작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-07-11
비거주자가 국내 부동산을 팔면 양도소득세 계산은 거주자와 같지만, 1세대1주택 비과세와 고가주택 장기보유특별공제(표2)는 받지 못합니다. 여기에 더해 매수자가 법인이면 양도가액의 10%를 원천징수합니다.
이 글은 2026년 7월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
결론부터 3줄 요약
1. 비거주자는 양도세 계산 구조와 세율은 거주자와 같지만, 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제 표2(최대 80%)를 받지 못합니다.
2. 매수자가 법인이면 잔금 지급 시 양도가액의 10%(취득가액 확인 시 양도차익의 20%와 비교해 적은 쪽)를 원천징수해 다음 달 10일까지 납부합니다. 개인 매수자는 원천징수의무가 없습니다.
3. 매도인은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 하며, 미리 신고·납부한 사실을 증명하면 원천징수를 면할 수 있습니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 이 글이 도움이 됩니다.
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해외에 거주하면서 국내에 아파트·토지·상가를 보유해 팔려고 하는 교민·재외국민
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이민·유학·주재원 등으로 세대 전원이 출국한 뒤 국내 주택을 정리하려는 분
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비거주자에게서 부동산을 매수하면서 세금을 떼야 하는지 궁금한 법인·개인
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매수자로부터 "잔금에서 세금을 떼고 드리겠다"는 말을 듣고 당황한 매도인
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한국과 거주지 국가에서 이중으로 세금을 내게 되는지 걱정되는 분
비거주자의 국내 부동산 양도는 계산의 뼈대는 거주자와 같지만, 비과세·공제 혜택과 매수자의 원천징수의무에서 크게 갈립니다. 이 두 가지를 모르면 수천만 원 단위로 세금이 달라집니다.
먼저, 나는 세법상 거주자인가 비거주자인가
모든 판단의 출발점은 신분입니다. 국적이나 집 소유 여부가 아니라 생활의 근거지로 정합니다.
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거주자: 국내에 주소를 두거나 183일 이상 국내에 거소를 둔 개인
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비거주자: 거주자가 아닌 개인
주소는 가족·자산·직업 등 생활관계의 실질로 판단하고, 거소는 국내에 머문 날을 셉니다(소득세법 제1조의2제1항). 한국에 집 한 채가 있어도 생활 기반이 외국이면 비거주자로 볼 수 있고, 반대로 외국 국적자라도 국내에서 계속 생활하면 거주자가 될 수 있습니다. 판정이 애매하면 반드시 세무대리인에게 사실관계를 확인하십시오. 이 한 줄이 뒤의 모든 세금을 좌우합니다.
대표 상황 예시 – 미국에 사는 교민이 서울 아파트를 팔 때
장면. 미국에서 20년 넘게 생활해 온 한 교민이 오래전 서울에 사둔 아파트 한 채를 정리하기로 합니다. 매수자(부동산 법인)와 계약을 마치고 잔금일을 앞두고 있는데, 매수자 쪽에서 "잔금에서 세금 일부를 떼고 드리겠다"고 말합니다.
혼란. 이 분은 한국에 집이 이 한 채뿐이니 1세대1주택 비과세라고 생각했고, 20년 넘게 보유했으니 장기보유특별공제도 최대로 받을 것이라 기대했습니다. 그런데 세금을 떼겠다니 어리둥절합니다.
판단. 세법상 이 분은 비거주자입니다. 비거주자는 1세대1주택 비과세와 고가주택 우대 장기보유특별공제(표2, 최대 80%)를 받지 못하고, 일반 장기보유특별공제(표1, 최대 30%)만 적용됩니다. 또 매수자가 법인이므로 잔금 지급 시 양도가액의 10%를 원천징수해 납부할 의무가 있습니다.
이 상황에서 확인할 자료. 취득 당시 매매계약서, 취득세 영수증, 중개수수료·법무비용 영수증 등 취득가액과 필요경비 증빙을 갖추면, 원천징수액을 양도가액의 10%가 아니라 양도차익의 20%와 비교해 더 적은 쪽으로 낮출 수 있습니다.
결론. 잔금 전에 취득가액 증빙을 정리해 매수자에게 제시하고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고로 정산하십시오. 미리 예정신고·납부하고 그 사실을 증명하면 원천징수 자체를 면할 수도 있습니다.
비거주자 양도세, 거주자와 무엇이 다른가
비거주자의 국내 부동산 양도소득은 국내원천 부동산등양도소득으로서 거주자와 같은 방법으로 분류과세됩니다(소득세법 제121조제2항). 즉 양도차익 계산 방식과 세율표(기본 6–45%, 보유기간·주택 수에 따른 중과 등)는 거주자와 동일합니다. 다만 아래 항목에서 갈립니다.
