집을 살 때 취득세가 얼마인지, 주택 가액별 세율부터 다주택·법인 중과, 생애최초 감면(12억 이하·산출세액 200만원 한도)과 부가세목까지 한 번에 정리합니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 취득 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글이 도움이 됩니다.
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처음으로 내 집을 마련하려는 분 (생애최초 취득세 감면 대상인지 궁금한 분)
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6억원·9억원 경계에 걸친 주택을 사려는데 취득세가 얼마나 나올지 모르는 분
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이미 집이 있는 상태에서 주택을 더 사려는 분 (다주택 중과가 걱정되는 분)
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상가·토지·농지 등 주택이 아닌 부동산을 매입하려는 분
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취득세 외에 지방교육세·농어촌특별세가 얼마나 더 붙는지 알고 싶은 분
취득세는 부동산을 사는 사람이라면 누구나 한 번은 마주치는 세금입니다. 그런데 같은 집이라도 가액·주택 수·용도에 따라 세율이 1%에서 12%까지 벌어지고, 무주택자라면 큰 폭으로 줄일 수 있는 감면도 있습니다. 내 경우가 어디에 해당하는지부터 짚어야 합니다.
대표 상황 예시: 생애최초로 5억대 아파트를 사며 감면이 되는지 따져 본 경우
직장을 다니며 처음으로 내 집을 마련하려던 한 사회초년생은 수도권에서 취득당시가액 5억원대 아파트를 계약했습니다. 부동산 중개 단계에서 "취득세 1%만 내면 된다"는 말을 들었지만, 한편으로는 생애최초 주택이면 취득세를 아예 안 낸다는 이야기도 들어 혼란스러웠습니다.
본인이 헷갈린 질문은 이것이었습니다. "나는 취득세를 1% 내는 건가, 아니면 면제받는 건가? 면제라면 얼마까지 면제되나?"
판단 포인트는 다음과 같이 정리됩니다.
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본인과 배우자가 과거에 주택을 소유한 적이 없는 무주택자인가 — 그렇다.
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본인이 실제로 거주할 목적인가 — 그렇다.
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취득당시가액이 12억원 이하인가 — 5억원대이므로 해당한다.
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취득자가 성년인가 — 그렇다.
네 요건이 모두 충족되므로 지방세특례제한법 제36조의3의 생애최초 감면 대상입니다. 5억원 주택의 취득세 산출세액은 1%인 약 500만원인데, 일반 주택의 감면 한도는 산출세액 200만원이므로 500만원에서 200만원을 공제한 약 300만원만 부담하게 됩니다. 단순히 1%를 내는 것도, 전액 면제도 아니고, 산출세액에서 정해진 한도만큼을 빼는 구조였던 것입니다.
이 상황에서 확인할 자료는 ① 본인·배우자의 무주택 사실을 확인할 수 있는 세대별 주민등록표와 주택 소유 이력, ② 매매계약서상 취득가액, ③ 거주 목적임을 뒷받침할 전입 계획이었습니다. 무주택 요건과 12억원 한도, 그리고 거주·보유 기간 약정을 먼저 확인한 뒤 감면 신청을 진행하는 것이 안전합니다.
1. 주택을 유상으로 살 때 — 가액별 세율 구조
주택을 매매로 취득할 때의 취득세율은 지방세법 제11조제1항제8호에 별도로 규정되어 있습니다. 일반 부동산과 달리 취득당시가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다.
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6억원 이하: 1% (1천분의 10) — 제11조제1항제8호 가목
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6억원 초과 9억원 이하: 1%–3% 사이 누진 — 제11조제1항제8호 나목
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9억원 초과: 3% (1천분의 30) — 제11조제1항제8호 다목
6억원 이하 구간은 일률적으로 1%, 9억원 초과 구간은 일률적으로 3%입니다. 문제는 그 사이입니다. 6억원을 초과하고 9억원 이하인 구간은 6억원에 가까울수록 1%에, 9억원에 가까울수록 3%에 가깝게 취득가액에 따라 누진적으로 올라가는 별도 계산식이 법령에 규정되어 있습니다. 따라서 6억 100만원짜리 주택과 8억 9천만원짜리 주택은 같은 "6억 초과 9억 이하"라도 적용 세율이 다릅니다.
예를 들어 1주택자가 6억원 주택을 사면 본세는 600만원(6억원 × 1%), 9억원을 넘는 10억원 주택을 사면 본세는 3천만원(10억원 × 3%)입니다. 6억원과 9억원 경계는 100만원 차이로도 세율이 달라질 수 있으므로, 경계에 걸친 거래라면 취득가액을 정확히 확인해야 합니다.
