작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-07-31
재산세 토지분은 1년에 한 번, 9월 16일부터 9월 30일까지만 부과됩니다. 주택 2기분도 같은 기간에 함께 나오므로, 토지를 가진 사업자에게는 9월이 7월보다 부담이 큰 달입니다.
이 글은 2026년 7월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 9월 재산세 고지서를 미리 확인해야 합니다.
사업장 부지, 공장 부지, 창고 부지 등 토지를 소유하고 있습니다
상가나 사무실 건물과 그 부속토지를 함께 소유하고 있습니다
임대사업용 부동산을 보유하고 있습니다
나대지나 잡종지 등 건물이 없는 땅을 가지고 있습니다
7월에 주택 재산세를 냈고, 9월에 나머지 절반이 남아 있습니다
올해 6월 1일 전후로 부동산을 사거나 팔았습니다
7월 고지서만 보고 '올해 재산세는 끝났다'고 판단하면 9월에 예상하지 못한 금액을 마주하게 됩니다. 특히 토지는 7월에 아예 고지되지 않기 때문에, 토지를 가진 사업자에게는 9월이 사실상 본 고지입니다.
7월과 9월, 무엇이 어떻게 나눃는가
지방세법 제115조 제1항은 재산세 납기를 재산 종류별로 나누어 정하고 있습니다.
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과세대상: 토지 / 납기: 9월 16일 – 9월 30일 / 부과 방식: 연 1회 전액
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과세대상: 건축물 / 납기: 7월 16일 – 7월 31일 / 부과 방식: 연 1회 전액
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과세대상: 주택 / 납기: 7월 16일 – 7월 31일에 절반, 9월 16일 – 9월 30일에 나머지 절반 / 부과 방식: 연 2회 분할
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과세대상: 선박·항공기 / 납기: 7월 16일 – 7월 31일 / 부과 방식: 연 1회 전액
2026년 9월 납기는 9월 16일(수)부터 9월 30일(수)까지입니다.
건축물과 주택은 다릅니다
상가·사무실·공장 같은 건축물은 7월에 전액 부과되고 9월에는 나오지 않습니다. 반면 주택은 7월과 9월에 절반씩 나뉩니다. 다만 해당 연도에 부과할 주택 세액이 20만원 이하이면 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있습니다.
건물과 그 부속토지는 따로 계산됩니다
상가 건물을 소유하고 있다면 건물분은 7월에, 그 밑의 토지분은 9월에 나옵니다. 7월 고지서 금액이 작았다고 안심하면 9월에 토지분이 더 크게 나오는 경우가 흔합니다.
토지분은 세 갈래로 갈립니다
토지 재산세에서 세액을 좌우하는 것은 면적이나 가격보다 어느 과세대상으로 분류되는가입니다. 지방세법 제106조 제1항은 토지를 다음 세 가지로 구분합니다.
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구분: 종합합산과세대상 / 성격: 별도합산·분리과세에 해당하지 않는 나머지 토지 / 대표적인 예: 건물이 없는 나대지, 잡종지
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구분: 별도합산과세대상 / 성격: 건축물의 부속토지 등 법에서 따로 정한 토지 / 대표적인 예: 상가·사무실·공장 건물의 부속토지
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구분: 분리과세대상 / 성격: 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지 / 대표적인 예: 일부 농지·임야, 일부 공장용지, 공프장·고급오락장 부속토지
종합합산과 별도합산은 이름 그대로 합산하는 방식이 다릅니다. 같은 지방자치단체 안에 여러 필지를 가지고 있으면 같은 구분끼리 합쳤서 누진세율을 매기므로, 필지가 늘어날수록 세율 구간이 올라갑니다. 반면 분리과세대상은 합산하지 않고 그 토지만 따로 계산합니다.
그래서 실무에서 가장 크게 갈리는 지점은 건물이 있느냐 없느냐입니다. 건축물의 부속토지로 인정되면 별도합산으로 비교적 낮은 부담을 지지만, 건물을 허녔거나 아직 짓지 않아 나대지 상태이면 종합합산으로 넘어가 부담이 올라갑니다.
한 가지 더 주의할 점이 있습니다. 지방세법 제106조 제3항은 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르면 사실상의 현황에 따라 부과하도록 정하고 있습니다. 다만 공부상 현황과 달리 이용해 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 부과합니다.
대표 상황 예시
지방 소도시에서 제조업을 하는 개인사업자가 있다고 하겠습니다. 공장 건물과 그 부지를 소유하고 있고, 몇 해 전 사업 확장을 대비해 공장 옆 땅을 추가로 사 두었습니다. 그 땅에는 아직 아무것도 짓지 않았습니다.
