작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-08-07
2026년 8월 3일 발표된 개정안입니다. 양도소득세와 종합부동산세가 2027년부터 2029년까지 3단계로 바뀝니다. 갈림길은 「그 집에 실제로 살았는가」입니다.
이 글은 2026년 8월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래 중 하나라도 해당하면 이 글이 필요합니다.
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보유한 주택이 한 채인데 공시가격이 9억 원을 넘는 경우
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보유한 주택에 살지 않고 전세나 월세를 주고 다른 곳에 거주하는 경우
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몇 년 안에 주택을 양도할 계획이 있는 경우
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조정대상지역 주택을 보유한 다주택자
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만 65세 이상으로 수도권 주택을 정리하고 지방으로 이주할 생각이 있는 경우
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사업에 사용하지 않는 토지를 보유한 경우
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취학이나 전근, 질병 등으로 보유 주택에 거주하지 못한 기간이 있는 경우
반대로 공시가격 9억 원 이하 주택 한 채만 있고 양도 계획도 없다면, 이번 개편안이 곧바로 미치는 영향은 크지 않습니다.
지금은 「개정안」입니다
가장 먼저 짚어야 할 부분입니다. 아래 내용은 전부 정부가 제시한 안일 뿐 확정된 법이 아닙니다.
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단계: 세제발전심의위원회 확정·발표 / 일정: 2026년 8월 3일
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단계: 입법예고 / 일정: 2026년 8월 4일–8월 20일
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단계: 차관회의·국무회의 / 일정: 2026년 8월 27일·9월 1일
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단계: 정기국회 제출 / 일정: 2026년 9월 3일 이전
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단계: 국회 심의·통과 / 일정: 통상 12월
국회 심의 과정에서 수치나 시행 시점이 조정될 수 있고 일부 항목은 빠질 수도 있습니다. 지금 서둘러야 할 것은 매도나 이사가 아닙니다. 자신이 어느 구간에 있는지부터 확인해 두면 됩니다.
개편을 관통하는 한 문장
「오래 보유한 사람」을 우대하던 구조를 「그 집에 실제로 거주한 사람」 중심으로 바꿉니다.
현행 제도는 보유기간에 큰 비중을 둡니다. 양도소득세의 장기보유특별공제는 1세대 1주택자에게 보유기간별 연 4%(최대 40%)와 거주기간별 연 4%(최대 40%)를 각각 인정합니다(소득세법 제95조제2항). 다만 이 우대 공제율을 적용받으려면 3년 이상 보유에 더해 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다(소득세법 시행령 제159조의4). 이 요건을 못 채우면 최대 30%인 일반 공제율만 적용됩니다. 종합부동산세는 거주 여부와 무관하게 보유기간만으로 최대 50%의 세액공제를 줍니다(종합부동산세법 제9조제8항).
개정안은 이 두 가지 보유공제를 모두 거주공제로 바꿉니다. 정부는 국세통계를 근거로 들었습니다. 2024년 신고된 고가주택(양도가액 12억 원 초과)의 장기보유특별공제액 약 5.1조 원 가운데 4.6조 원, 즉 90%가 서울 소재 주택 몫이었다는 수치입니다.
연도별로 무엇이 달라지는가
한 번에 바뀌지 않고 3단계로 나뉩니다.
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시기: 2027년 / 양도소득세: 공제율은 현행 유지. 다주택 중과 완화 폭이 가장 큼. 장기 거주 1주택 기본공제 확대 시작 / 종합부동산세: 개편 전면 시행(기본공제·세율·공정시장가액비율·세액공제·세부담 상한)
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시기: 2028년 / 양도소득세: 중간 단계. 거주 연 6% + 보유 연 2%, 공제 한도 20억 원 / 종합부동산세: 3주택 이상·조정대상지역 공정시장가액비율 80%, 주택 수 차등세율 폐지
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시기: 2029년 이후 / 양도소득세: 본격 시행. 거주 연 8% 단독, 보유공제 폐지, 공제 한도 10억 원 / 종합부동산세: (2028년 체계 유지)
시행 시점을 혼동하기 쉽습니다. 양도소득세는 시행이 1년 유예되지만 종합부동산세는 그런 경과 규정 없이 바로 시작합니다. 종합부동산세 항목은 대부분 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 첫 적용 시점은 2027년 6월 1일 보유 상태입니다.
대표 상황 예시 — 같은 아파트, 다른 세금
60세 납세자를 가정합니다. 서울에 시가 20억 원(공시가격 약 15억 원) 아파트가 한 채 있습니다. 10년 전에 취득해 지금까지 그 집에서 살고 있습니다. 개편안 뉴스를 보고 「집을 팔아야 하나」를 고민하는 상황입니다.
정부가 개편안과 함께 제시한 계산 사례에 따르면, 이 경우 종합부동산세는 오히려 줄어듭니다. 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 올라가기 때문입니다.
