취득자금 전부가 아니라, 입증되지 않는 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액을 넘는지가 과세 기준입니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 취득 전에 자금출처를 점검해 두는 것이 안전합니다.
최근 주택을 샀거나 1–2년 안에 살 계획인데, 신고된 소득에 비해 취득가액이 큽니다.
전세보증금이 수억 원대인데 본인 소득과 저축만으로 마련했다고 설명하기 어렵습니다.
부모에게 취득자금 일부를 받았거나 빌렸습니다.
사회초년생, 전업주부 등 신고 소득이 적은 상태에서 본인 명의로 재산을 취득했습니다.
주택 매매 계약 후 자금조달계획서를 제출했거나 제출할 예정입니다.
자금출처조사는 증여추정에서 출발합니다
상속세 및 증여세법 제45조는 재산 취득자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태로 볼 때 그 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우, 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여재산가액으로 삼습니다. 빚을 갚은 경우도 같습니다. 상환자금을 자력으로 마련했다고 보기 어려우면 상환자금이 증여로 추정됩니다.
여기서 핵심은 "추정"이라는 단어입니다. 일반적인 증여세 과세는 과세관청이 증여 사실을 입증해야 하지만, 증여추정 규정이 적용되면 입증 책임이 뒤집힙니다. 납세자가 자금의 출처를 스스로 소명하지 못하면 증여로 과세됩니다.
국세청이 모든 취득자를 들여다보는 것은 아닙니다. 신고된 소득·재산 자료와 부동산 취득 내역, 자금조달계획서 등을 전산으로 비교해 소득 대비 취득가액 격차가 큰 사람을 선별한 뒤 소명 안내문을 보내는 방식으로 진행됩니다. 또한 금융실명제에 따라 실명이 확인된 계좌에 들어 있는 예금은 명의자가 취득한 재산으로 추정되므로(같은 조 제4항), 가족 명의 계좌로 자금을 옮겨 두는 방식은 오히려 조사 단서가 됩니다.
100% 소명이 아니라 80% 소명입니다
취득자금 전액을 입증해야 하는 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항은 입증되지 않는 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정을 적용하지 않도록 정하고 있습니다.
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취득가액: 10억 원 이하 / 허용되는 미입증 금액: 취득가액의 20% 미만 / 실무상 소명 목표: 취득가액의 80% 초과
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취득가액: 10억 원 초과 / 허용되는 미입증 금액: 2억 원 미만 / 실무상 소명 목표: 취득가액에서 2억 원을 뺀 금액 초과
예를 들어 5억 원짜리 전세 계약이라면 미입증 허용액은 1억 원(20%)이므로 4억 원을 넘게 소명하면 되고, 15억 원짜리 주택이라면 허용액이 2억 원으로 고정되므로 13억 원을 넘게 소명해야 합니다. 취득가액이 클수록 소명 비율이 사실상 100%에 가까워지는 구조입니다.
주의할 점이 하나 있습니다. 이 기준을 충족해 증여추정이 배제되더라도, 미입증 금액 자체에 대해 증여받은 사실이 객관적으로 확인되면 그 부분은 과세될 수 있습니다. 20% 기준은 소명 부담을 덜어 주는 안전장치이지, 그 금액만큼 증여해도 된다는 면세 한도가 아닙니다.
소액 취득은 증여추정 배제 기준으로 제외됩니다
법은 소액 취득까지 일일이 조사하지 않도록 별도의 배제 장치를 두고 있습니다. 상속세 및 증여세법 제45조 제3항과 시행령 제34조 제2항에 따라, 재산취득일 전 10년 이내 취득자금 합계가 5천만 원 이상으로서 국세청장이 정하는 금액 이하인 경우에는 증여추정 규정 자체를 적용하지 않습니다.
구체적인 기준금액은 국세청 훈령으로 운영되며, 다음 요소에 따라 구간이 나뉩니다.
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취득자의 연령대와 세대주 여부
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취득 재산이 주택인지 그 밖의 재산인지, 또는 채무 상환인지
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일정 기간 누적 취득액에 대한 총액 한도
훈령상 금액은 개정될 수 있으므로 이 글에서는 구간 구조만 안내합니다. 본인이 배제 기준에 해당하는지는 취득 시점의 국세청 훈령 기준으로 확인해야 합니다. 그리고 이 배제 기준 역시 증여 사실이 객관적으로 확인되면 적용되지 않는다는 점은 동일합니다.
