보증금·전세금을 받은 다주택 임대인이 실제 월세 없이도 부담해야 할 이자 상당 임대소득 — 3주택 이상 보유자에게 적용됩니다.
이 글은 2026년 6월 기준 소득세법 및 같은 법 시행령·시행규칙을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
간주임대료란 무엇인가?
간주임대료란 주택 임대인이 보증금·전세금을 받은 경우, 실제로 월세를 수령하지 않았더라도 그 보증금을 금융상품에 운용한다고 가정한 이자 상당액을 임대소득으로 보아 종합소득세 신고 시 총수입금액에 산입하는 제도를 가리킵니다. 전세나 보증금 계약이 사실상 임대인에게 자금 운용 이익을 주는 것과 마찬가지라는 취지에서 소득세법 제25조 제1항이 도입한 규정입니다. 계산 산식과 이자율은 소득세법 시행령 제53조 및 시행규칙 제23조에서 확정합니다. 단, 소형·저가 주택(전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수 계산에서 제외되므로, 이 경우 요건 충족 여부가 달라질 수 있습니다.
적용예
주택 3채를 보유한 A 씨가 2026년 한 해 동안 세 채 모두를 전세로 임대하고, 각 주택의 전세보증금이 각각 4억 원·3억 원·1억 원(합계 8억 원)이라고 가정하겠습니다.
간주임대료 계산 방식(소득세법 시행령 제53조 제3항 제1호)은 다음과 같습니다.
산식: (보증금 합계 – 3억 원) × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 – 해당 임대사업에서 발생한 수입이자 합계
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보증금 합계 8억 원에서 3억 원을 차감하면 5억 원
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5억 원의 60%인 3억 원에 365일 기준 일수(365일 전체 임대 시)와 시행규칙 제23조가 정한 이자율 연 3.1%(1,000분의 31)를 적용하면, 약 930만 원이 총수입금액에 산입됩니다
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만약 A 씨가 해당 보증금으로 정기예금 이자 100만 원을 실제로 수령했다면, 그 금액을 차감한 830만 원이 실질 간주임대료가 됩니다
오해사례
흔히 "전세만 놓고 있으면 임대소득세가 없다"고 오해하지만, 실제로는 3주택 이상 보유자가 보증금 합계 3억 원을 초과하면 실수령 월세가 없어도 간주임대료가 발생합니다. 이를 모르고 신고하지 않으면 무신고 가산세(납부세액의 20%)와 납부지연 가산세(일 0.022%)를 함께 부담하게 됩니다.
또한 "2주택이니까 무조건 해당 없다"고 단정하는 경우도 있습니다. 그러나 소득세법 제25조 제1항 제2호 및 시행령 제53조 제1항에 따라, 2주택 소유자라도 보유 주택의 보증금 합계가 12억 원을 초과하면 간주임대료 산입 대상이 됩니다. 이 요건을 간과하고 신고를 누락하면 동일한 가산세 위험이 발생합니다.
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제25조 제1항 (총수입금액 계산의 특례)
→ 보증금·전세금을 받은 임대인의 간주임대료 총수입금액 산입 근거 및 적용 요건(3주택 이상 보증금 3억 원 초과, 2주택 보증금 12억 원 초과)
2.
소득세법 시행령 제53조 제3항 (총수입금액계산의 특례)
→ 간주임대료 계산 산식: (보증금 – 3억 원) × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 – 임대사업 수입이자 합계. 일반 임대(주택 외)의 별도 산식도 규정
3.
소득세법 시행령 제53조 제1항 (2주택 보증금 기준)
→ 2주택 소유자에 대한 "대통령령으로 정하는 금액"을 12억 원으로 확정
4.
소득세법 시행규칙 제23조 제1항 (이자율 확정)
→ 간주임대료 산식에 적용하는 정기예금이자율을 연 1,000분의 31(연 3.1%)로 확정. 법률·시행령이 "재정경제부령으로 정하는 이자율"로 위임한 수치
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다. 관련 법령은 간주임대료의 적용 요건·금액·이자율을 직접 좌우하는 조문입니다.
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세무법인청년들은 간주임대료 계산 및 주택임대소득 종합소득세 신고·검토를 함께 살펴드립니다.
세무법인청년들 | 원문: