작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-08-07
2026년 세제개편안(개정안) 기준입니다. 집이 한 채여도 거주하지 않으면 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 낮아지고 세액공제까지 함께 줄어듭니다.
이 글은 2026년 8월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래 중 하나라도 해당하면 이 글이 필요합니다.
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주택 한 채를 보유했으나 전세나 월세를 주고 다른 곳에 거주하는 경우
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직장이나 발령 때문에 보유 주택이 있는 지역을 떠나 있는 경우
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자녀 학교 문제로 보유 주택 대신 다른 곳에 전세로 사는 경우
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부모 봉양이나 치료를 이유로 보유 주택을 비워 둔 경우
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보유 주택의 공시가격이 9억 원을 넘는 경우
주택은 한 채인데 그 집에 살지 않는다면 이번 개편에서 부담이 가장 크게 늘어납니다.
기준이 주택 수에서 거주 여부로 바뀝니다
지금까지 종합부동산세의 우대는 주택 수가 갈랐습니다. 1세대 1주택자이면 기본공제 12억 원, 그 밖에는 9억 원이었습니다(종합부동산세법 제8조제1항).
개정안은 같은 1주택자를 다시 둘로 나눕니다.
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구분: 1세대 1주택 거주 / 현행: 12억 원 / 개정안: 14억 원
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구분: 1세대 1주택 비거주 / 현행: 12억 원 / 개정안: 9억 원
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구분: 그 외 / 현행: 9억 원 / 개정안: 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 공시가격 비중)
거주하는 사람은 2억 원이 올라가고 거주하지 않는 사람은 3억 원이 내려갑니다. 같은 한 채인데 기본공제 차이가 5억 원까지 벌어집니다.
세 가지가 동시에 움직입니다
부담이 크게 늘어나는 이유는 한 가지 변화 때문이 아닙니다.
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요소: 기본공제 / 현행: 12억 원 / 개정안: 9억 원 / 방향: 과세표준 증가
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요소: 공정시장가액비율 / 현행: 60% / 개정안: 70% / 방향: 과세표준 증가
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요소: 기간별 세액공제 / 현행: 보유기간 기준(10년 40%) / 개정안: 거주기간 기준으로 전환 / 방향: 공제율 하락
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요소: 세부담 상한 / 현행: 직전연도의 150% / 개정안: 200% / 방향: 완충 축소
세액공제 전환의 영향이 특히 큽니다. 현행에서는 그 집에 살지 않아도 10년 보유했다면 40%를 공제받습니다(종합부동산세법 제9조제8항). 개정안에서는 이 공제가 거주기간 기준으로 바뀌므로 거주하지 않았다면 연령별 공제만 남습니다.
대표 상황 예시
60세 납세자를 가정합니다. 10년 전 수도권에 시가 20억 원(공시가격 약 15억 원) 아파트 한 채를 취득했습니다. 지방 사업장으로 발령이 나면서 보유 주택은 전세를 주고 본인은 근무지 인근에 임차해 삽니다. 주택은 한 채뿐이므로 지금까지는 1세대 1주택 우대를 받아 왔습니다.
정부 계산 사례에 따른 결과입니다. 같은 60세, 같은 주택인데 거주 여부로 갈립니다.
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시가(공시가격): 20억 원(15억 원) / 10년 거주한 경우: 약 10.8만 원 / 10년 보유만 한 경우: 약 152.1만 원
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시가(공시가격): 30억 원(20억 원) / 10년 거주한 경우: 약 76.0만 원 / 10년 보유만 한 경우: 약 424.7만 원
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시가(공시가격): 50억 원(35억 원) / 10년 거주한 경우: 약 978.5만 원 / 10년 보유만 한 경우: 약 1,970.3만 원
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시가(공시가격): 70억 원(50억 원) / 10년 거주한 경우: 약 3,295.7만 원 / 10년 보유만 한 경우: 약 4,480.1만 원
여기서는 거주하지 못한 이유가 무엇이고 그것이 개정안이 인정하는 사유에 해당하는지를 따져야 합니다. 개정안은 1년 이상 계속 거주하던 주택에서 부득이한 사유로 다른 시나 군으로 주거를 옮긴 경우, 그 비거주 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 규정을 함께 제시했습니다. 인정 사유에는 취학, 직장 변경이나 전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력 피해로 인한 전학, 60세 이상 직계존속 동거봉양 등이 들어 있습니다.
이 사례에서 확인할 자료는 다음과 같습니다.
주민등록표 초본(보유 주택의 전입일과 전출일)
전출 사유를 입증할 서류(발령 통지서, 재직증명서, 진단서, 재학증명서 등)
보유 주택의 임대차계약서와 계약 종료 예정일
해당 주택의 최근 3개년 공시가격
다만 부득이한 사유 규정은 1년 이상 계속 거주하던 중에 옮긴 경우를 전제로 제시되었습니다. 처음부터 한 번도 살지 않고 임대만 준 경우라면 이 규정으로 구제되기 어렵습니다.
양도할 때도 같은 기준이 따라옵니다
보유 단계만의 문제가 아닙니다. 양도소득세의 장기보유특별공제도 같은 방향으로 바뀝니다.
현행은 1세대 1주택자에게 보유기간별 연 4%(최대 40%)와 거주기간별 연 4%(최대 40%)를 합산해 줍니다(소득세법 제95조제2항). 개정안은 보유공제를 2028년 연 2%(최대 20%)로 줄이고 2029년에 폐지하며 거주공제만 연 8%(최대 80%)로 남깁니다.
거주하지 않은 1주택자는 보유 단계에서 종합부동산세가 늘고 처분 단계에서 장기보유특별공제까지 잃습니다. 두 시점을 함께 놓고 계산해야 실제 부담이 보입니다.
선택지는 넷입니다
1.
거주로 전환합니다. 임대차 계약 기간과 임차인의 계약갱신요구권, 보증금 반환 자금을 함께 검토해야 하므로 시간이 걸립니다.
2.
부득이한 사유 요건을 확인합니다. 해당한다면 증빙 확보가 먼저입니다.
3.
처분 시점을 검토합니다. 양도소득세 장기보유특별공제는 2027년까지 현행이 유지되므로 시점에 따라 결과가 달라집니다.
4.
아무것도 하지 않고 부담을 감수합니다. 이 경우에도 개정안대로라면 세부담 상한이 현행 150%에서 200%로 오르므로 자금 계획을 그에 맞춰 세워야 합니다.
어느 쪽이든 개정안이 확정되기 전에 되돌리기 어려운 결정은 권하지 않습니다. 임대차 계약을 서둘러 해지했다가 개정 내용이 달라지면 이사 비용과 중개보수만 쓰는 불이익이 남습니다.
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관련 법령
1.
종합부동산세법 제8조 (과세표준)
→ 주택 공시가격 합산액에서 1세대 1주택자 12억 원, 그 외 9억 원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정하도록 정합니다. 개정안은 1세대 1주택자를 거주 14억 원과 비거주 9억 원으로 나누는 내용입니다.
2.
종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)
→ 1세대 1주택자에게 연령별 공제와 보유기간별 공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 합계 80% 한도에서 인정합니다. 개정안은 보유기간 기준을 거주기간 기준으로 전환하는 내용이며, 거주하지 않은 경우 이 공제가 사실상 사라집니다.
3.
종합부동산세법 제10조 (세부담의 상한)
→ 해당 연도의 재산세와 종합부동산세 합계액이 직전연도 총세액상당액의 150%를 넘는 부분은 과세하지 않도록 정합니다. 개정안은 이 상한을 200%로 올립니다.
4.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 1세대 1주택은 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산해 장기보유 특별공제액을 계산하도록 정합니다. 개정안은 보유공제를 단계적으로 폐지하고 거주공제만 남기는 내용입니다.
5.
종합부동산세법 제3조 (과세기준일)
→ 종합부동산세의 과세기준일을 재산세 과세기준일과 같은 날로 정합니다. 지방세법 제114조가 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 정하고 있으므로, 6월 1일 현재 상태로 판정합니다.
위 조문은 2026년 8월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
거주 전환과 처분 중 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간과 양도차익에 따라 달라지므로 세무법인청년들에서 개별 계산을 받아 보시기 바랍니다.
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