소유 기간 중 거주나 사업에 사용하지 않은 토지로, 양도 시 기본세율보다 높은 중과세율이 적용되는 토지입니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
비사업용토지란 무엇인가?
비사업용토지는 소유자가 소유 기간 중 거주 또는 사업 목적으로 직접 사용하지 않은 토지를 말합니다. 소득세법 제104조의3에서 비사업용토지의 범위를 정하고 있으며, 해당 토지를 양도할 때에는 소득세법 제104조 제1항 제8호에 따라 기본세율(6%–45%)에 10%p를 가산한 세율(16%–55%)이 적용됩니다. 또한 소득세법 제95조 제2항에 따라 장기보유특별공제도 적용되지 않으므로, 오래 보유하더라도 공제 혜택을 받을 수 없습니다.
비사업용토지의 판정은 토지 유형에 따라 구분됩니다. 농지의 경우, 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 직접 경작하지 않으면 비사업용토지에 해당합니다. 다만, 소유자가 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작하는 이른바 "재촌자경" 농지는 비사업용토지에서 제외됩니다. 임야는 소재지에 거주하지 않는 자가 소유한 경우, 목장용지는 축산업을 경영하지 않는 자가 소유한 경우에 각각 비사업용토지로 분류됩니다. 그 밖의 토지도 재산세 별도합산 또는 분리과세 대상이 아닌 한 비사업용토지에 해당할 수 있습니다.
비사업용 여부를 판정할 때 소유 기간 전체를 보는 것이 아니라, 소득세법 시행령 제168조의6에서 정한 기간 기준을 적용합니다. 예를 들어 소유기간이 5년 이상인 토지의 경우 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상, 그리고 전체 소유기간의 60% 이상을 사업에 사용해야 비사업용토지에서 벗어납니다. 이 세 가지 요건을 모두 충족해야 하므로, 양도 직전에 잠깐 사용하는 것만으로는 비사업용 판정을 피할 수 없습니다.
단, 소득세법 시행령 제168조의14에 따라 법령상 사용이 금지 또는 제한된 토지, 문화유산 보호구역 내 토지, 공익사업을 위해 수용되는 토지 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 비사업용토지로 보지 않을 수 있습니다.
적용예
C 씨는 2018년에 충남 지역의 농지 1,000평을 4억 원에 취득했습니다. C 씨는 서울에 거주하면서 해당 농지를 임대만 주고 직접 경작하지 않았으며, 2026년에 7억 원에 양도하려 합니다. 이 경우 소유기간 8년 중 재촌자경 기간이 전혀 없으므로 소득세법 제104조의3 제1항 제1호 가목에 따라 비사업용토지로 판정됩니다. 양도차익 약 3억 원에 대해 기본세율이 아닌 10%p 가산 세율이 적용되고, 8년간 보유했음에도 장기보유특별공제를 받을 수 없어 일반 토지 양도 대비 수천만 원의 추가 세부담이 발생하게 됩니다.
오해사례
많은 분이 농지를 오래 보유하기만 하면 양도 시 세금 부담이 낮아진다고 생각합니다. 그러나 비사업용토지에 해당하면 보유기간이 아무리 길어도 장기보유특별공제가 적용되지 않고, 오히려 중과세율이 적용되어 세부담이 가중됩니다. 소유기간 중 실제로 재촌하면서 직접 경작했는지, 소득세법 시행령 제168조의6이 정한 기간 기준(소유기간 5년 이상 시 직전 5년 중 3년 이상 사업 사용 등)을 충족하는지가 핵심입니다. 단순히 농지로 지목이 등록되어 있다는 사실만으로는 사업용 토지로 인정받을 수 없습니다.
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제104조의3 (비사업용 토지의 범위)
→ 비사업용토지의 유형을 농지, 임야, 목장용지, 주택부속토지 초과분, 별장 부속토지 등 7개 호로 열거하고, 각 유형별 판정 기준을 정하고 있습니다.
2.
소득세법 제104조 제1항 제8호 (비사업용 토지 세율)
→ 비사업용토지에 대해 기본세율에 10%p를 가산한 16%–55% 세율을 적용합니다. 지정지역 소재 비사업용토지는 같은 조 제4항에 따라 추가 10%p 가산도 가능합니다.
3.
소득세법 제95조 제2항 (장기보유특별공제 적용 제외)
→ 장기보유특별공제 대상 자산에서 비사업용토지는 제외되지 않으나, 소득세법 제104조 제1항 제8호에 해당하는 자산으로서 일반 부동산과 별도의 세율 체계가 적용되어 실질적으로 장기보유 혜택이 축소됩니다.
4.
소득세법 시행령 제168조의6 (비사업용 토지의 기간기준)
→ 소유기간별(5년 이상 / 3–5년 / 3년 미만)로 사업 사용 기간의 최소 비율을 정하고 있습니다. 소유기간 5년 이상인 경우 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상, 전체 소유기간의 60% 이상을 사업에 사용해야 합니다.
5.
소득세법 시행령 제168조의14 (부득이한 사유)
→ 법령상 사용 금지·제한, 문화유산 보호구역, 공익사업 수용 등 부득이한 사유가 있는 경우 비사업용토지 판정에서 해당 기간을 제외하거나 비사업용으로 보지 않는 기준을 정하고 있습니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 토지 양도 전 비사업용토지 해당 여부와 절세 방안을 함께 검토해 드립니다.