작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-08-07
2026년 세제개편안(개정안) 기준입니다. 장기보유특별공제에 금액 한도가 새로 생겨 공제율이 아니라 공제액이 잘립니다.
이 글은 2026년 8월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래 중 하나라도 해당하면 이 글이 필요합니다.
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보유 주택의 양도차익이 10억 원을 넘을 것으로 예상되는 경우
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오래 전 취득해 취득가액이 현재 시세와 크게 차이 나는 경우
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1세대 1주택이면서 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택인 경우
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재건축이나 재개발로 취득가액이 낮게 잡힌 주택을 보유한 경우
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주택을 부부 공동명의로 둔 경우
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주택 지분을 여러 해에 나누어 처분할 계획이 있는 경우
10년 이상 실제로 거주해 온 1주택자도 예외가 아닙니다. 이 규정은 거주 여부가 아니라 양도차익 규모로 걸립니다.
두 개의 변화를 구분해야 합니다
이번 개편안의 장기보유특별공제 내용은 성격이 다른 두 가지입니다. 둘을 섞어 읽으면 판단이 어긋납니다.
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구분: 공제율 변경 / 내용: 보유공제를 없애고 거주공제만 남김 / 걸리는 사람: 거주하지 않은 사람
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구분: 공제 한도 신설 / 내용: 공제 금액 자체에 상한을 둠 / 걸리는 사람: 양도차익이 큰 사람
첫 번째는 거주하지 않은 사람의 문제이고 두 번째는 많이 번 사람의 문제입니다. 보도에서는 대체로 첫 번째만 다루지만 실제로 세액을 크게 움직이는 쪽은 두 번째입니다.
지금은 한도가 없습니다
현행 장기보유특별공제는 양도차익에 공제율을 곱한 금액을 그대로 공제합니다(소득세법 제95조제2항). 공제 금액에 상한이 없습니다. 그래서 차익이 클수록 공제액도 함께 커집니다.
개정안은 여기에 상한을 답니다.
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구분: 인별 연간 한도 / 현행: 없음 / 2028년: 20억 원 / 2029년 이후: 10억 원
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구분: 양도 물건별 한도 / 현행: 없음 / 2028년: 20억 원 / 2029년 이후: 10억 원
두 한도는 함께 적용됩니다. 공동소유이거나 한 주택을 연도를 나누어 분할양도할 때는 지분 비율 또는 분할양도 비율로 양도 물건별 한도를 안분합니다.
대표 상황 예시
서울에 아파트 한 채를 보유하고 10년째 거주 중인 납세자를 가정합니다. 오래 전 25억 원에 취득했고 지금 시세는 75억 원입니다. 계속 거주해 왔으므로 개편안의 거주공제 요건은 충족합니다. 뉴스에서 실거주자는 공제율 80%를 그대로 받는다고 하여 안심하고 있었습니다.
정부가 개편안과 함께 제시한 계산 사례입니다.
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구분: 적용 공제율 / 2027년: 80% / 2028년: 80% / 2029년 이후: 80%
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구분: 공제액 / 2027년: 약 33.6억 원 / 2028년: 20억 원(한도) / 2029년 이후: 10억 원(한도)
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구분: 산출세액 / 2027년: 약 3.16억 원 / 2028년: 약 9.23억 원 / 2029년 이후: 약 13.73억 원
공제율은 세 시점 모두 80%로 같습니다. 그런데 세금은 약 4.3배가 됩니다. 잘린 것은 공제율이 아니라 공제액입니다.
거주기간이 짧은 경우도 함께 보겠습니다. 양도가액 32억 원, 취득가액 12억 원, 10년 보유했으나 거주는 2년만 한 경우입니다.
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구분: 적용 공제율 / 2027년: 48%(거주 8% + 보유 40%) / 2028년: 32%(거주 12% + 보유 20%) / 2029년 이후: 16%(거주만)
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구분: 공제액 / 2027년: 약 6.00억 원 / 2028년: 약 4.00억 원 / 2029년 이후: 약 2.00억 원
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구분: 산출세액 / 2027년: 약 2.36억 원 / 2028년: 약 3.20억 원 / 2029년 이후: 약 4.05억 원
여기서 따질 것은 내가 어느 쪽에 걸리느냐입니다. 차익이 크면 한도에 걸리고 거주가 짧으면 공제율에 걸립니다. 둘 다 해당하면 두 번 깎입니다.
이 사례에서 확인할 자료입니다.
