작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-08-07
2026년 세제개편안(개정안) 기준입니다. 한시 감면이 신설되며 2027년 50%, 2028년 30%로 해가 갈수록 줄어듭니다.
이 글은 2026년 8월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래에 모두 해당하면 검토 대상입니다.
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양도일 기준 만 65세 이상인 경우
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1세대가 주택 한 채만 보유한 경우
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그 주택이 수도권에 있고 양도가액이 12억 원을 넘는 경우
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양도일 현재 2년간 계속 거주 중이고 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 경우
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은퇴 후 지방으로 옮겨 살 계획이 있는 경우
양도가액이 12억 원 이하면 1세대 1주택 비과세라 이미 세금이 나오지 않습니다(소득세법 제89조제1항제3호). 이 특례를 따져 볼 실익도 없습니다.
신설되는 내용
개정안에는 조세특례제한법에 고령 1주택자 한시 감면 조항을 새로 두는 내용이 담겼습니다. 현행법에는 없는 규정이라 통과 전까지는 적용할 수 없습니다.
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양도 연도: 2027년 / 감면율: 50% / 감면 한도: 5억 원
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양도 연도: 2028년 / 감면율: 30% / 감면 한도: 3억 원
2027년에 양도하면 2028년보다 감면율이 20%p 높고 한도도 2억 원 큽니다. 개편안 가운데 2027년을 가장 유리하게 잡아 둔 항목 중 하나입니다.
요건이 다섯 개, 하나라도 빠지면 안 됩니다
1.
양도일 기준 만 65세 이상일 것
2.
1세대 1주택자로서 양도할 것
3.
양도일 현재 2년 계속 거주 중이고 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택일 것
4.
특수관계인이 아닌 제3자에게 양도할 것
5.
양도 후 6개월 이내에 비수도권 지역으로 이주할 것
네 번째와 다섯 번째가 실무에서 자주 걸립니다. 자녀에게 넘기는 방식은 특수관계인 양도라 감면 대상이 아닙니다. 이주는 본인과 배우자의 주민등록을 옮기고 실제로 거주해야 합니다. 주소만 옮겨서는 요건을 채우지 못합니다.
대표 상황 예시
68세 납세자를 가정합니다. 수도권 아파트 한 채를 보유하고 그 집에서 12년째 살고 있습니다. 은퇴 후 고향 인근으로 옮겨 살 생각을 오래 해 왔고 자녀는 모두 독립했습니다. 주택 시세는 20억 원대이며 오래 전에 취득해 양도차익이 큽니다.
이 상황에서는 순서가 중요합니다. 감면은 팔고 나서 신청하는 것이 아니라 팔기 전에 요건을 만들어 두는 제도입니다.
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잔금일이 만 65세 생일 이후인지 확인합니다.
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양도일 현재 계속 거주 상태여야 하므로 미리 이사해 두면 오히려 요건을 잃습니다.
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이주할 지역이 수도권정비계획법상 수도권 밖인지 확인합니다. 경기도 안이라면 대부분 수도권입니다.
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매수인이 특수관계인이 아닌지 확인합니다.
이 사례에서는 다음 자료를 확인합니다.
주민등록표 초본(전입일과 전출일 전체 이력)
등기사항전부증명서(취득일과 지분)
취득 당시 매매계약서와 필요경비 증빙
이주 예정지의 소재지 확인 자료
매수인과의 관계를 확인할 수 있는 자료
가장 큰 위험은 사후관리입니다. 양도 후 6개월 내에 이주하지 않거나, 양도 후 5년 내에 수도권 주택을 취득하거나 수도권으로 다시 이주하면 감면세액과 이자상당가산액을 사유 발생일부터 2개월 내에 납부해야 합니다. 이자상당가산액은 개정안이 1일 0.022%로 잡아 두었으니 1년이면 약 8%입니다. 감면받은 세액이 3억 원이라면 1년치 가산액만 2천만 원대가 됩니다.
5년을 감당할 수 있는지부터 보십시오
이 제도의 핵심은 감면율이 아니라 5년입니다.
지방으로 옮긴 뒤 건강 문제나 자녀 육아 지원 때문에 수도권으로 돌아오는 경우가 실제로 많습니다. 그런데 5년 내 수도권 주택 취득이나 수도권 이주는 추징 사유입니다. 감면을 받고 3년 뒤에 돌아오면 세금을 되돌려 내고 가산액까지 부담합니다.
검토 순서는 이렇게 잡아야 안전합니다.
1.
5년 이상 지방에 거주할 계획이 확실한지 가족과 먼저 정합니다.
2.
확실하다면 잔금일이 2027년 안에 오도록 일정을 짭니다.
3.
확실하지 않다면 감면을 포기하고 대신 양도소득 기본공제 확대(연 250만 원에서 2,500만 원)를 검토합니다. 10년 이상 거주한 30억 원 이하 1주택이 대상이고 사후관리도 없습니다.
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1세대 1주택 양도세 비과세 요건: 12억 원 이하라면 감면을 따지기 전에 비과세부터 확인해야 합니다.
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거주기간이란 무엇인가?: 2년 계속 거주와 총 5년 거주를 계산하는 기준입니다.
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고가주택이란 무엇인가?: 양도가액 12억 원 초과분만 과세되는 계산 구조를 다룹니다.
관련 법령
1.
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
→ 1세대가 1주택을 보유하고 대통령령이 정한 요건을 충족하는 경우 양도소득세를 과세하지 않되, 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외하도록 정합니다. 이 특례가 의미를 갖는 구간이 바로 12억 원 초과분입니다.
2.
소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
→ 1세대 1주택 비과세의 보유기간과 거주기간 요건을 정하며, 제6항에서 거주기간을 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 규정합니다. 이 특례의 2년 계속 거주와 총 5년 거주도 같은 방식으로 확인하게 됩니다.
3.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 1세대 1주택의 장기보유 특별공제를 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율의 합으로 계산하도록 정합니다. 감면은 산출세액 단계에서 적용되므로, 그 앞 단계인 공제를 먼저 확정해야 감면액이 계산됩니다.
4.
소득세법 제103조 (양도소득 기본공제)
→ 양도소득이 있는 거주자에게 소득별로 연 250만 원을 공제하도록 정합니다. 개정안은 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택에 한해 연 2,500만 원으로 올리며, 사후관리가 없는 대안으로 검토할 수 있습니다.
5.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
→ 양도소득 과세표준에 적용할 세율을 정합니다. 감면율은 이 세율로 계산한 산출세액에 적용되므로, 과세표준 구간이 감면 실익을 좌우합니다.
위 조문은 2026년 8월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
이 특례는 5년 사후관리가 붙는 제도이므로 이주 계획이 확정된 뒤에 세무법인청년들과 일정을 맞추시기 바랍니다.
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