재산세 = 과세표준 × 세율이고, 과세표준은 시가표준액 × 공정시장가액비율입니다. 공시가격·공정시장가액비율·세율·상한제 어느 하나만 바뀌어도 매년 고지서 금액이 달라집니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글이 도움이 됩니다.
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매년 7월·9월 재산세 고지서를 받는 주택·건물·토지 보유자
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공시가격이 올라 재산세가 얼마나 오를지 미리 가늠하고 싶은 분
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1세대 1주택인데 세금이 어떻게 다른지 알고 싶은 분
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작년보다 고지서 금액이 뛴 이유를 정확히 확인하고 싶은 분
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6월 1일 전후로 부동산을 사고팔 계획이 있는 분
분납·물납 신청 절차는 이 글에서 다루지 않습니다. 아래 함께 보면 좋은 글에서 따로 확인하시기 바랍니다.
대표 상황 예시
서울에 시가표준액(공시가격) 7억 원짜리 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자가 있다고 가정하겠습니다. 올해 공시가격이 작년보다 눈에 띄게 올랐고, 7월 고지서를 받아 보니 재산세가 작년보다 늘었습니다. 이분이 가진 의문은 단순합니다. "공시가격이 오른 만큼 세금도 그대로 오르는 것인가, 아니면 어딘가에서 완충되는가."
판단 포인트는 세 군데입니다. 첫째, 과세표준 자체가 공시가격 전체가 아니라 공정시장가액비율을 곱한 금액이라는 점입니다. 1세대 1주택은 이 비율이 일반 주택보다 더 낮게 적용됩니다. 둘째, 공시가격이 급등해도 주택은 과세표준상한제가 작동해 과세표준 증가폭 자체가 제한됩니다. 셋째, 1세대 1주택이면 세율도 특례세율로 낮아집니다. 즉 한 채를 오래 보유한 실거주자라면 공시가격 상승분이 그대로 세금으로 전가되지 않고 여러 단계에서 깎입니다.
이 상황에서 확인할 자료는 ① 그해와 직전 연도의 주택 공시가격(시가표준액), ② 1세대 1주택 해당 여부(과세기준일 6월 1일 현재 세대 구성과 주택 수), ③ 고지서에 표시된 과세표준과 산출세액입니다. 직전 연도 과세표준과 올해 과세표준을 나란히 놓고 증가율을 보면, 과세표준상한제가 적용됐는지 바로 보입니다.
결론은 이렇습니다. 공시가격 상승이 곧바로 같은 비율의 세금 인상으로 이어지지는 않습니다. 다만 비율·상한·세율은 매년 시행령과 조례로 조정되므로, 올해 어떤 비율과 상한이 적용됐는지는 그해 기준으로 확인해야 합니다.
1. 재산세 계산의 큰 그림
재산세는 두 번의 곱셈으로 끝납니다.
1.
과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율
2.
산출세액 = 과세표준 × 세율
여기에 직전 연도 대비 급등을 막는 상한 장치(주택은 과세표준상한제, 토지·건축물은 세부담상한)가 더해집니다. 매년 고지서 금액이 달라지는 이유는 결국 이 네 가지 — 시가표준액, 공정시장가액비율, 세율, 상한 — 중 무엇이 바뀌었느냐로 설명됩니다.
주의할 점은 실거래가나 시가표준액 전체에 세율을 곧바로 곱하지 않는다는 것입니다. 시가표준액(주택은 공시가격, 토지는 개별공시지가)에 공정시장가액비율을 한 번 더 곱해 과세표준을 만든 뒤에야 세율을 적용합니다.
2. 과세표준 — 시가표준액 × 공정시장가액비율
지방세법 제110조는 토지·건축물·주택의 재산세 과세표준을 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 정합니다. 법은 비율의 상·하한 범위만 두고, 구체적 비율은 시행령에 위임합니다.
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토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
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주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 (1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지)
이 범위 안에서 실제 적용 비율은 지방세법 시행령 제109조가 정합니다.
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토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
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주택: 시가표준액의 100분의 60
즉 공시가격 7억 원 주택이라면 일반적으로 과세표준은 7억 원이 아니라 7억 원 × 60% = 4억 2천만 원에서 출발합니다. 공정시장가액비율은 시행령 개정으로 해마다 달라질 수 있으므로, 올해 비율은 그해 시행령으로 확인해야 합니다.
1세대 1주택은 공정시장가액비율부터 다릅니다
시행령 제109조 단서는 2026년도에 납세의무가 성립하는 1세대 1주택에 대해 더 낮은 비율을 둡니다.
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시가표준액 3억원 이하: 100분의 43
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시가표준액 3억원 초과 6억원 이하: 100분의 44
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시가표준액 6억원 초과: 100분의 45
같은 공시가격이라도 1세대 1주택이면 과세표준이 일반 주택(60%)보다 낮게 잡힙니다.
3. 공정시장가액비율 한눈에 보기
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토지·건축물: 시가표준액의 70% (시행령 제109조제1항제1호)
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주택(일반): 시가표준액의 60% (시행령 제109조제1항제2호)
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1세대 1주택(3억원 이하): 시가표준액의 43% (시행령 제109조제1항제2호 단서)
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1세대 1주택(3억원 초과 6억원 이하): 시가표준액의 44% (시행령 제109조제1항제2호 단서)
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1세대 1주택(6억원 초과): 시가표준액의 45% (시행령 제109조제1항제2호 단서)
1세대 1주택 특례 비율은 2026년도 과세분에 적용되는 한시 규정 성격이 있으므로, 매년 시행령 개정 여부를 확인해야 합니다.
4. 세율 — 재산 종류에 따라 다릅니다
지방세법 제111조는 과세표준에 곱하는 표준세율을 재산 종류별로 정합니다.
주택
주택(제111조제1항제3호나목 "그 밖의 주택")은 과세표준 구간이 올라갈수록 세율이 높아지는 4단계 누진세율입니다. 구간별 세율과 누진공제 금액은 매년 확인이 필요한 세율표 사항이므로, 정확한 구간 금액·세율은 그해 지방세법 제111조 세율표 또는 지방자치단체 안내로 확인하시기 바랍니다. 핵심은 과세표준이 클수록 더 높은 세율 구간이 적용되는 누진 구조라는 점입니다.
1세대 1주택은 지방세법 제111조의2에 따라 시가표준액 9억원 이하인 경우 일반 주택보다 낮은 특례세율이 적용됩니다. 결과적으로 1세대 1주택은 공정시장가액비율(43–45%)과 세율 두 단계에서 모두 부담이 줄어듭니다.
건축물
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일반 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5(0.25%)
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주거지역 등의 공장용 건축물: 과세표준의 1천분의 5(0.5%)
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골프장·고급오락장용 건축물: 과세표준의 1천분의 40(4%)
토지
토지는 종합합산과세대상·별도합산과세대상·분리과세대상으로 나뉘어 세율이 다릅니다. 분리과세대상의 경우,
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전·답·과수원·목장용지·임야: 과세표준의 1천분의 0.7(0.07%)
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골프장용·고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40(4%)
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그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2(0.2%)
종합합산·별도합산 토지는 별도의 누진세율 구간이 적용됩니다.
지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등이 있으면 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 세율을 가감할 수 있습니다. 따라서 같은 재산이라도 지역에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.
5. 급등을 막는 상한 — 주택과 토지·건축물이 다릅니다
공시가격이 급등하면 세금도 급등할 수 있어, 법은 직전 연도 대비 부담이 일정 폭을 넘지 않도록 상한 장치를 둡니다. 다만 주택과 그 외 재산에 적용되는 장치가 다릅니다. 이 점을 혼동하기 쉽습니다.
주택 — 과세표준상한제 (제110조제3항)
주택은 과세표준 단계에서 급등을 막습니다. 지방세법 제110조제3항은 그해 산정한 주택 과세표준이 과세표준상한액보다 크면 상한액을 과세표준으로 본다고 정합니다. 시행령 제109조의2는 그 상한액을, 직전 연도 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 직전 연도 과세표준 상당액에 과세표준 증가분의 100분의 5를 더한 금액으로 규정합니다. 즉 공시가격이 크게 올라도 주택 과세표준은 전년도 수준에서 일정 폭(5%) 이상으로는 잘 뛰지 않도록 설계되어 있습니다.
토지·건축물 — 세부담상한 (제122조)
토지와 건축물은 세액 단계에서 막습니다. 지방세법 제122조는 그해 재산세 산출세액이 직전 연도 해당 재산 세액 상당액의 100분의 150을 초과하면, 150%에 해당하는 금액만 그해 징수한다고 정합니다. 다만 같은 조 단서에서 주택은 이 세부담상한을 적용하지 않는다고 명시합니다. 주택은 위의 과세표준상한제로 이미 완충하기 때문입니다.
정리하면, 주택은 과세표준 단계(5%)에서, 토지·건축물은 세액 단계(150%)에서 급등을 완충합니다.
6. 과세기준일과 납기
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과세기준일: 매년 6월 1일 (제114조). 이날 현재 사실상 소유자가 그해 재산세 납세의무자입니다.
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납기 (제115조)
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토지: 9월 16일–9월 30일
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건축물: 7월 16일–7월 31일
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주택: 세액의 절반은 7월 16일–7월 31일, 나머지 절반은 9월 16일–9월 30일 (그해 주택 세액이 20만원 이하이면 조례로 7월에 한꺼번에 부과 가능)
6월 1일이라는 단 하루의 기준일 때문에, 잔금일을 5월 31일에 두면 그해 재산세는 매수인이, 6월 2일에 두면 매도인이 부담합니다. 매매 시점이 6월 초에 걸리면 계약서에 부담 주체를 명확히 해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
납기를 넘기면 불이익이 따릅니다. 고지된 재산세를 납기까지 내지 않으면 지방세징수법에 따른 납부지연가산세와 가산금이 더해지고, 체납이 길어지면 압류 등 체납처분 대상이 될 수 있습니다. 고지서 금액이 부담스럽다면 방치하지 말고 분납·물납 등 제도를 먼저 검토하는 편이 안전합니다.
7. 그래서 재산세는 왜 매년 변하나
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시가표준액(공시가격)이 바뀌어서: 가장 직접적인 원인입니다.
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공정시장가액비율이 바뀌어서: 시행령으로 매년 조정될 수 있고, 1세대 1주택 특례 비율도 한시 규정입니다.
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세율·조례가 바뀌어서: 지자체가 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있습니다.
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상한이 작동해서: 공시가격이 급등해도 주택은 과세표준상한제(5%), 토지·건축물은 세부담상한(150%)으로 인상폭이 제한됩니다.
고지서 금액이 작년과 다르다면, 위 네 가지 중 무엇이 움직였는지 직전 연도 고지서와 나란히 비교하면 대부분 설명됩니다.
함께 보면 좋은 글
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재산세란 무엇인가?: 재산세의 정의·과세대상·납세의무자를 먼저 짚고 싶을 때 함께 보면 좋습니다.
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재산세 분납과 물납 — 250만원·1천만원 초과 시 신청 조건과 절차: 계산된 재산세가 부담스러워 나눠 내거나 부동산으로 내는 방법이 궁금할 때 확인하시기 바랍니다.
관련 법령
1.
지방세법 제110조 (과세표준)
→ 토지·건축물·주택의 재산세 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 산정하며, 주택은 제3항의 과세표준상한제가 적용됩니다.
2.
지방세법 시행령 제109조 (공정시장가액비율)
→ 토지·건축물은 시가표준액의 70%, 주택은 60%이며, 2026년도 1세대 1주택은 시가표준액 구간에 따라 43–45%의 특례 비율이 적용됩니다.
3.
지방세법 제111조 (세율)
→ 주택은 4단계 누진세율, 건축물은 일반 0.25%, 토지는 종합합산·별도합산·분리과세로 나뉘어 세율이 정해집니다.
4.
지방세법 제111조의2 (1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례)
→ 시가표준액 9억원 이하 1세대 1주택에 일반 주택보다 낮은 특례세율을 적용합니다.
5.
지방세법 시행령 제109조의2 (과세표준상한액)
→ 주택 과세표준상한액은 직전 연도 과세표준 상당액에 과세표준 증가분의 5%를 더한 금액으로 계산합니다.
6.
지방세법 제122조 (세 부담의 상한)
→ 토지·건축물의 재산세 산출세액이 직전 연도 세액의 150%를 초과하면 150%만 징수하며, 주택에는 적용하지 않습니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
재산세 고지서 한 장에도 과세표준·비율·세율·상한이 모두 얽혀 있습니다. 세무법인청년들은 보유세 구조를 사업·자산 상황에 맞게 함께 점검합니다.