식(시행령 제66조)을 개념부터 정리합니다.
•
면세와 과세를 같이 하면 매입세액 공제는 — 공통매입세액 안분계산: 과세·면세가 섞일 때 매입세액을 나누는 안분 원리를 다룹니다.
관련 법령
1.
부가가치세법 제10조 제1항 (재화 공급의 특례 — 자가공급)
→ 매입세액이 공제된 재화를 자기의 면세사업등에 직접 사용·소비하는 것은 재화의 공급으로 봅니다. 업무용으로 환급받은 오피스텔을 주거용(면세)으로 전용하면 자가공급으로 보아 매출세액을 매기는 근거입니다.
2.
부가가치세법 시행령 제66조 제2항 (감가상각자산 자가공급의 공급가액 계산)
→ 건물의 자가공급 공급가액은 취득가액 × (1 − 5/100 × 경과된 과세기간의 수)로 계산하며, 건물은 경과 과세기간이 20을 초과하면 20으로 봅니다. 과세기간마다 5%씩 줄어 10년이 지나면 추징이 사라지는 근거입니다.
3.
부가가치세법 제39조 제1항 제7호 (면세 관련 매입세액 불공제)
→ 면세사업등에 관련된 매입세액(투자 관련 포함)은 공제하지 않습니다. 주거용 임대(면세)에 쓰는 오피스텔은 애초에 매입세액 환급 대상이 아니라는 근거입니다.
4.
부가가치세법 제26조 제1항 제12호 (주택 임대 용역 면세)
→ 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세를 면제합니다. 주거용 오피스텔 임대가 면세사업으로 분류되는 근거입니다.
5.
부가가치세법 시행령 제41조 (주택 임대 면세의 범위)
→ 면세되는 주택 임대는 상시 주거용으로 사용하는 건물과 그 부수토지의 임대를 말합니다. 오피스텔을 상시 주거용으로 쓰면 면세 임대에 해당함을 정한 규정입니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
오피스텔의 업무용·주거용 판단은 부가세 추징과 주택 수까지 한꺼번에 좌우하므로, 용도를 바꾸기 전에 세무법인청년들과 같은 세무 전문가와 미리 상담하시기 바랍니다.