분양권은 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세가 직접 적용되지 않으며, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 다른 주택의 비과세 판단에도 영향을 줍니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
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분양권을 보유 중이며 매도(전매)나 양도를 계획하고 있는 분
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1주택 보유 상태에서 새 아파트 분양권을 추가로 취득했거나 취득을 검토 중인 분
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부모·자녀가 한 세대 안에서 주택과 분양권을 나누어 보유 중인 가족
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분양권 양도세 신고 대상에 해당하는지 확인이 필요한 분
이 글은 분양권 양도와 관련해 가장 자주 등장하는 네 가지 질문, 즉 "비과세가 가능한가, 세율은 얼마인가, 주택 수에 포함되는가, 일시적 2주택 특례를 받을 수 있는가"를 차례로 정리합니다.
분양권은 주택이 아닙니다
분양권은 "주택을 공급받기로 한 지위"이지 주택 그 자체가 아닙니다. 소득세법은 분양권과 주택을 별도의 자산으로 정의하고, 양도소득세를 따로 규정합니다.
핵심 정의는 다음과 같습니다.
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주택: 사실상 주거용으로 사용하는 건물 (소득세법 제88조 제7호) — 1세대 1주택 비과세 대상
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분양권: 주택법 등에 따른 공급계약을 통해 주택을 공급받기로 선정된 지위 (소득세법 제88조 제10호) — 비과세 직접 적용 대상 아님
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조합원입주권: 정비사업 관리처분계획 인가로 취득한 입주자 지위 (소득세법 제88조 제9호) — 일정 요건 하 비과세 가능
분양권은 같은 법 제94조 제1항 제2호의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당해 양도소득의 과세 대상이지만, 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 대상에는 포함되지 않습니다. 따라서 분양권 그 자체를 매도(전매)하는 거래에는 비과세 규정이 적용되지 않습니다.
비과세를 받으려면 분양권이 주택으로 전환된 후에 양도해야 합니다. 분양권은 신축 아파트의 잔금을 청산하거나 등기를 마친 시점에 비로소 "주택"으로 바뀌며, 그 이후 보유기간·거주기간 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 판단을 받을 수 있습니다.
분양권 양도세율 — 보유기간과 무관한 단일 중과
분양권은 일반 부동산과 달리 보유기간이 길어진다고 세율이 낮아지지 않습니다. 소득세법 제104조 제1항은 분양권에 대해 다음과 같은 단일세율을 규정합니다.
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1년 미만 보유: 일반 부동산 50% → 분양권 70%
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1년 이상 2년 미만: 일반 부동산 40% → 분양권 60%
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2년 이상: 일반 부동산 누진세율(6~45%) → 분양권 60%
분양권은 2년이 지나도 60% 단일세율이 유지됩니다. 일반 부동산은 2년을 넘기면 6~45%의 누진세율로 떨어지지만, 분양권은 그렇지 않습니다. 단기 차익에 대한 중과 의도가 분명히 반영된 구조입니다.
또한 분양권은 장기보유특별공제 대상이 아닙니다. 보유기간을 늘려도 공제로 세금이 줄지 않으므로, "조금 더 들고 있다가 팔자"는 전략의 절세 효과가 거의 없습니다.
지방소득세는 산출세액의 10%가 별도로 부과되므로, 실효 부담은 70%일 때 77%, 60%일 때 66%까지 올라갑니다. 한 줄로 정리하면, 분양권 양도차익의 절반 이상이 세금으로 빠져나갈 수 있다는 의미입니다.
2021년 1월 1일 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함됩니다
분양권을 보유 중이라면 다른 주택의 비과세를 받을 때 "주택 수 합산"을 반드시 확인해야 합니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 다른 주택의 1세대 1주택 판단에 영향을 줍니다.
근거는 소득세법 제89조 제2항입니다. 1세대가 주택과 분양권을 함께 보유한 상태에서 그 주택을 양도하면, 같은 조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는다고 명시되어 있습니다. 즉 "주택 1채 + 분양권 1개"는 세법상 "1세대 2주택"으로 보아 주택을 팔 때 비과세가 배제됩니다.
다만 이 규정에는 다음과 같은 예외가 있습니다.
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2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다
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같은 조 제2항 단서와 시행령 제156조의3에서 정한 일시적 2주택 등 특례 요건을 갖춘 경우 비과세가 인정됩니다
따라서 분양권을 보유 중이라면 "취득일이 언제인지"와 "특례 요건을 충족할 수 있는지" 두 가지를 함께 확인해야 합니다. 분양권 취득일은 분양계약일(계약서 작성·계약금 지급일)을 기준으로 판단하는 것이 일반적이지만, 분양 당첨자와 전매 매수자의 기산일이 다르므로 상속·증여·전매 등 취득 경위에 따라 별도 검토가 필요합니다.