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양도소득세 계산 구조·세율: 거주자 – 양도차익 계산·6–45% 기본세율·중과 등 / 비거주자 – 거주자와 동일하게 분류과세
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1세대1주택 비과세: 거주자 – 요건 충족 시 가능 / 비거주자 – 원칙적으로 불가(출국 특례만 예외)
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장기보유특별공제 표1(일반, 최대 30%): 거주자 – 적용 / 비거주자 – 적용
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장기보유특별공제 표2(1세대1주택, 최대 80%): 거주자 – 고가주택 등 적용 / 비거주자 – 배제
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매수자의 원천징수: 거주자 – 없음 / 비거주자 – 매수자가 법인이면 있음
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납세관리인: 거주자 – 불필요 / 비거주자 – 지정·신고 필요
핵심은 두 줄입니다. 첫째, 비거주자는 1세대1주택 비과세(소득세법 제89조)와 고가주택 장기보유특별공제 표2를 적용받지 못합니다(소득세법 제121조제2항 단서). 둘째, 그래도 3년 이상 보유했다면 일반 장기보유특별공제 표1은 그대로 받습니다(소득세법 제95조제2항).
딱 하나의 예외, 출국 특례
해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우, 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일부터 2년 이내에 양도하면 보유·거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무 형편으로 세대 전원이 출국한 경우도 같습니다(소득세법 시행령 제154조제1항제2호). 즉 비과세를 살리려면 출국 후 2년이라는 시한이 관건입니다.
핵심: 매수자의 원천징수의무 – 누가, 얼마를, 언제
이 글의 핵심 각도입니다. 비거주자가 파는 부동산은 매도인이 세금을 안 내고 출국해 버릴 위험이 있어, 세법은 지급하는 쪽(매수자)이 세금을 미리 떼어 내도록 합니다.
누가 떼는가, 법인 매수자만
소득세법 제156조제1항은 부동산등양도소득을 지급하는 자 중 개인(거주자·비거주자)을 원천징수의무에서 제외하고 있습니다. 따라서 원천징수의무는 매수자가 법인(내국법인·외국법인)일 때만 발생합니다.
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내국법인·외국법인: 원천징수의무 – 있음 / 처리 – 잔금 지급 시 원천징수 후 납부
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개인(거주자·비거주자): 원천징수의무 – 없음 / 처리 – 매도인이 직접 예정신고·납부
개인이 매수하더라도 매도인(비거주자)의 양도세 신고·납부 의무 자체는 사라지지 않습니다. 단지 세금을 떼는 사람이 없을 뿐입니다.
얼마를 떼는가, 양도가액의 10%가 기본
법인 매수자가 원천징수하는 금액은 다음과 같습니다(소득세법 제156조제1항제5호).
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원칙: 지급금액(양도가액)의 10%
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취득가액·양도비용이 확인되는 경우: 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액
즉 오래 보유해 차익이 큰 부동산은 10% 원천징수가 유리하고, 취득가가 높아 차익이 작은 부동산은 취득가 증빙을 제출해 차익의 20% 기준으로 낮추는 편이 유리합니다. 취득가액 증빙을 잔금 전에 준비하는 것이 실무의 핵심입니다.
언제 내는가, 다음 달 10일까지
법인 매수자는 원천징수한 날이 속하는 달의 다음 달 10일까지 관할 세무서에 납부합니다(소득세법 제156조제1항). 이때 매도인에게 원천징수영수증을 발급해야 하며, 매도인은 이 영수증으로 예정신고 때 기납부세액을 정산합니다.
원천징수를 면하는 방법
매도인이 그 소득에 대한 양도세를 미리 예정신고·납부했거나, 그 양도가 비과세·과세미달임을 증명하면 매수자는 원천징수하지 않습니다(소득세법 제156조제15항). 매도인이 먼저 신고·납부하고 증빙을 매수자에게 전달하면, 잔금이 원천징수 없이 온전히 지급될 수 있습니다.
비거주자의 양도소득세 신고 절차
원천징수가 있든 없든, 매도인의 신고 의무는 별개입니다. 절차는 거주자와 동일합니다.
1.
납세관리인 지정·신고: 국내에 주소·거소가 없으면 국세 사항을 처리할 납세관리인을 정해 관할 세무서에 신고합니다(국세기본법 제82조). 보통 세무대리인을 납세관리인으로 둡니다.
2.
예정신고·납부: 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득과세표준을 예정신고·납부합니다(소득세법 제105조제1항). 양도차익이 없거나 손실이어도 신고 대상입니다.
3.
홈택스 신고 경로: 홈택스 로그인 후 [세금신고] → [양도소득세] → [예정신고] 화면에서 자산·취득·양도 내역을 입력합니다. 법인 매수자의 원천징수는 [세금신고] → [원천세 신고] 화면에서 처리합니다.
4.
확정신고: 같은 해에 여러 건을 양도했거나 정산이 필요하면 다음 해 5월에 확정신고로 마무리합니다.
비거주자는 취득가액·환율·거주지 증명 등 챙길 자료가 많아, 예정신고 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다. 양도 계약 단계에서부터 세무대리인과 일정을 잡는 것이 안전합니다.
신고에 필요한 자료 체크리스트
취득 당시 매매계약서, 취득세·등록면허세 영수증
취득 관련 중개수수료·법무비용 영수증(필요경비 증빙)
양도 매매계약서, 잔금 지급 내역
법인 매수자가 발급한 원천징수영수증(원천징수가 있었던 경우)
여권·거주지국 거주 사실 증명(비거주자 판정 근거)
납세관리인 신고서
부동산 소재지국 과세와 이중과세 방지
비거주자는 "한국에도 내고 사는 나라에도 또 내는 것 아닌가" 하는 걱정을 많이 합니다. 국제 과세의 기본 원칙은 이렇습니다.
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부동산 소재지국 우선 과세: 부동산 양도소득은 그 부동산이 있는 나라에 과세권이 있습니다. 국내 부동산이라면 한국이 먼저 과세하며, 대부분의 조세조약이 이 원칙을 따릅니다.
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거주지국의 이중과세 조정: 매도인이 거주하는 나라는 대개 그 소득을 다시 과세하되, 한국에 낸 세금을 외국납부세액공제로 빼 줍니다. 따라서 같은 소득에 두 번 온전히 과세되지는 않습니다.
다만 공제 한도·방식은 나라마다, 조약마다 다릅니다. 미국·캐나다·호주처럼 교민이 많은 나라와의 조세조약은 세부 규정이 제각각이므로, 한국 신고를 마친 뒤 거주지국 신고 방법을 그 나라 세무 전문가에게 확인하는 것이 정확합니다.
이것만은 놓치지 마십시오
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신분 확정이 먼저입니다. 거주자로 오인하면 비과세를 기대했다가 세금이 크게 달라집니다.
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취득가액 증빙을 잔금 전에 모으십시오. 원천징수액을 양도차익의 20% 기준으로 낮출 수 있고, 예정신고 때 필요경비로도 씁니다.
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매수자가 법인인지 개인인지 확인하십시오. 법인이면 원천징수가 있으므로 잔금 흐름을 미리 계획해야 합니다.
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예정신고 2개월 기한을 지키십시오. 원천징수와 별개로 매도인의 신고 의무는 남습니다.
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출국 특례의 2년 시한을 기억하십시오. 해외이주로 출국했다면 2년 이내 양도가 비과세의 갈림길입니다.
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양도소득세 개요와 계산 구조: 비거주자도 그대로 준용하는 양도차익에서 과세표준, 세액으로 이어지는 계산 흐름을 먼저 익히기 좋습니다.
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장기보유특별공제란 무엇인가?: 비거주자가 받는 표1과 받지 못하는 표2의 차이를 자세히 확인할 수 있습니다.
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양도소득세 신고 기한과 납부 방법 – 예정신고와 확정신고: 예정신고 2개월 기한과 확정신고 정산 절차를 단계별로 정리했습니다.
관련 법령
1.
소득세법 제1조의2 (정의)
→ 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인, 비거주자는 거주자가 아닌 개인으로 정의합니다. 부동산 양도세 판단의 출발점입니다.
2.
소득세법 제119조 (비거주자의 국내원천소득)
→ 제9호에서 국내에 있는 토지·건물 등과 부동산이 많은 비상장주식(부동산주식등)의 양도로 발생하는 소득을 국내원천 부동산등양도소득으로 규정합니다.
3.
소득세법 제121조 (비거주자에 대한 과세방법)
→ 부동산등양도소득은 거주자와 같은 방법으로 분류과세하되, 단서에서 1세대1주택 비과세와 고가주택 장기보유특별공제 표2의 적용을 비거주자에게 배제합니다.
4.
소득세법 제156조 (비거주자의 국내원천소득에 대한 원천징수의 특례)
→ 부동산등양도소득을 지급하는 법인은 양도가액의 10%(취득가액 확인 시 양도차익의 20%와 비교해 적은 금액)를 원천징수해 다음 달 10일까지 납부하며, 개인 매수자는 제외되고 매도인이 미리 신고·납부·비과세를 증명하면 원천징수하지 않습니다(제15항).
5.
소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)
→ 부동산 등을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 하며, 양도차익이 없거나 손실이어도 신고 의무가 있습니다.
위 조문은 2026년 7월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
비거주자의 부동산 양도는 신분 판정과 원천징수, 예정신고가 맞물려 한 번의 실수가 큰 세금 차이로 이어지므로, 계약 단계에서부터 세무법인청년들과 같은 전문가와 일정을 함께 짜 두시길 권합니다.