2. 다주택자·법인이 주택을 살 때 — 중과세율
이미 집이 있는 사람이 주택을 더 사거나, 법인이 주택을 취득하면 위의 일반세율이 아니라 지방세법 제13조의2의 중과세율이 적용됩니다. 중과세율은 주택 외 부동산의 표준세율(4%)을 기준으로 중과기준세율(2%)을 배수로 더해 계산합니다.
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조정대상지역 2주택 또는 비조정지역 3주택: 8% (4% + 2%×200%) — 제13조의2제1항제2호
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조정대상지역 3주택 이상, 비조정지역 4주택 이상: 12% (4% + 2%×400%) — 제13조의2제1항제3호
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법인이 주택을 취득하는 경우: 12% (4% + 2%×400%) — 제13조의2제1항제1호
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조정대상지역 일정가액 이상 주택의 증여(무상취득): 12% — 제13조의2제2항
여기서 1세대의 주택 수를 셀 때는 신탁한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주택분으로 과세되는 오피스텔까지 포함됩니다(지방세법 제13조의3). 일시적 2주택은 중과에서 제외되며, 조정대상지역 지정·해제 여부에 따라 적용 세율이 달라지므로 취득 시점의 지역 지정 상태를 반드시 확인해야 합니다.
조정대상지역에서 일정가액 이상 주택을 증여로 받는 경우에도 12% 중과가 적용됩니다. 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 중과에서 제외됩니다.
3. 주택이 아닌 부동산을 살 때 — 토지·건물·농지 세율
주택이 아닌 상가·사무실·토지·농지의 취득세는 지방세법 제11조제1항의 일반 규정을 따릅니다. 취득 원인(매매·상속·증여·신축)에 따라 세율이 다릅니다.
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유상취득(매매), 농지 외 토지·건물: 4% (1천분의 40)
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유상취득(매매), 농지: 3% (1천분의 30)
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상속, 농지 외: 2.8% (1천분의 28)
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상속, 농지: 2.3% (1천분의 23)
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무상취득(증여 등): 3.5% (1천분의 35)
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원시취득(신축 등): 2.8% (1천분의 28)
상가나 토지를 매매로 사면 4%, 농지는 3%가 기본입니다. 증여로 받으면 3.5%, 상속으로 받으면 농지 외 2.8%·농지 2.3%로 낮아집니다. 건물을 새로 짓거나 원시적으로 취득하는 경우는 2.8%입니다. 같은 부동산이라도 매매로 받는지 증여·상속으로 받는지에 따라 세율이 달라지므로, 취득 원인을 명확히 구분해야 합니다.
4. 생애최초 주택 취득세 감면 — 요건과 한도
무주택자가 처음 집을 살 때 가장 큰 절감 수단이 지방세특례제한법 제36조의3의 생애최초 주택 취득세 감면입니다. 2023년 개정으로 소득 요건이 폐지되고 대상 주택가액과 한도가 크게 완화되었으므로, 과거의 기준(소득 7천만원, 수도권 4억원 등)으로 판단하면 안 됩니다.
4-1. 감면 요건
다음을 모두 충족해야 합니다.
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주택 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 무주택자일 것 (본인은 대한민국 국민)
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본인이 거주할 목적으로 취득할 것
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취득당시가액이 12억원 이하인 주택일 것
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유상거래로 취득할 것 (부담부증여는 제외)
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취득자가 미성년자가 아닐 것
소득 수준은 요건에 포함되지 않습니다. 무주택·거주 목적·12억원 이하·성년이라는 요건만 갖추면 됩니다.
4-2. 감면 한도
감면은 면제가 아니라 산출세액에서 일정 금액을 빼 주는 방식입니다.
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일반 주택: 산출세액이 200만원 이하면 전액 면제, 200만원을 초과하면 산출세액에서 200만원을 공제합니다.
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소형·특정 주택(전용면적 60제곱미터 이하이면서 취득가액이 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택·다가구주택, 인구감소지역 주택 등): 한도가 300만원으로 올라갑니다.
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2인 이상이 공동으로 취득하면 주택 1채당 총 감면액이 위 한도(일반 200만원, 소형 등 300만원)를 넘지 못합니다.
예를 들어 취득세 산출세액이 150만원이면 전액 면제되어 본세 부담이 0원이 되고, 산출세액이 500만원이면 200만원을 공제한 300만원만 부담합니다.