이 사업자는 7월에 재산세 고지서를 받고 금액이 생각보다 작아 안심했습니다. 그런데 9월에 받은 고지서 금액이 7월의 몇 배였습니다. 사업자가 헷갈린 지점은 이렇습니다. 7월에 낸 것이 그해 재산세 전부라고 생각했고, 옆에 사 둔 빈 땅은 아무것도 하지 않는 땅이니 세금도 얼마 안 나올 것이라고 여긴 것입니다.
이 상황에서의 판단
7월 고지서는 공장 건물에 대한 것이었고, 토지는 애초에 7월에 부과되지 않습니다. 공장 건물이 서 있는 부지는 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상이 될 수 있지만, 옆에 사 둔 빈 땅은 건축물이 없으므로 종합합산과세대상으로 분류됩니다. 두 땅은 구분이 다르므로 서로 합산되지 않고 각각 계산되며, 종합합산 쪽은 누진 구조상 부담이 더 무겁습니다.
이 사례에서 확인할 자료
9월 재산세 고지서에 적힌 과세대상 구분(종합합산·별도합산·분리과세)과 필지별 내역
토지대장·건축물대장 등 공부상 지목과 등재현황
해당 토지의 실제 이용 상태를 보여 주는 자료(사진, 임대차계약서, 사용 내역 등)
직전 연도 재산세 고지서(세 부담 상한 적용 여부 확인용)
여기서 바로 할 수 있는 행동은, 고지서의 과세대상 구분이 실제 이용 현황과 맞는지 대조하는 것입니다. 구분이 잘못되어 있다고 판단되면 관할 지방자치단체에 확인을 요청할 수 있습니다. 구분이 맞다면 앞으로 그 토지를 어떻게 쓸 것인지가 곳 세 부담을 결정하므로, 사업 계획과 함께 검토하는 편이 낫습니다.
확인을 미루면 생기는 불이익
금액이 커서 당장 내지 못하고 납기를 넘기면 지방세기본법 제55조에 따라 미납세액의 3%가 납부지연가산세로 붙고, 이후 1개월이 지날 때마다 추가로 계산됩니다. 다만 고지서별·세목별 세액이 45만원 미만이면 매월 추가되는 부분은 적용되지 않고, 적용되더라도 그 부과 기간은 60개월을 넘지 못합니다. 이자처럼 무한정 불어나지는 않지만, 5년 치가 쌀이면 본세에 견줄 만한 금액이 됩니다.
부담은 한 해로 끝나지 않습니다. 재산세는 매년 6월 1일 현재 상태를 기준으로 반복 부과되는 세금입니다. 올해 구분을 확인하지 않고 넘어가면 같은 부담이 내년에도, 그다음 해에도 그대로 이어집니다. 한 해 금액이 크지 않아 보여도 몇 해가 쌀이면 무시하기 어려운 금액이 됩니다.
6월 1일에 모든 것이 정해집니다
지방세법 제114조는 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 정하고 있습니다. 2026년의 경우 6월 1일(월)입니다. 그리고 제107조 제1항에 따라 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 재산세를 납부할 의무를 집니다.
이 하루가 만드는 결과는 다음과 같습니다.
1.
6월 1일을 지나 부동산을 팔았다면, 그해 재산세는 매도인이 전부 부담합니다.
2.
6월 1일 전에 팔았다면, 그해 재산세는 매수인이 전부 부담합니다.
3.
6월 1일 당일에 잔금을 청산해 그날 소유권이 넘어갔다면, 그날 현재 사실상 소유자는 매수인이므로 그해 재산세는 매수인이 부담합니다.
4.
9월에 부동산을 팔더라도 9월 고지분 재산세는 6월 1일 기준 소유자가 냅니다.
거래 시점을 잡을 수 있다면 이 하루가 곳 협상 카드가 됩니다. 매도인은 5월 31일까지, 매수인은 6월 2일 이후로 잔금일을 잡으려 하는 이유가 여기에 있습니다.
매도인과 매수인 사이에서 재산세를 나누어 부담하기로 정하는 것은 계약의 문제이고, 지방자치단체는 6월 1일 기준 소유자에게 고지합니다. 계약서에 정산 조항이 없으면 나중에 다투기 어려우므로, 6월 1일을 전후해 거래한다면 계약 단계에서 정리해 두어야 합니다.
공유재산이라면 지분에 해당하는 부분에 대해 각 지분권자가 납세의무를 집니다. 지분 표시가 없으면 균등한 것으로 봅니다.
세 부담 상한은 토지에만 있습니다
지방세법 제122조는 재산세 산출세액이 직전 연도 해당 재산의 재산세액 상당액의 150%를 초과하면 150%에 해당하는 금액만 그해 징수하도록 정하고 있습니다. 공시가격이 급등해도 한 해에 세금이 무한정 오르지는 않도록 막아 두는 장치입니다.
