대출 없이 산 집부터, 국세청이 들여다봤습니다
국세청이 부동산 탈세혐의자 127명을 가려내 세무조사에 들어갔습니다. 이들이 사들인 주택은 약 3,600억 원어치, 추정 탈루액은 1,700억 원입니다. 이번 조사가 겨눈 곳은 분명합니다. 대출을 받지 않고 현금으로 산 집, 부모에게 빌린 돈으로 산 집의 자금 출처입니다. 30억 원이 넘는 초고가 주택은 이미 전수 검증 대상이 됐습니다.
누가 세무조사를 받았을까요?
2026년 5월 19일, 국세청이 발표한 조사 대상은 네 부류입니다.
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대출 규제를 받지 않고 현금을 동원했거나, 부모친인척에게 거액을 빌린 분
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시세차익을 노리고 고가 아파트를 사들인 다주택자
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성북구강서구, 광명시·구리시 등 최근 가격이 뛴 지역에서 집을 산 분
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30억 원이 넘는 초고가 주택을 산 분
대상 지역도 강남4구와 마·용·성에 그치지 않았습니다. 가격이 오른 비강남권과 경기 일부까지 넓혔습니다. 예전에는 강남 큰손의 이야기였다면, 이번에는 학군지 아파트를 산 30대 맞벌이 부부, 부모 도움으로 첫 집을 마련한 사회초년생까지 조사 대상에 들어왔습니다.
대출만 안 받으면 비껴갈 수 있을까요?
대출을 끌어다 집을 산 경우는 이미 검증 절차가 시작됐습니다. 국세청은 사업 운영에 쓰여야 할 사업자 대출을 주택 취득에 유용한 사례를 전수 검증하겠다고 앞서 예고했고, 상반기에 스스로 바로잡을 기회를 준 뒤 하반기부터 본격적으로 들여다봅니다.
그런데 이번 발표는 거기서 한 걸음 더 나아갔습니다. 대출조차 없이 현금으로 사거나, 가족에게 빌려 산 거래까지 검증 대상으로 넓힌 것입니다. 정리하면, 대출을 받은 사람도 받지 않은 사람도 모두 자금 출처를 설명해야 하는 상황이 됐습니다.
방식도 달라졌습니다. 이제 국토교통부가 받은 자금조달계획서를 국세청이 곧바로 넘겨받아 확인합니다. 예전에는 혐의 자료를 한 달에 한 번 받았지만, 지금은 거래가 잡히면 즉시 들여다봅니다. 국무조정실·국토부·경찰청이 함께 움직이는 점검 협의회도 가동되고 있습니다. 대출이 없다는 사실만으로 비껴갈 수 있는 구간은 사실상 사라졌습니다.
대출이 없으면 문제없는 거 아닌가요?
국세청의 시각은 단순합니다. 대출도 없이 수십억 원짜리 집을 자기 돈만으로 사기는 어렵다는 것입니다. 신고된 소득과 보유 재산으로 설명되지 않는 거액을 현금으로 냈다면, 그 돈이 어디서 왔는지부터 따져봅니다. 신고하지 않은 사업 소득인지, 부모에게 받은 자금인지를 보는 것입니다.
그래서 대출이 없다는 사실은 ‘문제없다’는 증거가 아니라, ‘그만한 돈을 자력으로 어떻게 마련했는가’라는 질문의 출발점이 됩니다.
대출이 없다는 건 문제가 없다는 게 아니라, 자력으로는 설명하기 어려운 자금이라는 뜻입니다.
실제로 어떤 거래가 조사 대상이 됐을까요?
이번에 국세청이 공개한 사례 중 일반 가정에서도 일어날 수 있는 유형을 정리하면 이렇습니다.
대기업에 다니는 30대 자녀 부부가 학군지 고가 아파트를 30여억 원에 대출 없이 전액 자기자금으로 취득한 사례가 있습니다. 그런데 부모가 자녀의 취득 직전 해외주식 30여억 원을 팔았고 그 사용처가 불분명했습니다. 국세청은 부모 매각 자금이 자녀에게 흘러간 편법 증여로 보고 검증에 들어갔습니다.
30대 초반 사회초년생이 강남권 신도시 아파트(20억 원대)를 소액 담보대출만 받고 사면서, 부족분 10여억 원을 상가 건물주인 부친에게 빌린 사례도 있습니다. 차용증에는 상환 기한을 부친의 사망 시점으로, 이자도 그때 한꺼번에 지급하는 것으로 적어두었습니다. 통상적인 금전 거래에서는 보기 어려운 조건이라, 사실상 증여를 채무로 위장한 것은 아닌지 들여다보고 있습니다.
두 사례의 공통점은 분명합니다. 거래 자체가 위법이어서가 아니라, 자금이 어디서 와서 어떻게 흘렀는지가 설명되지 않아 조사 대상이 됐다는 점입니다.
차용증을 썼는데 왜 증여로 볼까요?
차용증 자체는 형식 요건일 뿐입니다. 국세청이 실제로 보는 것은 정해진 날짜에 이자가 오갔는지, 원금이 실제로 줄고 있는지, 그리고 빌린 사람에게 갚을 능력이 있는지입니다. 부모에게 받은 이자를 다시 자녀에게 돌려주는 이른바 ‘페이백’이 확인되면 계약 전체가 허위로 간주될 수 있습니다. 이렇게 변칙증여로 적발되면, 국세청은 본세에 더해 부당 가산세 40%까지 물리겠다고 밝혔습니다.
자녀의 내 집 마련을 돕는 일은 부모로서 당연한 결정입니다. 다만 그 도움이 세무상 어떻게 해석되느냐는 전혀 다른 문제입니다. 도와주려던 돈이 오히려 더 큰 세부담으로 돌아올 수 있습니다. 기준이 바뀌고 자료 공유가 빨라진 환경에서는, 지금 어느 길이 안전한지 정확히 아는 분과 그렇지 않은 분의 결과가 크게 갈립니다.
종이 한 장이 아니라, 실제 자금 흐름이 증거가 됩니다.
주택을 취득하고 나서는 늦습니다
이번 조사가 보여준 건 분명합니다. 대출 없이 산 고가 주택부터 국세청이 들여다봤습니다. 30억 원 이상은 전수 검증에 들어갔고, 그 아래도 자금조달계획서로 곧바로 걸러집니다.
문제는, 일단 집을 사고 나면 자금의 흐름이 이미 기록으로 남는다는 점입니다. 차용증도, 이자 지급도, 자금조달계획서도 취득 시점에 맞춰 정리돼 있어야 의미가 있습니다. 취득이 끝난 뒤에 뒤늦게 맞추려 하면 오히려 의심을 키웁니다.
그래서 핵심은 취득 전 점검입니다. 특히 이런 분은 계약 전에 꼭 짚어보시기 바랍니다.
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곧 고가 주택을 매입할 계획이 있는 분
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부모 도움이나 가족 간 차입으로 자금을 마련하려는 분
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대출 없이 현금으로 취득하려는 분
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이미 취득했지만 자금 흐름이 정리되지 않은 분
집을 산 뒤에 대응하는 것과, 사기 전에 구조를 잡아두는 것은 결과가 전혀 다릅니다. 고가 주택 취득을 앞두고 계시다면, 계약 전에 한 번 점검받으시길 권해드립니다.