1가구 4주택 보유자가 3채를 처분할 때, 증여와 이혼 재산분할 중 어느 방법이 합법적이고 안전한지 실제 컨설팅 시나리오로 비교합니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글의 내용을 확인하시기 바랍니다.
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주택을 3채 이상 보유하고 있으며, 일부를 처분할 계획이 있습니다
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다주택 중과세율(기본세율 + 20–30%p)이 적용될 수 있는 상황입니다
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자녀에게 주택을 증여하는 방안을 검토하고 있습니다
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이혼 재산분할로 주택 수를 줄이는 방법이 가능한지 궁금합니다
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재개발 구역에 있는 주택의 처분 시기를 고민하고 있습니다
상담 장면 — 60대 다주택자의 고민
A 씨(60대)는 서울과 부산에 주택 4채를 보유하고 있습니다. 1채는 서울에서 자가 거주 중이고, 나머지 3채 중 1채는 부산 남천동에서 30년 넘게 보유한 주택, 1채는 재개발 예정 구역에 있는 주택입니다.
A 씨가 세무사에게 상담을 요청한 이유는 단순합니다. 3채를 처분하려는데, 양도세가 수억 원 단위로 나옵니다. 4주택 보유 상태에서 조정대상지역 주택을 팔면, 기본세율(6–45%)에 30%p가 가산되어 최고 75%의 세율이 적용될 수 있기 때문입니다.
다주택자 양도세 중과 — 왜 세금이 이렇게 많이 나오는가
중과세율 구조
소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역에 있는 다주택자의 주택 양도 시 다음과 같이 세율을 가산합니다.
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주택 수: 1세대 2주택 (조정대상지역) / 기본세율: 6–45% / 가산세율: +20%p / 적용세율 범위: 26–65%
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주택 수: 1세대 3주택 이상 (조정대상지역) / 기본세율: 6–45% / 가산세율: +30%p / 적용세율 범위: 36–75%
장기보유특별공제 배제
소득세법 제95조 제2항은 제104조 제7항에 따른 중과 대상 주택을 장기보유특별공제 대상에서 배제합니다. A 씨의 부산 남천동 주택처럼 30년 넘게 보유했더라도, 4주택 상태에서 양도하면 장기보유특별공제를 한 푼도 받을 수 없습니다.
30년 보유 주택의 장기보유특별공제는 최대 30%(일반 자산 기준)에 달할 수 있습니다. 양도차익이 5억 원이라면 공제 배제로 인해 약 1억 5천만 원의 추가 세 부담이 발생하는 셈입니다.
중과 유예 종료
소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2에 따라 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택은 중과가 유예되었습니다. 그러나 이 유예 기간이 종료된 이후에는 원칙대로 중과세율이 적용됩니다.
방안 1: 자녀 증여 — 세무사가 권하는 방법
구조
A 씨가 주택 일부를 성년 자녀에게 증여하면, 세대 기준 주택 수가 줄어듭니다. 자녀가 독립 세대를 구성하고 있다면, 증여받은 주택은 A 씨의 세대에서 분리됩니다.
증여재산공제
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증여자 → 수증자: 부모 → 성년 직계비속 / 공제 한도 (10년 합산): 5천만 원
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증여자 → 수증자: 부모 → 미성년 직계비속 / 공제 한도 (10년 합산): 2천만 원
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증여자 → 수증자: 배우자 간 / 공제 한도 (10년 합산): 6억 원
자녀 2명에게 각각 증여하면 증여재산공제만으로 1억 원까지 공제가 가능합니다. 공제를 초과하는 부분에 대해서는 10–50%의 증여세가 부과되지만, 양도세 중과(최고 75%)보다 총 세 부담이 낮아지는 구간이 존재합니다.
절세 시뮬레이션 (예시)
아래는 A 씨와 비슷한 상황에서의 개략적 비교입니다. 실제 금액은 주택별 시가, 취득가액, 보유기간에 따라 달라집니다.
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구분: 적용세율 / 4주택 상태 양도: 기본세율 + 30%p (중과) / 2채 증여 후 양도: 기본세율 (비중과)
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구분: 장기보유특별공제 / 4주택 상태 양도: 배제 / 2채 증여 후 양도: 적용 가능
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구분: 증여세 추가 부담 / 4주택 상태 양도: 없음 / 2채 증여 후 양도: 있음 (공제 초과분)
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구분: 예상 총 세 부담 차이 / 4주택 상태 양도: 기준 / 2채 증여 후 양도: 약 2–3억 원 절감 가능
이월과세 주의점
단, 증여 직후에 곧바로 양도하면 절세 효과가 크게 줄어듭니다. 소득세법 제97조의2 제1항에 따라, 양도일로부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산을 양도하면 취득가액을 증여자(A 씨)의 원래 취득가액으로 계산합니다.
