같은 사무실을 나눠 쓴다면 사용권을 보여 주는 계약서를 먼저 갖추고, 임대료 세금계산서는 실제로 공간을 빌려주는 사업자가 그 상대방에게 발급하는지 확인하세요.
이 글은 2026년 11월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
지인 사무실 일부를 빌려 내 사업자등록 주소로 쓰려 합니다.
내 사무실의 책상이나 방 일부를 다른 사업자에게 빌려주고 월세를 받습니다.
공유오피스 또는 비상주사무실 주소로 사업자등록을 신청하려 합니다.
한 사업자가 임대료와 관리비를 한꺼번에 내고 다른 사업자에게 나눠 받습니다.
해당한다면 먼저 공간을 누가 누구에게 빌려주는지 계약으로 확인하세요. 이어서 각 사업자의 등록 주소와 세금계산서의 공급자·공급받는 자를 대조하면 됩니다.
같은 주소를 쓰는 두 사업자가 따로 확인할 것
부가가치세법에서 사업장은 사업자가 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소입니다. 주소가 같다는 사실만으로 두 사업자를 하나로 보거나, 두 사업자등록이 언제나 허용된다고 단정할 수는 없습니다. 공유오피스에서 실제로 어떤 사업을 어디서 하는지와 사용권을 보여 줄 수 있어야 합니다.
상황 | 먼저 확인할 것 | 등록 서류의 출발점 |
건물주가 각 사업자에게 따로 임대 | 각 계약의 당사자와 사용하는 부분 | 각자의 임대차계약서 사본 |
기존 임차인이 다른 사업자에게 일부 전대 | 원래 계약의 전대 허용 여부와 전차인이 쓰는 부분 | 전대차계약서 사본과 임대인의 전차동의서 |
공간은 함께 쓰지만 계약 관계가 불명확 | 누가 사용권을 주고 누구에게 대가를 받는지 | 계약 관계를 확정한 뒤 해당 서류 준비 |
공유오피스 운영사가 건물을 임차해 입주 사업자에게 다시 빌려주는 구조라면 입주 사업자는 전차인에 해당할 수 있습니다. 이때는 운영사와 맺은 계약서와 함께 건물주의 전차동의서나, 동의가 필요 없다는 특약이 담긴 원래 임대차계약서 사본을 운영사에 요청하세요.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 일부만 임차했다면 사용 부분을 표시한 도면도 첨부 대상입니다. 업종별 사업장 범위는 다를 수 있으므로, 주소 사용 계약만으로 등록 가능 여부를 확정하지 마세요.
대표 상황 예시: 지인 사무실 일부를 빌리는 경우
상황. 한 사장님이 임차한 사무실 일부를 다른 사장님이 사용하려 합니다. 새로 들어오는 사장님은 그 주소로 사업자등록을 신청하고, 기존 임차인에게 매달 공간 사용료를 내기로 했습니다. 두 사람 사이에 계약서는 아직 없습니다.
사업주의 생각. 사용료를 이체하면 주소를 쓸 수 있고, 세금계산서는 건물주가 새 사장님에게 발급해 주면 된다고 생각합니다.
판단 포인트. 건물주와 기존 임차인 사이의 임대차, 기존 임차인과 새 사장님 사이의 전대차는 계약 당사자가 다릅니다. 전차인의 등록 신청에는 전대차계약서와 임대인의 전차동의서가 필요합니다. 과세 대상 전대료를 받는다면 세금계산서의 공급자도 실제로 공간을 사용하게 하는 기존 임차인인지 확인해야 합니다.
이 상황에서 확인할 자료. 원래 임대차계약서에서 전대를 금지하거나 임대인 동의를 면제한 특약이 있는지 확인하세요. 전대차계약서에는 당사자, 사용할 부분, 기간, 사용료와 관리비 부담을 적으세요. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 일부를 임차한다면 그 부분의 도면도 준비하세요. 이체내역은 실제 대가를 확인하는 자료입니다.
결론. 먼저 전대 허용 여부를 확인하고 계약서·동의서를 갖춰 등록을 신청하세요. 기존 임차인은 공간을 빌려주고 사용료를 받는 일이 자신의 등록 업종에 들어 있는지 확인하고, 업종을 더해야 하면 사업자등록 정정신고를 하세요(부가가치세법 시행령 제14조제1항제3호). 두 계약의 각 공급자와 상대방에 맞춰 세금계산서를 확인하세요. 계약 없이 주소만 올리거나 실제 공급자와 다른 명의로 세금계산서를 받으면 등록 보완 요구나 매입세액 공제 배제 문제가 생길 수 있습니다.
전대차 사업자등록 서류는 이 순서로 준비하세요
1.
원래 임대차계약서에서 전대 가능 여부와 임대인의 동의에 관한 특약을 확인하세요. 동의 없이 전대하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
2.
전대인과 전차인 사이의 계약서를 만드세요. 누구의 사업장인지 알 수 있도록 사용하는 부분과 기간, 사용료를 구체적으로 적으세요.
3.
임대인의 전차동의서를 받으세요. 원래 임대차계약에 동의가 필요 없다는 특약이 있다면 해당 계약서 사본을 준비하세요.
4.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 일부를 임차한다면 해당 부분의 도면을 준비하세요. 업종에 인허가가 필요한지도 확인하세요.
5.