4-3. 무주택 판정의 예외와 사후 추징
과거에 일정한 소형·저가 주택을 보유했더라도 무주택으로 보는 예외가 있습니다. 상속으로 받은 공유지분을 모두 처분한 경우, 전용면적 20제곱미터 이하 주택 한 채를 소유·처분한 경우, 시가표준액 100만원 이하 주택을 소유·처분한 경우 등이 그렇습니다(지방세특례제한법 제36조의3제3항).
또한 감면을 받았더라도 취득일부터 3년 이내에 해당 주택을 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면받은 취득세가 추징됩니다(같은 조 제4항). 실거주 목적이라는 전제가 깨지면 혜택이 회수되므로, 단기 매각이나 임대 계획이 있다면 감면 신청 전에 신중히 따져야 합니다. 이 감면은 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택에 적용됩니다.
5. 취득세에 따라붙는 부가세목 — 지방교육세·농어촌특별세
부동산을 취득하면 취득세 본세만 내는 것이 아니라, 본세에 연동되는 두 가지 세금이 함께 부과됩니다.
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지방교육세: 주택을 유상취득하는 경우 지방세법 제151조에 따라 취득세율의 50%를 적용해 산출한 금액의 20%가 부과됩니다. 주택 외 부동산은 표준세율에서 중과기준세율(2%)을 뺀 세율을 적용한 금액의 20%입니다. 생애최초 감면처럼 취득세가 감면되면 지방교육세도 그 감면 비율만큼 함께 줄어듭니다.
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농어촌특별세: 전용면적 85제곱미터(국민주택규모)를 초과하는 주택에만 부과되고, 국민주택규모 이하 주택은 비과세입니다(농어촌특별세법 제4조). 따라서 같은 가격이라도 전용면적이 85제곱미터를 넘는지 여부에 따라 실제 납부 총액이 달라집니다.
결국 취득 시 실제로 통장에서 빠져나가는 금액은 취득세 본세 + 지방교육세 (+ 85제곱미터 초과 시 농어촌특별세)입니다. 자금 계획을 세울 때는 본세만이 아니라 이 부가세목까지 합산해 두어야 합니다.
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재산세란 무엇인가?: 집을 산 뒤 매년 부담하게 되는 보유세로, 취득세 다음으로 확인해야 할 세금입니다.
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종합부동산세 납부 대상과 고지·분납 방법: 고가 주택이나 다주택을 취득하면 보유 단계에서 종합부동산세 대상이 될 수 있습니다.
관련 법령
1.
지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율)
→ 주택 유상취득은 취득당시가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 누진, 9억원 초과 3%로 구분하고, 농지 외 토지·건물 4%, 농지 3%, 상속 2.3–2.8%, 무상취득 3.5%, 원시취득 2.8% 등 취득 원인별 표준세율을 정한다.
2.
지방세법 제13조의2 (법인의 주택 취득 등 중과)
→ 법인이 주택을 취득하거나 다주택자가 조정대상지역 등에서 주택을 취득하는 경우 표준세율 4%에 중과기준세율의 200% 또는 400%를 더해 8% 또는 12%를 적용하며, 주택 수를 셀 때는 신탁 주택·조합원입주권·주택분양권·주택분 오피스텔을 가산한다(제13조의3).
3.
지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)
→ 본인·배우자가 무주택이고 거주 목적으로 취득가액 12억원 이하 주택을 유상취득하면 산출세액 200만원(소형 등 300만원) 한도로 면제·공제하며, 취득일부터 3년 내 매각·증여·임대 시 추징한다. 2028년 12월 31일까지 적용된다.
4.
지방세법 제151조 (과세표준과 세율 — 지방교육세)
→ 주택 유상취득의 지방교육세는 취득세율의 50%를 적용한 금액의 20%로 산출하며, 취득세가 감면되면 그 비율만큼 함께 감면된다.
5.
농어촌특별세법 제4조 (비과세)
→ 국민주택규모(전용면적 85제곱미터) 이하 서민주택의 취득에 대해서는 농어촌특별세를 비과세하여, 농어촌특별세는 국민주택규모를 초과하는 주택에만 부과된다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
취득가액·주택 수·전용면적에 따라 취득세와 감면액이 크게 달라지므로, 집을 계약하기 전 세무법인청년들과 본인 상황의 세율과 감면 가능성을 함께 점검하시기 바랍니다.