작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-08-07
2026년 세제개편안(개정안) 기준입니다. 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 올라가면서 실제로 거주하는 1주택자는 중저가 구간에서 부담이 줄어듭니다.
이 글은 2026년 8월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래에 모두 해당하면 이 글이 답이 됩니다.
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1세대가 주택 한 채만 보유하고 있는 경우
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그 주택에 주민등록을 두고 실제로 거주하고 있는 경우
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주택 공시가격이 9억 원을 넘거나, 넘을 가능성이 있는 경우
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시가 기준으로 30억 원 이하인 경우
거주하지 않고 임대를 준 경우라면 결과가 반대 방향입니다. 비거주 1주택을 다룬 글을 확인하십시오.
뉴스에 나오지 않는 사실 하나
세제개편안이 2026년 8월 3일 발표되자 세금이 크게 오른다는 보도가 이어졌습니다. 그러나 정부가 개편안과 함께 제시한 계산 사례를 보면 실제로 거주하는 1주택자의 중저가 구간은 부담이 줄어듭니다.
이 내용은 아직 확정된 법이 아닙니다. 2026년 9월 3일 이전 정기국회에 제출되어 심의를 거치며 통상 12월에 통과 여부가 정해집니다. 수치나 시행 시점은 조정될 수 있습니다.
무엇이 달라지는가
종합부동산세의 과세표준은 공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다(종합부동산세법 제8조제1항).
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항목: 기본공제(1세대 1주택 거주) / 현행: 12억 원 / 개정안: 14억 원
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항목: 과세 시작 기준 / 현행: 공시가격 12억 원 초과 / 개정안: 공시가격 14억 원 초과(시가 약 20억 원 초과)
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항목: 공정시장가액비율 / 현행: 60% / 개정안: 70%
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항목: 연령별 세액공제 / 현행: 60세 20%, 65세 30%, 70세 40% / 개정안: 현행과 같음
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항목: 기간별 세액공제 / 현행: 보유기간 기준(10년 40%, 15년 50%) / 개정안: 거주기간 기준으로 전환(공제율 동일)
공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르면 부담은 늘어납니다. 그런데도 중저가 구간에서 세금이 줄어드는 이유는 기본공제를 2억 원 올린 효과가 더 크기 때문입니다.
대표 상황 예시
서울에 아파트 한 채를 보유한 60세 납세자를 가정합니다. 시가 20억 원(공시가격 약 15억 원)인 집에서 10년째 거주 중입니다. 은퇴를 앞두고 보유세 부담을 걱정하다가 개편안 보도를 보고 매도를 고민합니다.
정부 계산 사례에 따른 결과입니다(종합부동산세는 농어촌특별세 포함 기준).
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시가(공시가격): 20억 원(15억 원) / 현행: 약 27.6만 원 / 개정안(2028년 기준): 약 10.8만 원 / 증감: 약 16.8만 원 감소
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시가(공시가격): 30억 원(20억 원) / 현행: 약 91.0만 원 / 개정안(2028년 기준): 약 76.0만 원 / 증감: 약 15.0만 원 감소
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시가(공시가격): 50억 원(35억 원) / 현행: 약 453.9만 원 / 개정안(2028년 기준): 약 978.5만 원 / 증감: 약 524.6만 원 증가
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시가(공시가격): 70억 원(50억 원) / 현행: 약 937.7만 원 / 개정안(2028년 기준): 약 3,295.7만 원 / 증감: 약 2,358.0만 원 증가
여기서 판단할 것은 두 가지입니다. 첫째, 내 주택의 공시가격이 어느 구간에 있는가. 둘째, 내가 그 집에 실제로 거주하며 그 사실을 입증할 수 있는가. 시가 30억 원 수준까지는 감소 구간이고 50억 원을 넘어서면 실거주자라도 부담이 크게 늘어납니다.
이 사례에서 확인할 자료는 다음과 같습니다.