취득 당시 매매계약서와 취득세 납부 영수증
취득 부대비용과 자본적 지출 증빙(중개보수, 취득세, 발코니 확장, 새시 교체 등)
주민등록표 초본(전입일과 전출일)
등기사항전부증명서(지분 비율 확인)
여기서 자주 놓치는 부분이 필요경비입니다. 공제 한도에 걸리는 구간에서는 양도차익을 1원이라도 줄이면 그대로 세액으로 돌아옵니다. 오래된 영수증이라도 찾아 두는 편이 낫습니다.
시기와 명의를 함께 봐야 합니다
개정안은 한도를 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 것으로 제시했습니다. 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 대금 청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 될 수 있습니다.
계약일이 기준이 아닙니다. 2027년에 계약하고 2028년에 잔금을 받으면 2028년 양도분입니다. 계약 시점만 보고 안심하면 한도 적용 대상이 됩니다.
명의도 결과를 바꿉니다. 인별 한도와 양도 물건별 한도가 함께 걸립니다. 공동소유는 지분 비율로 안분되므로 명의를 나눈다고 한도가 그대로 두 배가 되지는 않습니다.
여기서 배우자 증여를 검토할 때 자주 오해하는 지점이 있습니다. 배우자에게 증여한 부동산을 10년 안에 팔면 취득가액을 증여자 기준으로 계산하는 이월과세가 걸린다고들 합니다. 그러나 소득세법 제97조의2 제2항 제2호는 그 양도가 1세대 1주택(비과세에서 제외되는 고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우를 이월과세 적용 대상에서 제외합니다. 즉 이 글이 다루는 1세대 1주택 고가주택 구간에서는 원칙적으로 이월과세가 적용되지 않습니다. 다만 증여 후 다주택이 되거나 주택 수 판정이 달라지면 결론이 바뀝니다. 이때는 이월과세가 되살아나고 조정대상지역이라면 장기보유특별공제 배제까지 함께 걸려 증여세를 내고도 세금이 늘어나는 불이익이 생길 수 있습니다. 명의 조정은 반드시 개별 계산을 거쳐 결정해야 합니다.
지금 해 둘 것
1.
예상 양도차익을 계산해 한도까지의 거리를 확인하십시오. 차익이 10억 원 근처라면 시점 선택이 세액을 크게 바꿉니다.
2.
필요경비 증빙을 지금 모으십시오. 한도 구간에서는 필요경비 1억 원이 세액 수천만 원 차이로 이어집니다.
3.
잔금일 기준으로 일정을 짜십시오. 계약일 기준으로 판단하면 적용 연도가 달라집니다.
4.
지분 조정은 주택 수 판정과 이월과세 적용 여부까지 계산한 뒤 결정하십시오.
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관련 법령
1.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 보유기간 3년 이상 자산의 양도차익에 공제율을 곱해 장기보유 특별공제액을 계산하도록 정하며, 1세대 1주택은 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산합니다. 현행 조문에는 공제 금액의 상한이 없고, 개정안이 신설하려는 것이 이 한도입니다.
2.
소득세법 제95조제3항 (고가주택의 양도차익 계산)
→ 비과세 대상에서 제외되는 고가주택의 양도차익과 장기보유 특별공제액은 대통령령이 정하는 방법으로 계산하도록 정합니다. 1세대 1주택은 양도가액 중 12억 원 초과분에 해당하는 비중만 과세됩니다.
3.
소득세법 제97조의2 (양도소득의 필요경비 계산 특례)
→ 제1항은 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 양도일부터 소급하여 10년 이내에 양도하는 경우 취득가액을 증여자가 취득할 당시의 금액으로 계산하도록 정합니다. 다만 제2항 제2호는 그 양도가 1세대 1주택(비과세에서 제외되는 고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우를 적용 대상에서 제외하고, 제3호는 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우도 제외합니다.
4.
소득세법 제103조 (양도소득 기본공제)
→ 양도소득이 있는 거주자에게 소득별로 연 250만 원을 공제하도록 정합니다. 개정안은 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택에 한해 연 2,500만 원으로 올리므로, 30억 원을 넘는 주택은 이 확대 대상에서 빠집니다.
5.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
→ 양도소득 과세표준에 적용할 세율을 정합니다. 공제액이 줄면 과세표준이 커지고 누진세율 구간이 올라가므로, 공제 한도의 영향이 세율 단계에서 한 번 더 확대됩니다.
위 조문은 2026년 8월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
양도차익이 큰 주택은 시점 하나로 세액이 수억 원씩 달라지므로 세무법인청년들에서 미리 계산해 보시기 바랍니다.
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