일시적 2주택 특례 — 종전주택 + 분양권 1개
기존 1주택 보유자가 새 분양권을 추가로 취득한 경우에도 비과세를 받을 수 있는 길이 있습니다. 소득세법 시행령 제156조의3 제2항이 정한 "주택과 분양권 일시적 1세대 1주택 특례"입니다.
핵심 요건은 다음과 같습니다.
종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤 분양권을 취득했을 것
분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
종전주택이 1세대 1주택 비과세 기본요건(2년 보유, 조정대상지역이면 2년 거주 등)을 충족할 것
세 가지를 모두 갖추면 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 첫 번째 요건은 "분양권을 받기 위해 일부러 종전주택을 단기 보유하다 매도"하는 경우를 차단하기 위한 장치이며, 두 번째 요건이 가장 자주 놓치는 부분입니다.
3년이 지나도록 종전주택을 처분하지 못하면 비과세가 사라집니다. 이 경우 종전주택은 그대로 과세 대상이 되고, 분양권은 잔금 청산 시점에 주택으로 전환되어 다주택 상태로 재구성됩니다. 분양권 청약 전부터 양도 일정을 함께 설계해야 안전합니다.
또한 분양권에 의해 취득한 신축주택이 완성된 후 3년 이내에 그 신축주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하면, 종전주택 처분 시기를 신축 완성 후 3년까지 늘려주는 같은 시행령 제156조의3 제3항의 별도 특례도 있습니다. 분양 일정과 거주 계획을 같이 짤 때 검토해 두면 좋습니다.
사례 — 1주택자가 새 아파트 분양권을 받은 경우
A씨는 2022년 3월 서울 아파트(종전주택)를 취득해 거주 중이었습니다. 2025년 6월 신규 분양 아파트에 당첨되어 분양권을 취득했고, 2026년 5월 현재 종전주택의 매도 시점을 고민하고 있습니다.
판단은 다음과 같이 정리됩니다.
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분양권 취득일: 2025년 6월. 2021년 1월 1일 이후 취득이므로 주택 수에 포함됩니다. 세법상 A씨는 "주택 1채 + 분양권 1개" 보유 상태입니다.
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종전주택 단독 양도는 원칙적으로 비과세 배제 대상입니다(소득세법 제89조 제2항).
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다만 시행령 제156조의3 제2항의 일시적 2주택 특례 검토 가능: 종전주택을 2022년 3월에 취득해 분양권 취득(2025년 6월)까지 약 3년 3개월이 경과해 "1년 이상" 요건을 충족했고, 분양권 취득일로부터 3년 내인 2028년 6월까지 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.
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종전주택은 2년 이상 보유 및 거주(조정대상지역인 경우) 요건도 함께 충족해야 합니다.
A씨가 만약 종전주택을 2028년 6월 이후에 양도하면 비과세 특례는 사라지고 일반 양도세가 과세됩니다. 또 분양 잔금 청산 시점이 2028년 6월보다 빠르면 그 시점부터는 "주택 2채"가 되어 양도 순서·세율 계산이 더 까다로워집니다. 청약 단계부터 종전주택 매도 시점을 함께 계획하는 것이 안전합니다.
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관련 법령
1.
소득세법 제88조 (정의)
→ 제10호에서 분양권을 "주택법 등에 따른 공급계약을 통해 주택을 공급받기로 선정된 지위"로 정의하고, 제6호에서 1세대를 거주자와 배우자, 생계를 같이하는 직계존비속·형제자매로 정의합니다.
2.
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
→ 제1항 제3호는 1세대 1주택의 양도를 비과세 대상으로 규정하고, 제2항은 주택과 분양권을 함께 보유하다가 주택을 양도하면 비과세를 적용하지 않는다고 정합니다.
3.
소득세법 제94조 (양도소득의 범위)
→ 제1항 제2호 가목에서 "부동산을 취득할 수 있는 권리"를 양도소득 과세 대상으로 규정하여 분양권 양도가 과세 대상임을 뒷받침합니다.
4.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
→ 제1항 제1호·제2호·제3호에서 분양권에 대해 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 단일세율을 적용합니다. 같은 조 제7항은 조정대상지역에서 주택과 분양권을 함께 보유한 다주택자에 대한 중과세율을 규정합니다.
5.
소득세법 시행령 제156조의3 (주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)
→ 제2항은 종전주택 취득 1년 후 분양권을 취득하고, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택으로 보아 비과세하도록 정합니다. 제3항은 분양권 신축주택 완성 후 3년 내 입주·1년 이상 거주 시 종전주택 양도기한을 신축 완성 후 3년까지 연장하는 별도 특례입니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
분양권은 한 건의 양도 결정만으로 세 부담이 결정되지 않습니다. 청약 시점부터 종전주택 처분, 신축주택 입주 일정까지 함께 설계해야 비과세 기회를 살릴 수 있으므로, 의사결정 전에 세무법인청년들과 같은 전문가와 시점 시뮬레이션을 거치시기 바랍니다.
세무법인청년들 | 원문: