부모·배우자 건물에서 사업하며 임대료를 안 내거나 싸게 내면, 소득세는 임대인·임차인 양쪽에서 움직이고 사업용 부동산이면 부가가치세까지 따라옵니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글이 필요합니다.
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부모·배우자·자녀 등 가족 소유 상가·사무실에서 사업을 하고 있다
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가족 건물을 빌려 쓰면서 임대료를 한 푼도 내지 않는다
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임대료를 주변 시세보다 한참 싸게 내고 있다
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가족에게 임대료를 시세보다 더 얹어 주고 그만큼 비용으로 처리하고 있다
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가족 사이라 계약서·세금계산서 없이 통장으로만 돈을 주고받는다
위 상황은 모두 특수관계인 간 부동산 거래입니다. 가족이라는 이유로 자유롭게 정한 임대료가 세무상으로는 시가를 기준으로 다시 계산될 수 있습니다.
대표 상황 예시
부모님 소유 상가에서 음식점을 시작한 사장님이 이렇게 묻습니다. "내 부모 건물인데 임대료를 꼭 내야 하나요? 어차피 한 가족 돈인데 그냥 공짜로 쓰면 안 됩니까?"
처음엔 단순해 보입니다. 임대료를 안 내면 그만큼 나가는 돈이 없으니 이득 같습니다. 그런데 세무 신고를 준비하면서 혼란이 시작됩니다. 임대료를 안 냈으니 장부에 임차료 비용이 0원입니다. 동종 음식점은 매달 임차료를 비용으로 떨어 사업소득을 줄이는데, 이 사장님은 그 비용이 통째로 없습니다.
여기서 판단해야 할 것은 두 가지 세금이 양쪽에서 움직인다는 점입니다.
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임대인(부모) 측: 가족에게 무상·저가로 빌려줬다는 이유로 소득세법 제41조 부당행위계산부인이 적용되면, 실제로 한 푼도 못 받았더라도 시가 임대료를 받은 것으로 보아 임대인에게 소득세가 과세될 수 있습니다.
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임차인(사장님) 측: 임차료가 0원이라 사업소득 필요경비가 줄고, 상가는 사업용 부동산이라 부가가치세 매입세액공제도 받지 못합니다.
이 사례에서 확인해야 할 자료는 ① 인근 유사 상가의 실제 임대 시세, ② 부모님의 임대 관련 사업자등록 여부, ③ 그동안 주고받은 금융 이체 내역입니다. 정리하지 않고 두면 임대인은 임대소득 무신고로 추징과 무신고 가산세를 맞을 수 있고, 임차인은 필요경비 부인이라는 불이익을 함께 떠안게 됩니다. 결국 가장 깔끔한 정리는 시가에 맞춘 임대차계약을 맺고 정상적으로 임대료를 주고받는 것입니다.
임대료를 어떻게 정하느냐에 따라 세금이 갈립니다
가족 건물의 임대료는 무상·저가·고가 세 갈래로 나뉘고, 각각 임대인과 임차인 양쪽에서 결과가 다릅니다.
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무상(공짜): 임대인은 부당행위계산부인 적용 시 시가 임대료를 받은 것으로 보아 임대소득이 과세되고, 사업용 부동산이면 부가세도 시가로 과세됩니다. 임차인은 임차료가 0원이라 필요경비가 없고 매입세액공제도 0원이며, 별도로 무상사용 이익 증여세 검토 대상이 됩니다.
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저가(싸게): 임대인은 시가와의 차액이 시가의 5% 이상 또는 3억원 이상이면 시가 기준으로 임대소득이 재계산됩니다. 임차인은 실제 지급한 낮은 임차료만 필요경비로 인정되고, 그 금액의 세금계산서만큼만 매입세액을 공제받습니다.
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정상(시가): 임대인은 받은 임대료대로 임대소득을 신고하며 부인이 없습니다. 임차인은 지급한 임차료 전액을 필요경비로 처리하고 세금계산서로 매입세액을 공제받습니다.
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고가(비싸게): 임대인은 받은 금액대로 과세되나 시가 초과분은 임차인 측에서 부인되어 효익이 없습니다. 임차인은 시가까지만 필요경비로 인정되고 시가 초과분은 부당행위로 필요경비가 부인될 수 있습니다.
핵심은 가족 사이에서 임대료를 어떻게 정하든, 세무상 기준은 항상 시가라는 점입니다. 시가보다 낮으면 임대인이 손해를 본 것으로 보아 임대인을 과세하고, 시가보다 높으면 임차인이 비용을 부풀린 것으로 보아 임차인의 비용을 깎습니다.
