재산을 넘기면서 수증자가 그 재산에 붙은 채무까지 함께 인수하는 증여로, 증여세와 양도소득세가 동시에 문제될 수 있습니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
부담부증여란 무엇인가?
부담부증여는 증여자가 재산을 무상으로 넘기면서 수증자가 그 재산에 담보된 채무나 임대보증금 같은 부담을 함께 인수하는 제도입니다. 증여세에서는 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무액을 뺀 금액을 증여세 과세가액으로 봅니다. 다만, 채무가 실제로 인수되었고 객관적으로 확인되어야 합니다.
세무상 핵심은 세금이 하나로 끝나지 않는다는 점입니다. 수증자가 인수한 채무액에 해당하는 부분은 증여자가 그만큼 대가를 받고 재산을 넘긴 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 될 수 있습니다. 그래서 부담부증여는 수증자에게는 증여세, 증여자에게는 양도소득세가 동시에 연결되는 거래입니다.
적용예
아버지가 시가 10억 원인 아파트를 자녀에게 증여하면서, 그 아파트에 담보된 은행 대출 4억 원을 자녀가 실제로 승계한다고 가정해 보겠습니다. 대출 승계가 금융회사 서류로 확인된다면 자녀의 증여세 과세가액은 원칙적으로 10억 원에서 4억 원을 뺀 6억 원을 기준으로 검토합니다. 반면 아버지는 채무 4억 원에 해당하는 부분을 유상으로 이전한 것으로 보아 양도소득세를 검토해야 합니다.
임대보증금이 있는 건물을 증여하는 경우도 비슷합니다. 수증자가 임대차계약상 보증금 반환의무를 실제로 승계했다면 그 보증금은 부담으로 검토될 수 있습니다. 하지만 부모 자녀 간 거래에서 단순히 차용증만 쓰고 실제 채무 승계, 이자 지급, 담보 설정, 금융기관 확인자료가 없다면 세법상 채무 인수가 부인되어 증여세 과세가액에서 빼지 못할 수 있습니다.
오해사례
흔히 부담부증여를 하면 채무만큼 무조건 세금이 줄어든다고 생각하지만, 그렇지 않습니다. 증여세는 줄 수 있어도 채무 인수분은 증여자의 양도소득세로 넘어갈 수 있습니다. 부동산 가격이 크게 오른 상태라면 증여세 절감보다 양도소득세 부담이 더 커질 수도 있습니다.
또 다른 오해는 가족 간 채무 인수가 서류 한 장으로 인정된다는 생각입니다. 상속세 및 증여세법은 배우자나 직계존비속 간 부담부증여에서 수증자가 증여자의 채무를 인수했더라도 원칙적으로 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 다만 국가·지방자치단체·금융회사 채무처럼 확인 가능한 채무이거나, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정, 이자 지급 증빙 등으로 객관적으로 입증되는 경우에는 달라질 수 있습니다.
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관련 법령 및 판례
1.
상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액)
→ 증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무 등으로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액을 증여세 과세가액으로 정합니다. 배우자·직계존비속 간 부담부증여의 채무 인수 추정 규정도 둡니다.
2.
상속세 및 증여세법 시행령 제36조(증여세 과세가액에서 공제되는 채무)
→ 증여재산 관련 채무에 임대보증금이 포함되고, 객관적으로 인정되는 채무는 시행령상 입증방법을 따르도록 정합니다.
3.
상속세 및 증여세법 시행령 제10조 및 제65조
→ 국가·지방자치단체·금융회사 채무 확인서류, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정 및 이자 지급 증빙 등 채무 입증자료와 증여세 신고 첨부서류를 정합니다.
4.
소득세법 제88조(정의) 및 소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산)
→ 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보고, 그 부분의 양도가액과 취득가액 계산방법을 정합니다.
5.
상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)
→ 증여세가 부과되는 재산가액은 증여일 현재의 시가를 기준으로 평가하도록 정합니다.
위 조문·판례는 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 부담부증여를 증여세 과세가액, 채무 입증자료, 양도소득세 예상액, 취득세와 등기 자료까지 함께 검토합니다.