작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-08-07
2026년 세제개편안(개정안) 기준입니다. 전근·질병·전학·부모 봉양으로 비운 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 규정이 신설됩니다.
이 글은 2026년 8월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래 중 하나라도 해당하면 이 글이 필요합니다.
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살던 집을 두고 발령이나 전근으로 다른 지역에 나가 있는 경우
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자녀 취학 때문에 보유 주택을 떠나 다른 곳에 거주하는 경우
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1년 이상 치료나 요양이 필요해 집을 비운 기간이 있는 경우
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학교폭력 피해로 자녀가 전학하면서 이사한 경우
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60세 이상 부모를 모시기 위해 합가하면서 보유 주택을 비운 경우
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재건축이나 재개발로 공사기간 동안 살 수 없었던 경우
살지 않았다는 이유로 공제를 잃게 될 처지인데 그 이유가 본인 선택이 아니었다면, 이 규정이 구제 근거가 됩니다.
왜 이 규정이 중요해졌는가
개편안은 양도소득세와 종합부동산세의 우대를 모두 거주기간 중심으로 바꿉니다. 장기보유특별공제는 보유공제를 없애고 거주공제만 남깁니다. 종합부동산세도 기본공제와 세액공제를 거주 여부와 거주기간으로 판정합니다.
그러면 문제가 생깁니다. 살고 싶었지만 살 수 없었던 사람은 어떻게 되는가. 발령이 나서 지방에 내려간 직장인, 아이 치료 때문에 병원 근처로 옮긴 부모, 재건축 공사 때문에 3년간 집이 없었던 조합원이 모두 여기에 해당합니다.
개정안은 여기에 인정 규정을 함께 넣었습니다.
인정되는 네 가지
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유형: 부득이한 사유로 다른 시나 군으로 주거 이전 / 인정 범위: 최장 3년 / 양도소득세: 적용 / 종합부동산세: 적용
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유형: 재건축이나 재개발 신축주택의 공사기간 / 인정 범위: 공사기간의 절반 / 양도소득세: 적용 / 종합부동산세: 적용
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유형: 주택 수에서 제외되는 특례주택의 보유기간 / 인정 범위: 동시 보유 기간에 한정 / 양도소득세: 적용 / 종합부동산세: 적용 안 됨
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유형: 등록임대주택의 임대기간 / 인정 범위: 연 2%, 최대 30% / 양도소득세: 적용 / 종합부동산세: 적용 안 됨
첫 번째 유형의 인정 사유로 개정안은 고등학교와 대학교 취학, 직장 변경이나 전근, 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해로 인한 전학, 취학이나 근무를 위한 해외 체류, 60세 이상 직계존속 동거봉양 등을 들었습니다.
두 번째 유형은 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 주택이 대상입니다. 인정 기간은 관리처분계획 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 기간의 절반입니다.
전제 조건 하나를 놓치면 안 됩니다
전제 하나가 가장 중요합니다. 1년 이상 계속 거주하던 중에 옮긴 경우여야 합니다.
취득한 뒤 한 번도 살지 않고 처음부터 임대를 준 주택은 이 규정으로 구제되지 않습니다. 사유가 아무리 정당해도 출발점이 거주가 아니었기 때문입니다.
재건축도 마찬가지입니다. 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이어야 공사기간 절반을 인정받습니다. 인가 직전에 사 두었다가 공사기간이 지나 입주하는 경우는 대상이 아닙니다.
대표 상황 예시
서울에 아파트 한 채를 보유하고 4년간 거주하던 납세자를 가정합니다. 회사 발령으로 지방 사업장에 내려가 3년째 근무 중입니다. 서울 집은 전세를 주었고 본인은 근무지 인근에 임차해 삽니다. 발령이 끝나면 돌아갈 계획입니다.
개편안 보도를 보고 거주하지 않은 3년 때문에 공제를 잃지 않을까 걱정이 생겼습니다.
이 상황에서 판단할 순서는 다음과 같습니다.
1.
전출 직전에 그 집에서 1년 이상 계속 거주했는가. 이 사례는 4년이므로 충족합니다.
2.
전출 사유가 인정 사유에 해당하는가. 직장 변경이나 전근은 제시된 사유에 들어 있습니다.
3.
다른 시나 군으로 옮겼는가. 같은 시 안에서 이사한 경우는 요건이 다릅니다.
4.
비거주 기간이 3년을 넘지 않는가. 넘는 부분은 인정되지 않습니다.
이 사례에서 확인할 자료는 다음과 같습니다.
주민등록표 초본(전입일과 전출일 전체 이력)
인사발령 통지서 또는 재직증명서
근무지 인근 임차 계약서
보유 주택의 임대차계약서
여기서 실무상 위험이 하나 있습니다. 발령 기간이 4년, 5년으로 길어지면 3년을 넘는 부분은 거주로 인정되지 않습니다. 인정 한도를 넘길 것 같다면 중간에 복귀 시점을 조정하거나 양도 시점을 다시 계산해야 합니다. 아무 조치 없이 두면 공제율이 줄어든 상태로 확정되어 서류만 갖췄으면 피할 수 있었던 불이익이 그대로 남습니다.
사유가 있어도 입증하지 못하면 결과는 같습니다. 세법에서 부득이한 사유는 신고서에 사정을 적어 내는 것으로 인정되지 않습니다. 사유별 증빙으로 확인합니다. 발령 통지서를 회사에서 다시 받기 어려워진 뒤에 찾으면 늦습니다.
지금 있는 규정과 무엇이 다른가
현행에도 비슷해 보이는 규정이 있습니다. 소득세법 시행령 제154조제1항제3호는 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 양도할 때 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않도록 합니다.
그러나 성격이 다릅니다.
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구분: 목적 / 현행 시행령 규정: 1세대 1주택 비과세 요건 면제 / 개정안 신설 규정: 공제율 계산용 거주기간 산입
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구분: 효과 / 현행 시행령 규정: 2년 요건을 못 채워도 비과세 / 개정안 신설 규정: 안 산 기간을 산 기간으로 계산
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구분: 대상 세목 / 현행 시행령 규정: 양도소득세 / 개정안 신설 규정: 양도소득세와 종합부동산세
현행 규정은 비과세 문턱을 넘게 해 주는 것이고, 신설 규정은 공제를 얼마나 받을지 계산할 때 기간을 채워 주는 것입니다. 12억 원을 넘는 고가주택이라면 비과세 문턱을 넘어도 과세되는 부분이 남으므로 두 규정이 모두 필요합니다.
지금 해 둘 것
1.
주민등록표 초본을 발급받아 전입일과 전출일 이력을 확인하십시오. 인정 여부는 이 서류에서 시작합니다.
2.
전출 사유를 입증할 서류를 지금 확보하십시오. 발령 통지서나 진단서는 시간이 지나면 발급이 어려워집니다.
3.
비거주 기간이 3년에 가까워지고 있다면 복귀 시점과 양도 시점을 함께 계산하십시오.
4.
적용 시기를 확인하십시오. 양도소득세는 2028년 이후 양도분, 종합부동산세는 2027년 이후 납세의무 성립분입니다.
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1세대 1주택 양도세 비과세 요건: 현행 부득이한 사유 규정이 실제로 쓰이는 자리입니다.
관련 법령
1.
소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
→ 제1항제3호에서 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않도록 정하고, 제6항에서 거주기간을 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 정합니다.
2.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 1세대 1주택의 장기보유 특별공제를 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율의 합으로 계산하도록 정합니다. 개정안이 거주기간을 늘려 주려는 것은 바로 이 계산에 쓰이는 거주기간입니다.
3.
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
→ 1세대 1주택의 양도소득을 비과세하되 양도가액 12억 원 초과 고가주택은 제외하도록 정합니다. 12억 원을 넘는 주택은 비과세 요건을 갖춰도 초과분이 과세되므로 공제율이 그대로 세액을 좌우합니다.
4.
종합부동산세법 제8조 (과세표준)
→ 주택 공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정하도록 정합니다. 개정안은 1세대 1주택 기본공제를 거주 여부로 나누므로, 거주 인정 여부가 기본공제 5억 원 차이로 이어집니다.
5.
종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)
→ 1세대 1주택자에게 연령별 공제와 기간별 공제를 합계 80% 한도에서 인정합니다. 개정안은 이 기간별 공제를 거주기간 기준으로 전환하므로, 인정받는 거주기간이 곧 공제율이 됩니다.
위 조문은 2026년 8월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
사유가 있는데 서류가 없어 인정받지 못하는 경우가 가장 아까우므로 세무법인청년들에서 미리 점검받으시기 바랍니다.
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