전세보증금도 조사 대상입니다
자금출처조사를 매매에만 적용되는 제도로 오해하기 쉽지만, 법 제45조의 "재산"에는 전세보증금도 포함됩니다. 실제로 국세청은 고액 전세 세입자를 대상으로 한 자금출처 기획조사를 여러 차례 시행해 왔습니다. 매매와 전세의 차이는 다음과 같습니다.
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구분: 자금조달계획서 / 매매(주택 취득): 대상 지역·금액 기준에 해당하면 제출 의무 / 전세(임대차): 제출 의무 없음
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구분: 조사 단서 / 매매(주택 취득): 계획서 기재 내용과 실제 자금 흐름 대조 / 전세(임대차): 보증금 규모와 신고 소득의 격차, 확정일자·전세권 자료
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구분: 증여추정 적용 / 매매(주택 취득): 적용 / 전세(임대차): 동일하게 적용
주택 매매의 자금조달계획서 제출 대상은 부동산 거래신고 법령에서 지역과 거래금액 기준으로 정하고 있고 기준이 변경될 수 있으므로, 계약 시점에 중개사무소나 관할 지자체를 통해 확인하는 것이 정확합니다. 계획서에 적은 조달 방법(예금, 대출, 증여, 차입)과 실제 자금 흐름이 다르면 그 자체가 소명 요구의 단서가 됩니다.
전세는 계획서 제출 의무가 없어 안심하기 쉽지만, 보증금이 클수록 신고 소득과의 격차가 전산 분석에 그대로 드러납니다. 특히 사회 경력이 짧은 20–30대가 수억 원대 보증금을 본인 명의로 계약하는 경우가 대표적인 선별 유형입니다.
소명으로 인정되는 자료
시행령 제34조 제1항은 자금출처로 입증되는 금액을 세 갈래로 정하고 있습니다.
1.
신고했거나 과세받은 소득금액 — 비과세소득과 감면받은 소득을 포함합니다. 근로소득은 원천징수 자료로 확인되며, 신고하지 않은 현금 수입은 인정되지 않습니다.
2.
신고했거나 과세받은 상속·수증재산의 가액 — 이미 상속세나 증여세 신고를 마친 재산은 정당한 출처가 됩니다.
3.
재산 처분 대가 또는 부채로 받은 금전 중 해당 취득에 직접 사용한 금액 — 기존 집이나 주식을 판 돈, 은행 대출금이 여기에 해당합니다. "직접 사용"이 요건이므로 처분·차입 시점과 취득 시점의 자금 흐름이 이어져야 합니다.
소명 안내문을 받았을 때 실제로 준비하는 서류는 다음과 같습니다.
소득금액증명원, 원천징수영수증 등 소득 입증 서류
취득자금이 빠져나간 본인 계좌의 예금 인출·이체 내역
대출계약서와 대출금 입금 내역, 담보 설정 자료
기존 재산의 매매계약서와 대금 수령 내역
직전 전세보증금 반환 내역(전세에서 전세로 옮긴 경우)
상속세·증여세 신고서와 납부 영수증
소명의 관건은 서류의 종류가 아니라 금액의 연결입니다. 각 자료의 금액을 합산했을 때 소명 목표액을 넘는지, 그리고 그 돈이 실제로 취득대금 지급에 쓰였는지가 계좌 흐름으로 이어져야 합니다.
소명하지 못하면 — 증여세에 가산세까지
미입증 금액이 허용 기준을 넘으면 그 취득자금은 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세됩니다. 이때 세 가지 부담이 함께 발생합니다.
1.
증여세 본세 — 미입증 금액이 증여재산가액이 되어 증여세가 산출됩니다.
2.
무신고가산세 — 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 하는데(상속세 및 증여세법 제68조), 조사로 과세되는 시점에는 이 기한이 이미 지나 있으므로 무신고납부세액의 20%, 부정행위가 개입된 경우 40%의 가산세가 붙습니다(국세기본법 제47조의2).
3.
