부담부증여는 “채무를 넘겼으니 증여세가 줄어든다”로 끝나지 않습니다. 채무 인수액은 양도소득세, 순증여분은 증여세로 나누어 봐야 합니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 부담부증여 전 양도세와 증여세를 동시에 계산해야 합니다.
부모가 담보대출이 있는 아파트를 자녀에게 증여하려고 합니다.
증여받는 사람이 기존 주택담보대출을 승계하거나 새로 대환할 예정입니다.
임차인이 있는 상가, 오피스텔, 주택을 보증금과 함께 넘기려 합니다.
증여세는 줄이고 싶지만 증여자의 양도소득세는 아직 계산하지 않았습니다.
배우자, 부모, 자녀 사이의 부담부증여라 채무 인수가 인정될지 불확실합니다.
증여 후 실제 원리금 상환자가 누구인지 명확하게 정리되어 있지 않습니다.
부담부증여는 두 개의 세금으로 나뉩니다
부담부증여는 재산을 무상으로 주면서 그 재산에 딸린 채무를 수증자가 함께 부담하는 구조입니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 시가 10억 원의 주택을 증여하면서 주택담보대출 4억 원을 자녀가 인수하는 경우를 생각할 수 있습니다.
이때 세법은 전체 10억 원을 하나의 증여로만 보지 않습니다.
•
채무 4억 원에 해당하는 부분: 자녀가 대가를 부담한 것으로 보아 부모의 양도소득세 검토 대상입니다.
•
채무를 뺀 순재산 6억 원 부분: 자녀가 무상으로 받은 것으로 보아 증여세 검토 대상입니다.
즉 부담부증여는 증여자와 수증자 모두에게 세금이 생길 수 있습니다. 증여자는 양도소득세를, 수증자는 증여세를 따로 계산해야 하며, 신고기한도 함께 관리해야 합니다.
계산은 “전체 가치”에서 “채무 부분”을 떼어 내는 방식입니다
부담부증여의 출발점은 증여재산의 평가액입니다. 상속세 및 증여세법은 증여재산을 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 시가 산정이 어렵다면 법에서 정한 보충적 평가방법을 검토합니다.
그 다음 채무 인수액이 전체 증여가액에서 차지하는 비율을 따집니다.
예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.
•
증여재산 시가: 10억 원
•
수증자가 인수하는 객관적 채무: 4억 원
•
채무 외 순증여분: 6억 원
•
채무 비율: 40%
이 경우 양도소득세 계산에서는 전체 부동산 중 40%를 유상으로 이전한 것으로 봅니다. 부모의 취득가액도 전체 취득가액 중 40%만 양도분의 취득가액으로 배분합니다.
증여세 계산에서는 원칙적으로 전체 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무를 차감한 금액을 과세가액 계산의 출발점으로 봅니다. 다만 가족 간 부담부증여는 채무 공제가 자동으로 인정되지 않으므로 다음 단계의 입증이 중요합니다.
가족 간 부담부증여는 채무 입증이 핵심입니다
배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여에서는 채무를 실제로 인수한 것으로 쉽게 보지 않습니다. 상속세 및 증여세법은 이런 관계에서는 수증자가 증여자의 채무를 인수했더라도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정한다고 규정합니다.
다만 객관적으로 인정되는 채무라면 달라질 수 있습니다. 실무상 검토가 필요한 자료는 다음과 같습니다.
•
금융기관 대출 약정서와 채무자 변경 또는 승계 관련 서류
•
증여일 현재 대출 잔액증명서
•
임대차계약서와 임대보증금 반환의무 승계 자료
•
증여 후 수증자 계좌에서 실제 이자와 원금이 상환되는 내역
•
수증자의 소득, 재산, 현금흐름으로 상환능력을 설명할 수 있는 자료
•
증여자와 수증자 사이에 다시 자금이 오가는 순환거래가 없다는 계좌 흐름
특히 부모가 자녀에게 부동산을 넘긴 뒤에도 부모가 계속 대출 이자를 내거나, 자녀 계좌에 상환자금을 넣어 주는 구조라면 채무 인수의 실질이 약해집니다. 이 경우 채무 공제가 부인되거나 별도의 증여 문제가 생길 수 있습니다.
양도소득세는 증여자가 먼저 계산해야 합니다
부담부증여에서 채무액에 해당하는 부분은 소득세법상 양도로 봅니다. 따라서 증여자는 채무 인수액에 해당하는 양도분에 대해 양도소득세를 계산해야 합니다.
계산의 흐름은 다음 순서로 잡으면 됩니다.
1.
증여재산의 시가를 정합니다.
2.
수증자가 실제로 인수하는 채무액을 확인합니다.
3.
채무액이 전체 증여가액에서 차지하는 비율을 계산합니다.
4.
전체 취득가액 중 같은 비율만큼을 양도분 취득가액으로 배분합니다.
5.
양도가액에서 배분된 취득가액과 필요경비를 차감해 양도차익을 계산합니다.
6.
주택 수, 보유기간, 거주요건, 비과세·중과 여부를 따로 검토합니다.
주의할 점은 “채무가 있으니 양도세가 없다”가 아니라는 점입니다. 부동산 가치가 많이 오른 상태라면 채무 부분만 양도로 보아도 양도차익이 발생할 수 있습니다. 특히 다주택, 고가주택, 조정대상지역 이슈가 있는 경우에는 증여세 절감액보다 양도소득세 부담이 더 커질 수 있습니다.
증여세는 수증자의 순증여분을 봅니다
수증자 입장에서는 증여재산가액에서 인정되는 채무를 뺀 순증여분이 중요합니다. 앞의 예시처럼 시가 10억 원의 주택에서 인정되는 채무가 4억 원이라면, 기본적으로 6억 원이 순증여분이 됩니다.
여기에서 수증자와 증여자의 관계에 따른 증여재산공제, 과거 10년 이내 동일인으로부터 받은 증여재산 합산 여부, 신고세액공제 등을 검토합니다.
다음 항목은 반드시 같이 확인하십시오.
증여자가 직계존속이면 그 배우자로부터 받은 증여까지 동일인 합산에 포함되는가
채무 인수액이 객관적으로 인정되는 채무인가
증여일 현재 시가를 입증할 감정가액, 매매사례가액, 기준시가 자료가 있는가
수증자가 실제로 채무를 상환할 능력이 있는가
증여재산공제는 세금을 줄이는 장치일 뿐, 증여 자체를 없애는 제도가 아닙니다. 부담부증여에서는 채무 공제와 증여재산공제를 섞어서 생각하기 쉬우므로, 먼저 채무가 인정되는지부터 따로 판단해야 합니다.
신고기한은 양도세와 증여세 모두 3개월 흐름으로 관리하십시오
부담부증여의 채무액에 해당하는 양도분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 일반 부동산 양도 예정신고의 2개월 흐름과 다르므로 헷갈리기 쉽습니다.
증여세도 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고가 원칙입니다. 따라서 부담부증여는 계약과 등기가 끝난 뒤에 따로 계산하기보다, 증여일을 기준으로 양도세와 증여세 신고 일정을 한 번에 잡아야 합니다.
실무적으로는 다음 일정표를 내부적으로 만들어 두는 것이 좋습니다.
1.
증여계약일과 등기접수일 확인
2.
채무 승계 승인일 또는 대환 실행일 확인
3.
증여일 판단 기준 검토
4.
증여일이 속하는 달의 말일 확인
5.
그 말일부터 3개월째 되는 날을 양도세·증여세 신고 준비 마감일로 관리
신고기한이 토요일, 공휴일 등에 걸리는지는 별도로 확인해야 합니다. 기한 계산은 세목별 예외가 섞일 수 있으므로 실제 신고 전에는 신고일자를 다시 확인하십시오.
부담부증여 전 반드시 시뮬레이션할 항목
부담부증여는 단순히 증여세를 줄이기 위한 선택지로 접근하면 위험합니다. 최소한 아래 항목은 같은 계산서 안에서 비교해야 합니다.
증여자 쪽 확인
전체 부동산의 취득가액과 필요경비
보유기간과 거주기간
1세대 1주택 비과세 가능성
다주택 중과, 장기보유특별공제, 고가주택 여부
채무액에 해당하는 양도분의 양도차익
부담부증여 대신 일반 증여나 매매를 선택할 때의 세금 차이
수증자 쪽 확인
순증여분에 대한 증여세
과거 10년 증여 합산 여부
취득세와 지방세 부담
대출 승계 가능 여부
실제 원리금 상환능력
향후 양도 시 취득가액과 보유기간 관리
이 항목을 따로 보면 부담부증여가 유리해 보일 수 있습니다. 그러나 합산하면 다른 결론이 나올 수 있습니다. 특히 부모의 양도차익이 큰 부동산은 채무 인수액이 커질수록 부모의 양도세도 커질 수 있습니다.
이런 경우는 특히 위험합니다
아래 구조는 부담부증여로 설계했더라도 세무상 질문이 많이 생깁니다.
1.
자녀가 채무를 인수했다고 하지만 금융기관 채무자 변경이 되지 않았습니다.
2.
대출 명의는 자녀로 바뀌었지만 실제 원리금은 부모가 계속 냅니다.
3.
임대보증금을 승계한다고 했지만 임대차계약서와 확정일자, 보증금 반환 흐름이 불명확합니다.
4.
증여재산 시가를 낮게 잡고 채무액은 높게 잡아 순증여분을 과도하게 줄였습니다.
5.
부담부증여 후 곧바로 부동산을 양도할 계획인데 취득가액 특례를 검토하지 않았습니다.
6.
증여자의 양도세를 계산하지 않고 수증자의 증여세만 계산했습니다.
부담부증여의 핵심은 “채무가 있다”가 아니라 “그 채무를 누가 실제로 부담하는가”입니다. 계약서 문구보다 금융기관 서류, 계좌이체, 상환능력, 사후 상환 흐름이 더 중요합니다.
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관련 법령
1.
소득세법 제88조 (정의)
→ 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 양도로 보며, 대통령령으로 정하는 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 봅니다.
2.
소득세법 시행령 제151조 (양도의 범위)
→ 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보는 범위를 정합니다. 다만 배우자·직계존비속 간 부담부증여에서 객관적으로 인정되지 않는 채무는 제외될 수 있습니다.
3.
소득세법 시행령 제159조 (부담부증여에 대한 양도차익의 계산)
→ 양도로 보는 채무 부분의 양도가액과 취득가액을 전체 증여가액 중 채무액 비율에 따라 배분하여 계산하도록 규정합니다.
4.
소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)
→ 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 예정신고를 해야 합니다.
5.
상속세 및 증여세법 제47조 (증여세 과세가액)
→ 증여세 과세가액은 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무를 빼는 구조입니다. 배우자·직계존비속 간 부담부증여는 그 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하되, 객관적으로 인정되는 채무는 예외가 될 수 있습니다.
6.
상속세 및 증여세법 제68조 (증여세 과세표준신고)
→ 증여세 납부의무자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세 과세가액과 과세표준을 신고해야 합니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
부동산 부담부증여는 채무 입증, 양도차익, 순증여분을 한 장의 계산 흐름으로 맞춰야 하며, 세무법인청년들은 증여 전 단계에서 두 세목의 부담을 함께 점검합니다.