이월과세가 적용되면 양도차익이 커져 양도세가 늘어납니다. 다만, 소득세법 제97조의2 제2항 제3호에 따라, 이월과세를 적용하여 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다. 즉, 이월과세는 납세자에게 불리한 방향으로만 작동합니다.
또한 같은 조 제2항 제2호에 따라, 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세에 해당하게 되는 경우에도 이월과세를 적용하지 않습니다. 증여를 통해 최종 1주택자가 된 수증자가 비과세 요건을 충족하면, 이월과세 없이 비과세를 받을 수 있다는 뜻입니다.
증여 방안의 리스크
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증여세 부담: 공제를 초과하는 금액에 대한 증여세는 반드시 납부해야 합니다
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수증자의 보유·거주 요건 관리: 수증자가 향후 양도 시 비과세를 받으려면 보유·거주 요건을 별도로 충족해야 합니다
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이월과세 10년: 단기간 내 양도하면 절세 효과가 상쇄될 수 있습니다
그럼에도 증여는 합법적이고, 세법이 예정하고 있는 절세 수단입니다. 증여세를 정상 납부하고, 주택 수를 줄여 중과를 회피하는 구조이므로 세무 리스크가 낮습니다.
방안 2: 이혼 재산분할 — 세무사가 권하지 않는 방법
구조
부부가 이혼하면 1세대가 2세대로 분리됩니다. 민법 제839조의2에 따른 재산분할청구권의 행사로 주택을 배우자에게 이전하면, 이전 자체는 양도세 과세 대상이 아닙니다. 이후 각 세대가 1주택자로서 비과세 요건을 충족하면, 12억 원 이하 주택은 양도세 없이 처분할 수 있습니다.
이론적으로는 증여보다 더 큰 절세 효과(추가 1–2억 원)를 기대할 수 있습니다. 배우자 간 재산분할에는 증여세도 과세되지 않기 때문입니다.
왜 세무사는 이 방법을 권하지 않는가
1. 위장이혼 판정 리스크
소득세법 제88조 제6호는 "1세대"를 정의하면서 다음과 같이 규정합니다.
"법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다"
이 규정에 따라 과세관청은 법률상 이혼을 했더라도, 다음과 같은 사실이 확인되면 여전히 1세대로 봅니다.
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이혼 후에도 같은 주소지에서 생활하는 경우
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생계를 같이 하는 것으로 확인되는 경우 (공동 카드 사용, 동일 보험 피부양자 등)
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이혼 후 일정 기간 내에 재혼하는 경우
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자녀 양육, 주거, 재산 관리가 이혼 전과 실질적으로 동일한 경우
2. 적발 시 제재
위장이혼으로 판정되어 양도세를 부당하게 줄인 것으로 인정되면 다음 제재가 적용됩니다.
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제재 유형: 본세 추징 / 내용: 비과세·감면 취소, 중과세율 재적용 / 근거: 소득세법 제104조 제7항
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제재 유형: 부당과소신고 가산세 / 내용: 과소신고납부세액의 40% / 근거: 국세기본법 제47조의3 제1항 제1호
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제재 유형: 납부지연 가산세 / 내용: 미납세액 × 일수 × 이자율 / 근거: 국세기본법 제47조의5
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제재 유형: 조세포탈 형사처벌 / 내용: 2년 이하 징역 또는 포탈세액 2배 이하 벌금 / 근거: 조세범 처벌법 제3조 제1항
3. 돈을 떠나서
세무사가 이 방법을 권하지 않는 이유는 금액 계산만이 아닙니다.
세금을 줄이겠다는 목적으로 혼인관계를 해소하는 행위는, 설령 적발되지 않더라도 가족 구성원에게 법적·심리적 영향을 줍니다. 이혼 후 재혼하더라도 재산분할 이력, 이혼 사유, 재혼 시기가 향후 상속세 과세에서 쟁점이 될 수 있습니다.
세무사의 역할은 합법적인 절세 방안을 권하는 것이지, 법적 회색 지대에서 리스크를 감수하라고 권유하는 것이 아닙니다. "증여까지만 권합니다. 이혼은 권하지 않습니다. 돈을 떠나서요." — 이것이 이 상담의 결론입니다.
재개발 구역 주택의 특수성
A 씨가 보유한 주택 중 1채가 재개발 예정 구역에 있는 경우, 처분 시기에 따라 세무 처리가 달라집니다.