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구분: 10년 거주한 경우 / 현행 종합부동산세: 약 27.6만 원 / 개편안(2028년 기준): 약 10.8만 원
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구분: 거주하지 않고 10년 보유만 한 경우 / 현행 종합부동산세: 약 27.6만 원 / 개편안(2028년 기준): 약 152.1만 원
같은 나이, 같은 집인데 세금이 14배 차이가 납니다. 갈린 것은 하나, 그 집에 살았는지 여부입니다.
여기서 판단할 지점은 「내 주택이 어느 가액대에 있고, 내가 그 집에 실제로 살고 있는지」입니다. 시가 30억 원 이하 실거주 1주택은 부담이 줄어드는 구간이고 비거주는 시가 20억 원부터 이미 부담이 커집니다.
이 사례에서 확인할 자료는 다음과 같습니다.
주민등록표 초본(전입일·전출일이 모두 표시된 것) — 거주기간 입증의 기본 자료
해당 주택의 연도별 공시가격
취득 당시 매매계약서와 취득 부대비용 증빙
세대원 전원의 주택 보유 현황
뉴스만 보고 서둘러 팔면 2027년부터 시작되는 장기 거주 1주택 기본공제 확대(연 250만 원에서 2,500만 원)와 거주공제를 스스로 포기하는 셈이 됩니다.
양도소득세: 세 가지가 바뀝니다
1. 보유공제가 거주공제로 바뀝니다
1세대 1주택자 기준입니다.
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양도 시점: 2027년 12월 31일까지 / 거주공제(개정안): 연 4%, 최대 40% / 보유공제(개정안): 연 4%, 최대 40% / 합계 최대: 80%
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양도 시점: 2028년 / 거주공제(개정안): 연 6%, 최대 60% / 보유공제(개정안): 연 2%, 최대 20% / 합계 최대: 80%
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양도 시점: 2029년 이후 / 거주공제(개정안): 연 8%, 최대 80% / 보유공제(개정안): 폐지 / 합계 최대: 80%
최대 80%라는 상한은 그대로입니다. 다만 거주하지 않았다면 2029년부터 공제가 사실상 사라집니다. 다주택자(비조정대상지역)는 현행 보유 연 2%(최대 30%)가 2029년 거주 연 2%(최대 30%)로 바뀝니다. 2년 이상 거주한 경우에만 적용됩니다.
2. 공제 금액에 한도가 생깁니다
현행 장기보유특별공제에는 금액 한도가 없습니다. 개정안은 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원의 한도를 인별 연간 기준과 양도 물건별 기준으로 각각 신설합니다. 공동소유이거나 시점을 나눠 분할양도하면 지분비율 또는 분할양도비율로 안분합니다.
이 한도는 공제율과 별개로 작동합니다. 정부 계산 사례에 따르면 양도가액 75억 원, 취득가액 25억 원 주택에 10년 거주한 경우 공제율은 세 시점 모두 80%로 같지만 산출세액은 약 3.16억 원(2027년), 약 9.23억 원(2028년), 약 13.73억 원(2029년)으로 늘어납니다.
3. 실거주자에게는 문이 열립니다
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항목: 장기 거주 1주택 기본공제 확대 / 내용: 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 상향(현행 근거는 소득세법 제103조제1항) / 적용 시기: 2027년 양도분부터
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항목: 고령 1주택자 한시 감면 신설 / 내용: 만 65세 이상 1세대 1주택자가 요건을 갖춘 수도권 주택을 양도하고 6개월 내 비수도권으로 이주하면 감면 / 적용 시기: 2027년 50%(한도 5억 원), 2028년 30%(한도 3억 원)
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항목: 다주택자 중과 한시 완화 / 내용: 조정대상지역 주택 양도 시 2주택은 20%p에서 5%p·10%p로, 3주택 이상은 30%p에서 10%p·15%p로 인하. 보유기간 2년 이상 한정 / 적용 시기: 2027–2028년, 2029년 현행 복귀
고령 1주택자 감면에는 사후관리가 붙습니다. 양도 후 6개월 내 비수도권으로 이주하지 않거나 양도 후 5년 내 수도권 주택을 취득하거나 수도권으로 다시 이주하면 감면세액과 이자상당가산액이 추징됩니다. 감면만 보고 움직이면 나중에 세금을 되돌려 내는 불이익이 생길 수 있습니다.
종합부동산세: 기준이 주택 수에서 주택 가액과 거주 여부로
전부 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다.
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항목: 기본공제(1세대 1주택) / 현행: 12억 원 / 개정안: 거주 14억 원 / 비거주 9억 원
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항목: 기본공제(그 외) / 현행: 9억 원 / 개정안: 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 공시가격 비중)
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항목: 공정시장가액비율 / 현행: 60% / 개정안: 70%(3주택 이상·조정대상지역은 2028년 80%)
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항목: 세율 체계 / 현행: 주택 수 기준 차등 / 개정안: 2028년부터 주택 가액 기준 일원화
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항목: 과세표준 6억–12억 원 세율 / 현행: 1.0% / 개정안: 1.3%
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항목: 1세대 1주택 세액공제 / 현행: 보유기간별 최대 50% / 개정안: 거주기간별로 전환, 금액 한도 신설(2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원)
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항목: 세부담 상한 / 현행: 직전연도의 150% / 개정안: 200%
연령별 세액공제(만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%)와 공제율 합계 80% 한도는 그대로입니다.