임대인 측 — 소득세법 제41조 부당행위계산부인
부동산임대업도 사업소득입니다. 소득세법 제41조는 사업소득이 있는 거주자가 특수관계인과 거래해 조세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면, 그 거래와 관계없이 소득금액을 다시 계산할 수 있도록 합니다.
무상·저가 임대가 부당행위에 해당하는지는 소득세법 시행령 제98조에서 정합니다.
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제98조제2항제2호: 특수관계인에게 자산이나 용역을 무상 또는 낮은 대가로 제공한 경우를 부당행위로 봅니다. 가족에게 건물을 공짜로 또는 싸게 빌려주는 것이 여기에 해당합니다.
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판정 기준(제98조제2항 본문 단서): 시가와 실제 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우에만 부인합니다. 차액이 이 문턱을 넘지 못하면 부인하지 않습니다.
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주택 예외(제98조제2항제2호 단서): 직계존비속에게 주택을 무상 사용하게 하고 직계존비속이 실제 그 주택에 거주하는 경우는 제외합니다. 이 예외는 주거용 주택에만 적용되며, 상가·사무실 같은 사업용 부동산에는 적용되지 않습니다.
즉 부모 상가에서 자녀가 장사하는 전형적인 상황은 주택 예외에 들지 않으므로, 무상·저가 임대 시 임대인인 부모에게 시가 임대료가 과세될 수 있습니다.
숫자로 보면 이렇습니다. 인근 시세가 월 200만 원인 상가를 자녀가 1년간 무상으로 쓰면, 시가 임대료는 연 2,400만 원입니다. 이 금액이 임대수입에 반영되어 임대인의 한계세율이 24%라면 소득세는 약 576만 원, 지방소득세 10%까지 더하면 약 633만 원 수준이 추가될 수 있습니다(실제로는 임대 관련 필요경비를 차감한 뒤 계산하므로 사례별로 달라집니다).
저가 사례도 보겠습니다. 시가 월 200만 원인 상가를 월 50만 원만 받고 빌려주면, 연 차액은 1,800만 원입니다. 연 시가 2,400만 원의 5%는 120만 원이므로, 차액 1,800만 원은 이 기준을 훌쩍 넘어 부당행위 부인 대상이 됩니다.
부당행위계산부인 제도 자체에 대한 설명은 아래 함께 보면 좋은 글에서 별도로 다룹니다. 임대소득을 정상적으로 신고하는 방법은 임대소득 분리과세 글을 참고하시기 바랍니다.
임차인 측 — 필요경비와 매입세액의 상실
임차인(사업자)에게는 임대료가 곧 사업의 비용입니다. 임대료를 안 내거나 적게 내면 그만큼 사업소득 필요경비가 줄어 오히려 사업소득세가 늘어날 수 있습니다.
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무상 사용: 임차료가 0원이라 필요경비로 떨 금액이 없습니다. 동종 사업자가 매달 임차료를 비용으로 인정받는 것과 대비됩니다.
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저가 임대: 실제 지급한 낮은 임차료만 필요경비입니다. 시가와의 차액을 임차인이 비용으로 추가 인정받는 길은 없습니다.
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고가 임대: 가족에게 시가보다 비싸게 주고 그만큼 비용을 키우려는 시도는 부당행위계산부인으로 시가 초과분이 필요경비에서 부인될 수 있습니다.
예를 들어 시가 연 2,400만 원짜리 상가를 무상으로 쓰는 임차인이 시가대로 임대료를 냈다면, 그 2,400만 원이 필요경비가 됩니다. 임차인의 한계세율이 15%라면 약 360만 원의 소득세를 줄일 수 있었던 셈인데, 무상 사용 탓에 이 절세 기회를 놓치게 됩니다.
부가가치세도 마찬가지입니다. 사업용 상가 임대는 부가가치세 과세 거래이므로, 정상적으로 임대료를 주고받으면 임차인은 세금계산서를 받아 매입세액을 공제받습니다. 임대료가 0원이면 받을 세금계산서도, 공제받을 매입세액도 없습니다.
부가가치세 — 사업용 부동산은 무상이어도 과세됩니다
부가가치세에서 한 가지 함정이 있습니다. 원칙적으로 대가 없이 용역을 공급하면 부가가치세 과세 대상이 아닙니다(부가가치세법 제12조제2항 본문). 그런데 단서가 있습니다. 특수관계인에게 사업용 부동산 임대용역을 공급하는 것은 대가가 없어도 용역의 공급으로 봅니다(같은 항 단서).
그리고 부가가치세법 제29조제4항은 특수관계인에게 용역을 부당하게 낮은 대가로 또는 무상으로 공급해 조세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면, 시가를 공급가액으로 보아 과세하도록 정합니다. 결국 가족에게 사업용 상가를 무상·저가로 빌려준 임대인은 한 푼도 못 받았거나 적게 받았더라도 시가 임대료에 대한 부가가치세를 부담하게 됩니다.
여기서 시가는 부가가치세법 시행령 제62조에 따라 ① 특수관계 없는 자끼리 거래되는 유사 임대료가 1순위, ② 그런 사례가 없으면 소득세법 시행령 제98조와 법인세법 시행령 제89조의 보충 기준을 준용합니다.
주의할 점은 주거용 주택 무상사용과 사업용 부동산 무상임대의 부가세 취급이 다르다는 것입니다. 직계존비속 주택 무상사용은 소득세 부당행위 예외이지만, 상가 같은 사업용 부동산은 무상이어도 부가가치세가 따라옵니다.
무상사용 증여세는 별도 축입니다
지금까지는 소득세(임대인 과세)와 부가가치세를 봤지만, 임차인(사용자) 측에는 증여세라는 또 하나의 축이 있습니다. 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻으면 상속세 및 증여세법 제37조에 따라 부동산 무상사용 이익의 증여가 별도로 검토됩니다(5년간 이익의 환산액이 기준금액 미만이면 제외). 이는 임대인이 아니라 무상으로 쓴 사용자에게 과세되는 세금이라는 점에서 소득세·부가세와 방향이 다릅니다.
증여세 쪽의 계산 방법과 5년 단위 환산, 기준금액 등 자세한 내용은 함께 보면 좋은 글에서 별도로 다룹니다. 이 글은 임대료를 둘러싼 소득세·부가세 효과에 초점을 둡니다.
정상 거래로 정리하는 법
가족 건물에서 사업한다면 다음을 갖춰 시가 기준 정상 거래로 만드는 것이 가장 안전합니다.
인근 유사 상가·사무실의 실제 임대 시세를 조사해 시가를 확인한다
시가에 맞춘 임대차계약서를 작성한다(임대인·임차인, 보증금·월세, 기간 명시)
임대료를 계좌이체로 정기적으로 지급해 금융 거래 내역을 남긴다
임대인이 사업자라면 임대료에 대해 세금계산서를 발행한다
임차인은 받은 세금계산서로 매입세액을 공제받고 임차료를 필요경비로 처리한다
임대인은 임대소득을 종합소득세로 신고하고, 부동산임대업 사업자등록 여부를 확인한다
시가를 정확히 산정하기 어렵거나 보증금·간주임대료가 섞여 있어 판단이 복잡하면, 신고 전에 세무대리인에게 시가 산정과 계약 구조를 확인하시기 바랍니다.
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월세 임대소득 종합소득세 신고와 분리과세 선택 기준: 임대인이 임대소득을 정상적으로 신고하는 방법을 안내합니다.
관련 법령
1.
소득세법 제41조 (부당행위계산)
→ 사업소득이 있는 거주자가 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면, 그 거래와 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 다시 계산할 수 있습니다. 가족 간 무상·저가 임대에 임대인을 과세하는 근거입니다.
2.
소득세법 시행령 제98조 (부당행위계산의 부인)
→ 특수관계인에게 자산·용역을 무상 또는 낮은 대가로 제공한 경우를 부당행위로 보되, 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우만 부인합니다. 직계존비속에게 주택을 무상 사용하게 하고 실제 거주하는 경우는 예외이나, 사업용 부동산은 예외에 해당하지 않습니다.
3.
부가가치세법 제12조 (용역 공급의 특례)
→ 대가 없이 용역을 공급하면 원칙적으로 과세 대상이 아니지만, 특수관계인에게 사업용 부동산 임대용역을 공급하는 것은 대가가 없어도 용역의 공급으로 보아 과세합니다.
4.
부가가치세법 제29조 (과세표준)
→ 특수관계인에게 용역을 부당하게 낮은 대가로 또는 무상으로 공급해 조세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면, 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 보아 부가가치세를 과세합니다.
5.
부가가치세법 시행령 제62조 (시가의 기준)
→ 시가는 특수관계 없는 자끼리 거래되는 유사 가격이 1순위이며, 그런 가격이 없으면 소득세법 시행령 제98조·법인세법 시행령 제89조의 보충 기준을 준용합니다.
6.
상속세 및 증여세법 제37조 (부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)
→ 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻으면 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 사용자에게 증여세를 과세합니다(소유자와 함께 거주하는 주택은 제외, 기준금액 미만 제외).
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
가족 건물이라 임대료를 자유롭게 정해도 된다고 생각하기 쉽지만, 세무상 기준은 언제나 시가이므로 시가에 맞춘 정상 임대차로 정리하는 것이 양측 모두에게 안전하며, 판단이 어려우면 세무법인청년들과 상의해 보시기 바랍니다.