•
시점: 관리처분계획 인가 전 / 주택 산정: 주택으로 산정 / 비고: 다주택 수에 포함
•
시점: 관리처분계획 인가 후 / 주택 산정: 조합원입주권으로 전환 / 비고: 소득세법 제88조 제9호
소득세법 제89조 제2항에 따라, 1세대가 주택과 조합원입주권을 함께 보유하다가 주택을 양도하는 경우에는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 다만, 재개발 시행기간 중 거주를 위해 주택을 취득하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 예외가 인정됩니다.
따라서 재개발 구역 주택은 관리처분계획 인가 시점을 기준으로 처분 전략을 달리 설계해야 합니다.
두 방안의 최종 비교
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비교 항목: 절세 규모 (예시) / 자녀 증여: 약 2–3억 원 / 이혼 재산분할: 추가 1–2억 원 가능
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비교 항목: 합법성 / 자녀 증여: 합법 (세법이 예정한 수단) / 이혼 재산분할: 재산분할 자체는 합법, 세금 목적만이면 위장이혼
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비교 항목: 세무 리스크 / 자녀 증여: 낮음 / 이혼 재산분할: 높음 (가산세 40% + 형사처벌 가능)
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비교 항목: 증여세 부담 / 자녀 증여: 있음 (공제 초과분) / 이혼 재산분할: 없음
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비교 항목: 이월과세 / 자녀 증여: 10년 적용 / 이혼 재산분할: 해당 없음
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비교 항목: 세무사 권고 / 자녀 증여: 권고 / 이혼 재산분할: 비권고
처분 순서 설계의 중요성
다주택자가 주택을 처분할 때는 순서가 세 부담을 결정합니다.
1.
중과 대상 주택을 먼저 처분: 중과세율이 적용되는 주택부터 양도하여 세대 기준 주택 수를 줄입니다
2.
증여를 통한 주택 수 축소: 중과 회피가 목적이라면 양도 전에 증여를 완료합니다
3.
마지막 1채는 비과세 요건 충족: 최종 보유 주택이 1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조 제1항 제3호)를 받을 수 있도록 보유·거주 요건을 관리합니다
4.
재개발 주택은 관리처분계획 인가 시점 고려: 인가 전후로 주택/입주권 전환이 달라지므로 타이밍을 맞춥니다
이 순서는 주택별 시가, 취득시기, 소재지(조정대상지역 여부)에 따라 달라지므로, 반드시 세무 전문가와 시뮬레이션을 거쳐 확정하시기 바랍니다.
컨설팅 시 준비 자료
다주택자 양도세 절세 상담을 받으실 때 다음 서류를 준비하시면 시뮬레이션이 정확해집니다.
보유 주택 전체의 등기부등본 (매매일자·취득가액 확인용)
각 주택의 매매계약서 사본 (취득 당시 실거래가)
재개발 구역 해당 여부 확인 (관리처분계획 인가 여부)
가족관계증명서 (세대 구성·자녀 수 확인)
주민등록등본 (세대 분리 여부, 거주기간 확인)
각 주택의 공시가격 확인서 (기준시가 산정용)
증여를 검토하는 경우에는 수증자(자녀)의 기존 증여 이력(10년 이내)과 독립 세대 구성 여부도 함께 확인해야 합니다.
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관련 법령
1.
소득세법 제104조 제7항 (양도소득세의 세율 – 다주택 중과)
→ 조정대상지역 1세대 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 가산하여 양도소득세를 계산합니다
2.
소득세법 제89조 제1항 제3호 (비과세 양도소득 – 1세대 1주택)
→ 1세대가 1주택을 보유하고 대통령령 요건을 충족하면 양도소득세가 비과세됩니다. 실지거래가액 12억 원 초과 고가주택은 제외됩니다
3.
소득세법 제95조 제2항 (장기보유 특별공제액)
→ 제104조 제7항에 따른 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다
4.
소득세법 제97조의2 제1항 (양도소득의 필요경비 계산 특례 – 이월과세)
→ 양도일 소급 10년 이내에 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산의 취득가액을 증여자의 원래 취득가액으로 계산합니다
5.
상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)
→ 성년 직계비속 5천만 원, 미성년 직계비속 2천만 원, 배우자 6억 원을 10년 합산 기준으로 공제합니다
6.
소득세법 제88조 제6호 (1세대의 정의)
→ 법률상 이혼을 했더라도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼이 아닌 경우에는 1세대로 봅니다. 위장이혼 판정의 직접 근거입니다
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
다주택 양도세 절세 설계는 주택별 상황에 따라 결과가 크게 달라집니다. 세무법인청년들은 보유 주택 전체를 종합적으로 분석하여 처분 순서와 방법을 설계합니다.
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