납부유예 요건도 완화됩니다. 소득요건이 1,000만 원 상향됩니다. 10년 이상 거주한 만 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상이면 소득요건을 적용하지 않습니다.
내 경우는 어디에 해당하는가
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상황: 시가 30억 원 이하 실거주 1주택 / 방향: 종합부동산세 부담 감소 / 먼저 확인할 것: 거주 사실 증빙 확보
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상황: 비거주 1주택(전세·월세 후 타지 거주) / 방향: 부담 증가 폭이 가장 큼 / 먼저 확인할 것: 실거주 전환 가능성과 시점
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상황: 양도차익 10억 원 초과 1주택 / 방향: 공제 한도에 직접 걸림 / 먼저 확인할 것: 부부 공동명의·분할양도 여부
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상황: 조정대상지역 다주택자 / 방향: 2027년이 중과세율 최저 시점 / 먼저 확인할 것: 보유기간 2년 충족 여부
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상황: 만 65세 이상 수도권 1주택 / 방향: 2027년 감면율이 최대 / 먼저 확인할 것: 계속 거주 2년·총 5년 요건
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상황: 거주하지 못한 기간이 있는 경우 / 방향: 거주기간 인정 신설 대상 / 먼저 확인할 것: 사유별 증빙 서류
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상황: 비사업용 토지 보유 / 방향: 2028년부터 부담 증가 / 먼저 확인할 것: 사업 사용 실질 여부
지금 확인해 둘 것
1.
주민등록표 초본을 미리 확보하십시오. 이번 개편에서 세금을 가르는 기준은 거주기간입니다. 거주기간은 전입일부터 전출일까지로 판단합니다. 과거 이력이 길수록 발급과 확인에 시간이 걸립니다.
2.
적용 시점의 기준일을 혼동하지 마십시오. 양도소득세는 잔금 청산일, 종합부동산세는 매년 6월 1일입니다. 계약일 기준으로 판단하면 적용 연도가 달라질 수 있습니다.
3.
부부 공동명의 여부를 확인하십시오. 신설되는 공제 한도와 양도소득 기본공제는 인별로 적용되므로 명의 구성에 따라 결과가 달라집니다.
4.
매도를 서둘러 결정하기 전에 검토를 받으십시오. 개정안은 아직 확정되지 않았고 실거주 1주택은 오히려 부담이 줄어드는 구간이 있습니다.
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관련 법령
1.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 보유기간 3년 이상 자산의 양도차익에서 공제하는 장기보유 특별공제를 정하며, 1세대 1주택은 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산하도록 규정합니다. 개정안은 이 조문의 공제 구조를 거주 중심으로 바꾸고 금액 한도를 신설하는 내용입니다.
2.
소득세법 제103조 (양도소득 기본공제)
→ 양도소득이 있는 거주자에게 소득별로 연 250만 원을 공제하도록 정합니다. 개정안은 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택에 한해 연 2,500만 원으로 올리는 단서를 두는 내용입니다.
3.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
→ 제7항에서 조정대상지역 소재 1세대 2주택에 기본세율 + 20%p, 1세대 3주택 이상에 기본세율 + 30%p를 적용하도록 정합니다. 개정안의 한시 완화는 이 중과세율을 2027–2028년에 낮추는 내용입니다.
4.
종합부동산세법 제8조 (과세표준)
→ 주택 공시가격 합산액에서 1세대 1주택자 12억 원, 그 외 9억 원을 공제한 뒤 공정시장가액비율(60%–100% 범위에서 대통령령으로 규정)을 곱해 과세표준을 산정하도록 정합니다. 개정안은 기본공제를 거주 여부로 나누고 비율 범위를 좁히는 내용입니다.
5.
종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)
→ 주택 수(2주택 이하 / 3주택 이상)에 따라 세율을 달리 적용하고, 1세대 1주택자에게 연령별 공제와 보유기간별 공제를 합계 80% 한도에서 인정합니다. 개정안은 주택 수 기준 차등을 폐지하고 보유공제를 거주공제로 전환하는 내용입니다.
6.
종합부동산세법 제10조 (세부담의 상한)
→ 해당 연도의 재산세와 종합부동산세 합계액이 직전연도 총세액상당액의 150%를 넘는 부분은 과세하지 않도록 정합니다. 개정안은 이 상한을 200%로 올리는 내용입니다.
위 조문은 2026년 8월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
개정안이 확정되기 전까지는 방향만 참고하시고, 실제 매도나 명의 변경을 결정하기 전에는 세무법인청년들에서 개별 상황을 검토받으시기 바랍니다.
세무법인청년들 | 원문: https://watax.kr/real-estate-tax-reform-2026