주민등록표 초본(전입일과 전출일이 모두 표시된 것)
해당 주택의 최근 3개년 공시가격
세대원 전원의 주택 보유 현황
부부 공동명의인 경우 지분 비율과 1세대 1주택자 특례 신청 여부
실수는 대개 시세와 공시가격을 혼동하는 데서 나옵니다. 개정안이 제시한 기본공제 14억 원은 공시가격 기준입니다. 시세가 20억 원이어도 공시가격이 14억 원 이하이면 개정안대로 시행될 경우 과세 대상에서 빠집니다. 현행 기준은 12억 원이라는 점도 함께 확인하십시오.
거주 사실이 곧 세금입니다
이번 개편의 판단 기준은 거주입니다. 거주 사실은 주장이 아니라 서류로 확인합니다.
거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 봅니다. 실제로는 계속 살았는데 사정상 주민등록을 다른 곳에 두었다면, 개편안이 시행될 때 그 주택을 거주용으로 인정받지 못할 수 있습니다. 이 경우 기본공제가 14억 원이 아니라 9억 원으로 적용되어 세금이 크게 달라집니다. 참고로 소득세법상 「거주자」는 국내에 주소나 183일 이상 거소를 둔 납세의무자 신분을 뜻하는 별개 개념입니다. 여기서 따지는 것은 해당 주택의 거주기간입니다.
취학이나 근무상 형편, 1년 이상 치료가 필요한 질병 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 별도 규정을 두어 거주기간에 산입하는 방안도 함께 담겼습니다. 해당한다면 이를 입증할 서류를 미리 갖춰 두는 편이 안전합니다.
지금 해야 할 일과 하지 말아야 할 일
해야 할 일입니다.
1.
주민등록표 초본을 발급받아 지금 사는 집의 전입일을 확인하십시오. 거주기간이 곧 세액공제율입니다.
2.
올해 공시가격을 확인해 현행 기준 12억 원, 개정안 기준 14억 원에서 각각 얼마나 떨어져 있는지 계산해 두십시오.
3.
부부 공동명의라면 1세대 1주택자 특례를 신청했는지 확인하십시오.
하지 말아야 할 일입니다.
1.
보도만 보고 매도를 서두르는 것입니다. 실거주 1주택 중저가 구간은 부담이 줄어드는 방향입니다.
2.
개정안을 확정된 법으로 전제하고 명의를 바꾸는 것입니다. 국회 심의에서 내용이 달라질 수 있습니다.
3.
절세를 이유로 세대를 분리했다가 요건을 놓치는 것입니다. 1세대 1주택 판정은 세대 단위이므로 오히려 공제 배제로 이어질 수 있습니다.
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관련 법령
1.
종합부동산세법 제7조 (납세의무자)
→ 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자에게 종합부동산세 납부의무가 있다고 정합니다. 신탁주택은 수탁자가 아니라 위탁자가 납세의무를 집니다.
2.
종합부동산세법 제3조 (과세기준일)
→ 종합부동산세의 과세기준일을 재산세 과세기준일과 같은 날로 정합니다. 지방세법 제114조가 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 정하고 있으므로, 6월 1일 현재의 보유 상태로 판정합니다.
3.
종합부동산세법 제8조 (과세표준)
→ 주택 공시가격 합산액에서 1세대 1주택자 12억 원, 그 외 9억 원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정하도록 정합니다. 개정안은 1세대 1주택자의 기본공제를 거주 여부에 따라 14억 원과 9억 원으로 나누는 내용입니다.
4.
종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)
→ 1세대 1주택자에게 연령별 공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 보유기간별 공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 합계 80% 한도에서 인정합니다. 개정안은 보유기간 기준을 거주기간 기준으로 바꾸고 금액 한도를 신설하는 내용입니다.
5.
종합부동산세법 제10조 (세부담의 상한)
→ 해당 연도의 재산세와 종합부동산세 합계액이 직전연도 총세액상당액의 150%를 넘는 부분은 과세하지 않도록 정합니다. 개정안은 이 상한을 200%로 올리는 내용입니다.
위 조문은 2026년 8월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
공시가격과 거주 이력을 확인해 본 뒤에도 판단이 서지 않는다면 세무법인청년들에서 개별 상황을 검토받으시기 바랍니다.
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