납부지연가산세 — 법정납부기한 다음 날부터 납부일까지 미납 세액에 일할로 이자 성격의 가산세가 계속 쌓입니다(국세기본법 제47조의4).
한편 제45조에 따라 증여로 추정된 재산은 법 제47조 제1항에서 합산배제증여재산으로 분류됩니다. 동일인으로부터 10년 이내에 받은 다른 증여재산과 합산하지 않고 별도로 과세가액을 계산하는 구조이므로, 과거 증여 이력이 있는 경우 일반 증여와는 세액 계산 방식이 달라집니다. 이 단계까지 오면 세액 다툼보다 소명 자료의 보강 여지를 먼저 검토하는 것이 실익이 큽니다.
대표 상황 예시: 20대 직장인의 전세 계약
입사 4년 차 직장인이 수억 원대 전세 계약을 하면서 보증금의 절반가량을 부모 계좌에서 이체받았습니다. 계약 후 1년쯤 지나 관할 세무서에서 전세보증금에 대한 자금출처 소명 안내문이 도착했고, 본인은 "빌린 돈인데 왜 증여세 문제가 되는지" 혼란스러워했습니다.
판단 순서는 이렇습니다. 먼저 보증금 총액 대비 소명 목표액을 계산합니다. 보증금이 10억 원 이하이므로 80%를 넘게 입증하면 됩니다. 다음으로 본인 자금을 집계합니다. 4년간 신고된 근로소득 누계에서 생활비 지출을 뺀 저축액, 적금 해지액, 전 거주지 보증금 반환액이 본인 몫의 출처가 됩니다. 마지막으로 부모에게서 받은 금액의 성격을 정합니다. 증여재산공제 범위 안이라면 증여로 정리하고 신고 여부를 점검하며, 차입으로 주장하려면 차용증과 이자·상환 내역이 뒷받침되어야 합니다.
필요자료는 소득금액증명원, 본인 계좌의 입출금 내역, 직전 보증금 반환 내역, 부모와의 이체 내역과 차용 약정 서류였습니다. 결론적으로 본인 자금과 반환 보증금으로 80% 선을 넘겨 소명했고, 부모 이체분 중 일부는 기한 후 증여세 신고로 정리해 가산세 부담을 줄였습니다. 소명 안내문을 받은 뒤에 자료를 만들기 시작하면 늦습니다. 계약 전에 소명 가능 금액을 계산해 보는 것이 가장 확실한 대비입니다.
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관련 법령
1.
상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)
→ 직업, 연령, 소득, 재산 상태로 볼 때 재산을 자력으로 취득하거나 채무를 자력으로 상환했다고 인정하기 어려운 경우 그 자금을 증여받은 것으로 추정하고, 충분한 소명이 있거나 일정 금액 이하이면 적용하지 않습니다.
2.
상속세 및 증여세법 시행령 제34조 (재산 취득자금 등의 증여추정)
→ 입증된 금액이 취득가액에 미달해도, 미입증 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정에서 제외합니다. 입증 수단은 신고·과세된 소득, 신고·과세된 상속·수증재산, 재산 처분대가와 차입금 중 직접 사용액입니다.
3.
상속세 및 증여세법 제47조 (증여세 과세가액)
→ 증여세 과세가액 계산 구조를 정하며, 제45조에 따라 증여로 추정된 재산은 합산배제증여재산으로 분류되어 동일인으로부터 10년 이내 받은 다른 증여재산과 합산하지 않습니다.
4.
상속세 및 증여세법 제68조 (증여세 과세표준신고)
→ 증여세 납부의무자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 과세가액과 과세표준을 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.
5.
국세기본법 제47조의2·제47조의4 (무신고가산세·납부지연가산세)
→ 법정신고기한까지 신고하지 않으면 무신고납부세액의 20%(부정행위는 40%)를 가산하고, 미납 세액에는 납부일까지의 기간에 비례한 납부지연가산세가 별도로 부과됩니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
자금출처 소명은 계약 이후보다 계약 전에 준비할수록 선택지가 많으므로, 세무법인청년들은 취득 계획 단계에서 소명 가능 금액 계산과 부족분 대응 설계를 함께 검토해 드립니다.
세무법인청년들 | 원문: