상가 계약에서 보증금 원금은 세금계산서 대상이 아니지만, 월세·관리비·권리금은 거래 성격에 따라 부가세와 세금계산서 처리가 달라집니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
다음 중 하나라도 해당하면 계약서 작성 전 또는 부가세 신고 전에 확인하십시오.
상가를 임차하면서 보증금, 월세, 관리비를 지급합니다
기존 임차인에게 권리금을 지급하고 매장을 인수합니다
상가 임대인으로서 임대보증금을 받고 부가세 신고를 합니다
권리금 계약서에는 금액만 있고 부가세 별도 여부가 적혀 있지 않습니다
임대인 또는 기존 임차인이 세금계산서 발급을 거부합니다
상가 양수도를 포괄양수도로 처리할 수 있는지 검토 중입니다
먼저 금액의 성격을 나누어야 합니다
상가 계약서에는 보증금, 월세, 관리비, 권리금이 함께 등장합니다. 이름이 비슷해 보여도 부가세 처리는 서로 다릅니다.
1. 보증금 원금
보증금은 임대차 종료 시 돌려받는 금액입니다. 임차인이 임대인에게 맡겨두는 돈이므로 보증금 원금 자체를 상가 사용 대가로 보아 세금계산서를 발급하는 구조가 아닙니다.
다만 임대인 입장에서는 보증금에 대한 간주임대료를 계산해야 할 수 있습니다. 부가가치세법은 상가 임대인이 전세금이나 임대보증금을 받으면 시행령 산식에 따라 계산한 금액을 임대용역의 공급가액에 포함하도록 규정합니다.
2. 월세
상가 월세는 일반적으로 부가세 과세 대상인 부동산 임대용역의 대가입니다. 임대인이 일반과세자라면 월세 공급가액과 부가세 10%를 구분하여 세금계산서를 발급하는 것이 원칙입니다.
계약서에 "월세 200만 원"이라고만 적혀 있고 부가세 별도 여부가 불분명하면, 실제 받은 금액에 부가세가 포함된 것으로 보아 공급가액을 역산해야 할 수 있습니다. 이때 공급가액은 받은 금액에 110분의 100을 곱해 계산합니다.
3. 관리비
관리비는 내용에 따라 판단이 달라집니다.
•
임대인이 건물 관리 대가로 받는 일반 관리비는 임대용역과 함께 과세 처리될 수 있습니다
•
전기료·수도료처럼 임차인이 실제 사용한 금액을 별도 정산하는 경우에는 계약서, 고지서, 청구 방식에 따라 실비정산 여부를 봐야 합니다
•
관리비 명목으로 월세 일부를 나누어 청구하면 세금계산서 누락 또는 과세표준 과소신고 문제가 생길 수 있습니다
관리비는 "어떤 비용을 대신 내주는 것인지" 와 "임대인이 별도 용역을 제공하는 대가인지" 를 계약서와 청구서로 구분해야 합니다.
4. 권리금
권리금은 더 조심해야 합니다. 권리금이라는 이름 하나로 과세 여부가 결정되지 않습니다.
일반적으로 기존 임차인에게 시설, 비품, 영업권, 거래처, 입지상 이익 등을 넘겨받고 지급하는 금액은 재산 가치가 있는 물건이나 권리의 대가로 볼 수 있습니다. 이 경우 기존 임차인이 과세사업자라면 세금계산서 발급 대상이 될 수 있습니다.
반대로 사업장 전체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 사업 양도에 해당하면 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않는 경우가 있습니다. 이때는 단순히 "권리금" 이라는 명칭보다 실제로 무엇을 승계하는지가 중요합니다.
상가 임대보증금은 어떻게 처리합니까?
보증금 원금에는 세금계산서를 발급하지 않습니다
임차인이 임대인에게 5,000만 원의 보증금을 지급했다고 해서 그 5,000만 원 전체에 세금계산서를 발급받는 것은 아닙니다. 보증금은 임대차 종료 시 반환될 금액이기 때문입니다.
임차인 입장에서는 보증금을 임대차보증금 등 자산으로 관리하고, 월세와 관리비처럼 비용 처리되는 금액과 구분해야 합니다.
임대인은 간주임대료를 신고할 수 있습니다
임대인은 보증금을 받았을 때 실제 월세 외에 간주임대료를 계산해야 할 수 있습니다.
간주임대료는 보증금 자체에 세금계산서를 발급한다는 뜻이 아닙니다. 보증금을 운용할 수 있는 경제적 이익을 임대용역의 대가로 보아 부가세 과세표준에 포함하는 개념입니다.
실무상 확인 순서는 다음과 같습니다.
1.
상가 임대차인지, 주택 임대차인지 구분합니다.
2.
과세 임대용역과 면세 주택 임대용역이 함께 있는지 확인합니다.
3.
과세기간 중 보증금 잔액과 적용 이자율을 확인합니다.
4.
부동산임대공급가액명세서에 월세, 관리비, 간주임대료를 구분합니다.
5.
간주임대료에 대한 부가세 부담을 임대인이 부담하는지, 임차인에게 별도 청구하는지 계약서를 확인합니다.
간주임대료는 계산 구조가 있으므로 보증금 변동, 중도 입주, 중도 퇴거가 있으면 일수 계산까지 함께 검토해야 합니다.
권리금은 세금계산서가 필요한 경우가 많습니다
권리금은 보증금과 다릅니다. 보증금은 반환될 돈이지만, 권리금은 대개 반환되지 않고 기존 임차인이나 임대인에게 귀속되는 대가입니다.
기존 임차인에게 지급하는 권리금
기존 임차인에게 권리금을 지급하는 경우 다음 항목을 확인하십시오.
1.
권리금에 시설·비품 양도대금이 포함되어 있는지
2.
영업권, 상호, 거래처, 메뉴, 고객 기반 같은 무형 자산의 이전이 있는지
3.
기존 임차인이 일반과세자인지 간이과세자인지
4.
계약서에 부가세 별도 또는 부가세 포함 문구가 있는지
5.
사업장 전체를 포괄적으로 양도하는 구조인지
임대인에게 지급하는 권리금 또는 입점 대가
임대인에게 별도로 지급하는 금액도 이름만 보고 판단하면 안 됩니다.
•
장래 임대차 계약을 체결해 주는 대가인지
•
특정 위치나 시설 사용권을 부여하는 대가인지
•
월세를 낮추는 대신 일시금으로 받은 금액인지
•
반환 의무가 있는 보증금인지
•
반환 의무가 없는 권리금 또는 입점 대가인지
반환 의무가 없고 상가 사용 또는 권리 부여의 대가라면 임대용역 또는 권리 제공 대가로 보아 과세될 가능성이 커집니다. 이 경우 계약서에 금액 성격과 부가세 별도 여부를 명확히 적어야 합니다.
포괄양수도라면 결론이 달라집니다
부가가치세법은 사업을 포괄적으로 양도하는 경우를 재화의 공급으로 보지 않는 경우로 규정합니다. 상가를 인수하면서 기존 임차인의 사업을 통째로 넘겨받는다면 이 규정을 검토해야 합니다.
포괄양수도 검토가 필요한 경우
•
기존 사업의 자산, 부채, 계약, 직원, 거래처를 함께 승계합니다
•
같은 장소에서 같은 업종을 계속 영위합니다
•
단순 시설 매매가 아니라 사업 단위 전체가 이전됩니다
•
양도인과 양수인이 사업 양도 계약서를 별도로 작성합니다
•
양수 후에도 사업의 동일성이 유지됩니다
포괄양수도에 해당하면 세금계산서 발급 대상이 아닌 방향으로 처리될 수 있습니다. 그러나 일부 시설만 넘겨받거나, 권리금만 지급하거나, 사업의 핵심 권리·의무가 빠진 경우에는 포괄양수도로 보기 어렵습니다.
잘못 판단하면 공급자는 세금계산서 미발급 가산세를 부담하고, 양수자는 매입세액 공제를 받지 못할 수 있습니다. 계약 단계에서 세무 판단을 먼저 끝내야 합니다.
계약서에 반드시 적어야 할 문구
상가 임대차와 권리금 계약은 세무 분쟁이 자주 생깁니다. 부가세가 포함인지 별도인지 불분명하면 지급 후에 다툼이 생깁니다.
월세 계약서 체크
월세 금액이 공급가액인지, 부가세 포함 금액인지 적었습니다
관리비가 실비정산인지, 별도 용역 대가인지 구분했습니다
전자세금계산서 발급일과 발급 주기를 정했습니다
보증금과 월세를 분리하여 기재했습니다
보증금에서 월세를 차감할 경우 차감 시점과 세금계산서 처리를 정했습니다
권리금 계약서 체크
권리금의 대상이 시설인지, 비품인지, 영업권인지 구체적으로 적었습니다
공급자가 일반과세자인지 간이과세자인지 확인했습니다
부가세 별도 지급인지 포함 지급인지 적었습니다
포괄양수도 여부를 별도 조항으로 검토했습니다
세금계산서 발급 의무가 있는 경우 발급일을 정했습니다
계약서의 한 줄이 부가세 부담자를 결정합니다. "부가세 별도" 라는 문구가 없으면 받은 총액이 부가세 포함 금액으로 해석될 수 있으므로 주의해야 합니다.
세금계산서를 놓치면 생기는 위험
상가 계약 금액은 크기 때문에 세금계산서 누락의 영향도 큽니다.
임대인 또는 권리금 수령자 위험
1.
2.
실제 공급가액보다 낮게 신고하면 과소신고 문제가 생길 수 있습니다.
3.
부가세 포함 금액을 공급가액으로 착각하면 10% 상당의 세액을 뒤늦게 부담할 수 있습니다.
4.
권리금 거래를 포괄양수도로 잘못 처리하면 세금계산서 미발급 이슈가 생길 수 있습니다.
임차인 또는 권리금 지급자 위험
1.
2.
권리금의 취득가액과 감가상각 또는 비용 처리 근거가 약해질 수 있습니다.
3.
계약서만 있고 실제 지급 증빙이 부족하면 비용 인정도 다툼이 생길 수 있습니다.
4.
부가세 포함·별도 문구가 없으면 추가 지급 분쟁이 생길 수 있습니다.
실무 판단 순서
상가 계약 전에는 다음 순서로 검토하십시오.
1.
지급 금액을 보증금, 월세, 관리비, 권리금으로 나눕니다.
2.
각 금액에 반환 의무가 있는지 확인합니다.
3.
반환되지 않는 금액은 어떤 권리 또는 용역의 대가인지 확인합니다.
4.
공급자가 일반과세자인지 간이과세자인지 확인합니다.
5.
세금계산서 발급 대상이면 공급가액과 부가세를 구분합니다.
6.
계약서에 부가세 별도·포함 여부를 명확히 적습니다.
7.
포괄양수도 가능성이 있으면 사업 전체 승계 여부를 별도로 검토합니다.
8.
부가세 신고 전에 임대료, 관리비, 권리금 세금계산서를 홈택스 내역과 대조합니다.
상가 임대차 부가세는 계약 이후에 고치기 어렵습니다. 계약서 작성 단계에서 금액의 성격과 세금계산서 발급 주체를 정리하는 것이 가장 안전합니다.
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관련 법령
1.
부가가치세법 제2조 (정의)
→ 재화는 재산 가치가 있는 물건과 권리를 포함하고, 용역은 재화 외의 재산 가치 있는 역무와 행위를 말합니다. 권리금이 시설·영업권 등 재산 가치 있는 권리의 대가인지 판단할 때 기초가 됩니다.
2.
부가가치세법 제10조 (재화 공급의 특례)
→ 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 재화의 공급으로 보지 않습니다. 상가 권리금 거래가 단순 권리 양도인지 포괄 사업양도인지 구분해야 하는 근거입니다.
3.
부가가치세법 시행령 제23조 (재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도)
→ 사업장별로 그 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우를 사업 양도로 봅니다. 일부 미수금·미지급금 등은 제외하고 승계해도 포괄양수도로 인정될 수 있습니다.
4.
부가가치세법 제29조 (과세표준)
→ 재화 또는 용역 공급의 과세표준은 공급가액 합계이며, 대금·요금·수수료 등 명목과 관계없이 금전적 가치가 있는 모든 것을 포함합니다. 상가 임대보증금은 시행령 산식에 따라 공급가액을 계산하는 별도 규정도 둡니다.
5.
부가가치세법 제32조 (세금계산서 등)
→ 사업자가 과세 재화 또는 용역을 공급하는 경우 공급받는 자에게 세금계산서를 발급해야 하며, 공급자 등록번호, 공급받는 자 등록번호, 공급가액, 부가가치세액, 작성 연월일 등이 필요적 기재사항입니다.
6.
부가가치세법 시행령 제65조 (부동산 임대용역의 공급가액 계산)
→ 전세금이나 임대보증금을 받는 경우 간주임대료를 계산하여 부동산 임대용역의 공급가액에 반영합니다. 과세 임대와 면세 주택 임대가 섞여 있거나 선불·후불 임대료가 있는 경우에도 계산 규정을 둡니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
상가 보증금과 권리금은 계약 문구 하나로 부가세 부담이 달라질 수 있으므로, 세무법인청년들은 계약서의 금액 성격부터 먼저 확인합니다.