다만 조문 단서가 중요합니다. 주택에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 주택은 대신 지방세법 제110조 제3항의 과세표준상한제가 작동합니다. 직전 연도 과세표준 상당액에 과세표준상한율을 반영한 금액을 넘지 못하도록 과세표준 단계에서 제어하는 방식입니다.
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구분: 토지·건축물 / 적용되는 제어 장치: 세 부담 상한 150% / 근거: 지방세법 제122조
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구분: 주택 / 적용되는 제어 장치: 과세표준상한제 / 근거: 지방세법 제110조 제3항
과세표준 자체는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 정합니다. 지방세법 제110조 제1항은 그 범위를 토지·건축물은 시가표준액의 50–90%, 주택은 40–80%로 정하고 있으며, 1세대 1주택은 30–70%입니다. 구체적인 비율은 그 범위 안에서 대통령령으로 정해집니다.
세액이 크면 나누어 낼 수 있습니다
지방세법 제118조는 재산세 납부세액이 250만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부할 수 있도록 정하고 있습니다.
토지를 여러 필지 보유한 사업자라면 9월 고지분이 이 기준을 넘는 경우가 적지 않습니다. 분할납부는 지방자치단체의 장이 허용하는 절차이므로, 납기가 끝난 뒤에 요청하는 것이 아니라 납기 안에 신청해야 합니다.
한 가지 더 확인할 것이 있습니다. 고지서에 적힌 금액은 재산세 본세만이 아닙니다. 지역자원시설세와 지방교육세가 함께 병기되어 나오는 것이 일반적이므로, 자금을 준비할 때는 합계액을 기준으로 보아야 합니다.
놓치기 쉬운 점
재산세는 지방자치단체가 계산해 고지하는 보통징수 방식이며, 납세자가 신고하는 세금이 아닙니다(지방세법 제116조 제1항).
고지서는 늦어도 납기개시 5일 전까지 발급하게 되어 있습니다. 받지 못했다면 관할 지방자치단체에 확인해야 합니다.
고지서를 받지 못했다는 사정만으로 납기가 늦췌지지는 않습니다.
도시지역 안의 토지·건축물·주택에는 도시지역분이 더해질 수 있습니다. 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하며, 조례로 1천분의 2.3을 넘지 않는 범위에서 달리 정할 수 있습니다(지방세법 제112조).
상속이 개시되었는데 상속등기를 하지 않고 사실상의 소유자도 신고하지 않았다면, 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자가 납세의무자가 됩니다.
재산세 부담이 갑자기 올랐다면 과세대상 구분이 바뀌었는지부터 확인해야 합니다. 건물 철거, 용도 변경, 휴업으로 인한 이용 중단이 구분을 바꾸는 흔한 원인입니다.
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관련 법령
1.
지방세법 제115조 (납기)
→ 재산세 납기를 재산 종류별로 정합니다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 7월 16일부터 7월 31일까지이며, 주택은 세액의 2분의 1씩 7월과 9월에 나누어 부과합니다. 다만 해당 연도 주택 세액이 20만원 이하이면 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있습니다.
2.
지방세법 제106조 (과세대상의 구분 등)
→ 토지 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 구분합니다. 또한 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르면 사실상의 현황에 따라 부과하되, 공부상과 달리 이용해 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따르도록 정합니다.
3.
지방세법 제114조 (과세기준일)
→ 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 정합니다. 이 하루의 소유 상태가 그해 재산세 부담자를 결정합니다.
4.
지방세법 제107조 (납세의무자)
→ 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 납세의무를 지도록 정합니다. 공유재산은 지분권자가, 상속등기가 되지 않고 사실상 소유자 신고도 없으면 주된 상속자가 납세의무자가 되는 등의 예외도 함께 규정합니다.
5.
지방세법 제118조 (분할납부)
→ 재산세 납부세액이 250만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부하게 할 수 있도록 정합니다.
6.
지방세기본법 제55조 (납부지연가산세)
→ 납세고지서에 따른 납부기한까지 납부하지 않으면 미납세액의 100분의 3을 가산세로 부과하고, 납부기한이 지난 날부터 1개월이 지날 때마다 추가로 계산합니다. 다만 납세고지서별·세목별 세액이 45만원 미만이면 매월 추가되는 부분은 적용하지 않으며, 그 부과 기간은 60개월을 초과할 수 없습니다.
위 조문은 2026년 7월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
토지를 보유한 사업자에게 9월 재산세는 한 해 부담이 확정되는 시점이므로, 세무법인청년들에서는 고지서의 과세대상 구분부터 함께 확인하고 있습니다.
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