새로 사업을 시작한다면 개시일과 등록 신청일을 확인하세요. 사업자등록은 사업 개시일부터 20일 이내에 신청하며, 개시 전 신청도 가능합니다. 이미 등록한 사업자가 이 주소로 이전하는 경우에는 지체 없이 사업자등록 정정신고를 하세요.
신규 사업자가 2026년 11월 2일(월)에 사업을 시작했다면 20일째는 11월 22일(일)입니다. 이날이 일요일이므로 국세기본법에 따른 실제 신청기한은 11월 23일(월)입니다.
임대료 세금계산서의 발급 주체를 맞추세요
부가가치세법은 과세되는 용역을 공급하는 사업자가 공급받는 자에게 세금계산서를 발급하도록 정합니다. 따라서 돈을 누가 송금했는지만 보지 말고, 계약상·실제로 누가 공간을 사용하게 했는지부터 확인해야 합니다. 아래 표는 각 임대 단계가 과세 거래이고 공급자에게 세금계산서 발급 의무가 있는 경우를 전제로 합니다.
실제 거래 | 세금계산서를 확인할 관계 | 사장님이 할 일 |
건물주가 A에게 임대하고 A가 B에게 전대 | 건물주 → A, A → B | 계약서 두 건과 발급·수취 명의를 각각 대조하세요. |
건물주가 A와 B에게 각각 직접 임대 | 건물주 → A, 건물주 → B | 각자의 계약과 청구 금액을 확인하세요. |
A가 B의 월세를 대신 송금한 뒤 돌려받음 | 실제 임대차계약의 공급자 → 실제 임차인 | 송금 사실과 별도 용역 공급 여부를 구분하세요. |
사무실 임대가 과세 대상이라면 세율은 10%입니다. 월세나 관리비라는 이름보다 실제로 공간 사용의 대가로 얼마를 받는지가 공급가액 판단의 기준입니다. 관리비를 따로 받거나 공용비를 나눠 청구할 때에도 원래 청구서, 계약상 부담 주체, 실제 정산 내역을 함께 확인하세요. 단순한 대납 정산인지 추가 용역의 대가인지 불명확하면 발급 전에 세무대리인에게 확인하세요.
세금계산서 발급시기는 원칙적으로 용역의 공급시기입니다. 월 단위로 합산해 발급하는 법정 방식에 해당하면 공급일이 속한 달의 다음 달 10일까지 발급할 수 있으며, 그날이 토요일이나 공휴일이면 다음 영업일로 넘어갑니다. 계약서에 적힌 월세 지급일과 실제 공급 기간을 먼저 맞춰 보세요.
비상주사무실은 주소 사용과 실제 사업을 함께 확인하세요
비상주사무실이라는 이름만으로 등록 가능·불가능을 정할 수는 없습니다. 부가가치세법은 실제 사업장의 위치와 업종별 사업장 범위를 따로 정하고, 고정된 사업장을 두지 않은 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 봅니다. 계약한 주소에서 어떤 거래가 이루어지는지, 사업 운영은 어디서 하는지, 계약한 공간을 어떻게 사용할 수 있는지를 신청 전에 정리하세요.
사업자등록증은 원칙적으로 신청일부터 2일 이내에 발급됩니다. 다만 사업장 시설이나 사업현황을 확인할 필요가 있다고 국세청장이 인정하면 발급기한을 5일 이내에서 연장해 조사한 뒤 발급할 수 있습니다. 사업을 시작하기 전에 미리 등록을 신청한 경우에는, 사업을 사실상 시작하지 않을 것으로 인정되면 세무서가 등록을 거부할 수 있습니다. 주소 사용 계약서만 받아 두고 실제 사업 형태를 설명할 자료가 없으면 보완 요청에 대응하기 어렵습니다.
창업감면에서 비상주 주소가 어떤 영향을 주는지는 별도 판단입니다. 이 글에서는 사업자등록 서류와 임대료 세금계산서에 한정합니다.
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관련 법령
1.
부가가치세법 제6조 (납세지)
→ 사업장은 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소입니다. 고정된 사업장이 없는 경우의 소재지 판단도 따로 정합니다.
2.
부가가치세법 제8조 (사업자등록)
→ 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하며, 개시 전에도 신청할 수 있습니다.
3.
부가가치세법 시행령 제11조 (사업자등록 신청과 사업자등록증 발급)
→ 전차한 사업장의 등록에는 전대차계약서와 임대인의 전차동의서가 필요합니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 일부 임차에는 해당 부분의 도면이 필요하고, 사업장 현황 확인 절차가 있을 수 있습니다.
4.
민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)
→ 임차인은 임대인의 동의 없이 전대하지 못합니다. 위반하면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
5.
부가가치세법 제11조 (용역의 공급)
→ 계약이나 법률에 따라 다른 사업자가 시설물을 사용하게 하는 것은 용역의 공급에 해당합니다.
6.
부가가치세법 제32조 (세금계산서 등)
→ 과세되는 용역의 공급자는 실제 공급받는 자에게 공급자·공급받는 자의 등록번호와 공급가액·세액 등을 적은 세금계산서를 발급합니다.
위 조문은 2026년 11월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
사업장 사용 계약과 임대료 청구 관계가 헷갈리면 세무법인청년들에 문의해 주세요.
작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-11-07
세무법인청년들 | 원문: