작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-10-10
한국전력 세금계산서는 고지서 명의자에게 발급되므로 건물주 명의 전기요금은 이체 내역만으로 공제되지 않습니다. 전기 사용 명의를 임차인으로 바꾸거나, 건물주가 받은 세금계산서 공급가액 범위에서 임차인에게 다시 발급받으면 공제받을 수 있고, 지난 과세기간분은 소급 발급이 되지 않습니다.
이 글은 2026년 10월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
상가나 사무실을 임차했는데 전기요금 고지서의 고객 명의가 건물주(임대인)로 되어 있습니다.
건물주가 알려 주는 전기요금을 매달 건물주 계좌로 이체하고 있습니다.
관리비 고지서에 전기요금이 섞여 있어 세금계산서에 전기요금이 들어갔는지 모릅니다.
부가세 신고를 준비하다 전기요금은 공제가 안 된다는 말을 들었습니다.
하나라도 해당하면 먼저 세 가지를 확인하십시오. 고지서의 고객 명의와 점포 계량기가 따로 있는지, 건물주가 세금계산서를 발급할 수 있는 사업자인지, 이번 과세기간이 언제 끝나는지입니다. 그다음 아래 두 방법 중 하나를 이번 과세기간이 끝나기 전에 시작하면 됩니다.
임차료·관리비·간주임대료 전반의 공제 기준은 사업장 임차료 부가세 매입세액 공제, 5가지 케이스별 판단 기준에 정리되어 있습니다. 이 글은 전기요금 명의가 건물주로 되어 있을 때 실제로 무엇을 하면 되는지만 다룹니다.
건물주 명의 전기요금이 공제되지 않는 이유
한국전력 같은 전기사업자는 고지서상 고객, 즉 명의자를 공급받는 자로 적어 세금계산서를 발급합니다. 명의가 건물주이면 세금계산서도 건물주의 사업자등록번호로 나갑니다.
임차인이 그 전기를 쓰고 돈을 냈더라도 자기 명의 세금계산서가 없으면 부가가치세법 제39조제1항제2호에 따라 매입세액을 공제받지 못합니다. 건물주가 보내 준 고지서 사진, 건물주 명의 세금계산서 사본, 이체 내역은 세금계산서를 대신하지 못합니다. 국세청도 임차인이 임대인 명의 전기요금 세금계산서를 넘겨받은 것은 정당한 세금계산서가 아니라고 회신했습니다(제도46013-464, 2000년).
공제받지 못하는 금액을 예시로 계산하면 다음과 같습니다.
구분 | 금액 |
월 전기요금 공급가액(예시) | 50만 원 |
월 부가세 | 5만 원 |
한 과세기간(6개월) 공제받지 못하는 부가세 | 30만 원 |
1년 공제받지 못하는 부가세 | 60만 원 |
공제받는 두 가지 방법
구분 | 방법 A. 전기 사용 명의를 임차인으로 변경 | 방법 B. 건물주가 임차인에게 세금계산서 발급 |
세금계산서 흐름 | 한국전력 → 임차인 | 한국전력 → 건물주, 건물주 → 임차인 |
근거 | 부가가치세법 제36조, 같은 법 시행령 제73조 | 부가가치세법 시행령 제69조제14항 |
잘 맞는 경우 | 점포 계량기가 따로 있는 경우 | 건물 전체를 하나로 계량하거나 명의 변경이 어려운 경우 |
건물주 조건 | 명의 변경에 동의 | 세금계산서를 발급할 수 있는 사업자 |
발급 금액 | 실제 청구 금액 | 건물주가 받은 세금계산서 공급가액 범위 안 |
매달 할 일 | 세금계산서 수취 확인 | 건물주에게 발급 요청, 수취 확인 |
방법 A. 전기 사용 명의를 임차인으로 바꾸기
전기사업자가 산업용이 아닌 전력을 공급할 때는 영수증을 발급할 수 있습니다. 다만 공급받는 사업자가 사업자등록증을 제시하고 세금계산서를 요구하면 세금계산서를 발급해야 합니다(부가가치세법 제36조제2항·제3항, 같은 법 시행령 제73조제2항제2호·제3항).
따라서 명의를 사업자 본인으로 바꾸고, 사업자등록번호로 세금계산서 발급을 함께 신청하면 변경 뒤 청구분부터 한국전력이 임차인에게 직접 세금계산서를 발급합니다. 명의 변경에 필요한 서류와 처리 기간은 한국전력이 정하므로 고객센터에서 먼저 확인하십시오. 문의할 때 임대차계약서와 사업자등록증을 준비해 두면 확인이 빠릅니다.
방법 B. 건물주가 받은 세금계산서 범위에서 다시 발급받기
부가가치세법 시행령 제69조제14항은 전력을 공급받는 명의자와 실제로 쓰는 사람이 다를 때의 발급 방법을 정합니다. 전기사업자는 명의자인 건물주에게 세금계산서를 발급하고, 건물주는 받은 세금계산서에 적힌 공급가액 범위에서 실제로 쓴 임차인에게 세금계산서를 발급합니다. 이렇게 하면 전기사업자가 임차인에게 발급한 것으로 봅니다.
건물주 쪽 부가세는 이렇게 처리됩니다. 국세청은 이 경우 임대인이 임차인에게 발급한 공급가액을 임대인의 과세표준에 포함하고, 임대인이 받은 전기요금 세금계산서의 매입세액은 공제받을 수 있다고 해석합니다(부가46015-18, 2001년; 부가가치세과-160, 2013년). 임차인 몫을 받은 금액 그대로 발급하면 그 몫에 대해서는 건물주의 매출세액과 매입세액이 같은 금액이 되어 추가 부담이 생기지 않습니다.
방법 B를 쓸 수 없는 건물주도 있습니다.
•
주택 임대만 하는 면세사업자
•
직전 연도 공급대가가 4,800만 원 미만이라 영수증만 발급하는 간이과세자(부가가치세법 제36조제1항제2호)
•
사업자등록이 없는 개인 건물주
이런 건물주에게서는 세금계산서를 받을 수 없으므로 방법 A만 쓸 수 있습니다.
건물주 명의로 나오는 세 가지 경우와 할 일
경우 | 한국전력 세금계산서를 받는 사람 | 임차인이 공제받는 방법 | 임차인이 할 일 |
① 점포 계량기가 따로 있고 명의만 건물주 | 건물주 | 방법 A가 가장 단순, 변경 전까지는 방법 B | 한국전력에 명의 변경 문의, 건물주 동의 받기 |
② 건물 전체를 하나로 계량하고 건물주가 나눠 청구 | 건물주 또는 집합건물 관리단 | 방법 B | 나누는 기준(검침값·면적) 확인, 매달 세금계산서 요청 |
③ 관리비에 전기요금을 넣어 한 번에 청구 | 건물주 또는 관리단 | 구분 청구면 방법 B, 구분 없이 관리비로 받으면 관리비 세금계산서 | 관리비 고지서 항목과 관리비 세금계산서 공급가액 대조 |
② 건물 전체 계량은 나누는 기준부터 맞춥니다
건물 전체가 계량기 하나라면 특정 임차인 명의로 바꾸기 어려우므로 방법 B를 씁니다. 건물주나 관리단이 받은 세금계산서 공급가액을 넘지 않는 범위에서 각 점포 몫을 나눠 발급해야 하므로, 점포별 보조 계량기 검침값이나 면적처럼 나누는 기준을 계약서에 적어 두십시오. 집합건물 관리단도 받은 세금계산서 범위에서 입주자에게 발급할 수 있다는 국세청 해석이 있습니다(서면3팀-94, 2005년).
③ 관리비에 섞여 있으면 구분 여부를 확인합니다
국세청은 건물 관리 대가를 받으면서 입주자가 부담할 전기료·수도료·가스료 등 공공요금을 항목별로 구분해 받고 납입만 대행하면, 그 금액은 관리 대가에 포함하지 않는다고 해석합니다(부가46015-3512, 2000년; 부가가치세과-2002, 2016년). 이 경우 관리비 세금계산서에 전기요금이 빠져 있는 것이 정상이므로, 전기요금분은 방법 B로 따로 받아야 합니다.
반대로 전기요금을 구분하지 않고 관리비 한 금액으로 받는다면 관리비 세금계산서 공급가액에 전기요금이 들어 있는지 확인합니다. 구분해서 받았는지는 고지서와 계약 내용 등 거래 사실로 판단합니다(서삼46015-10723, 2002년).
실제로 많이 나오는 상황
상황. 상가 1층에 새로 입점한 일반과세자 음식점입니다. 점포 계량기는 따로 있지만 한국전력 고객 명의가 건물주로 되어 있습니다. 건물주가 매달 고지서 사진을 보내 주면 월 수십만 원을 건물주 계좌로 이체해 왔습니다. 첫 부가세 확정신고를 준비하다가 전기요금은 공제 대상에 들어가지 않는다는 말을 들었습니다.
사업주의 생각. 내가 쓰고 내가 낸 전기요금인데 왜 공제가 안 되는지 납득이 가지 않습니다. 이체 내역과 고지서 사진이 있으니 증빙은 충분하다고 생각했습니다. 건물주에게 세금계산서를 달라고 하면 건물주 세금이 늘어 싫어할 것 같아 말을 꺼내지 못했습니다.
판단 포인트.
1.
한국전력 세금계산서는 고지서 명의자인 건물주에게 발급되므로 임차인 명의 세금계산서가 없고, 매입세액은 공제되지 않습니다.
2.
점포 계량기가 따로 있으므로 명의를 임차인으로 바꾸면 변경 뒤 청구분부터 직접 세금계산서를 받습니다.
3.
이번 과세기간에 이미 낸 몫은 건물주가 세금계산서를 발급할 수 있는 사업자로서 전기요금 세금계산서를 받고 있다면 그 공급가액 범위에서 임차인에게 발급받을 수 있습니다. 임차인 몫을 그대로 발급하면 그 몫에 대한 건물주의 매출세액과 매입세액이 같아진다는 점을 설명하면 됩니다.
4.
이미 끝난 과세기간분은 국세청 해석상 소급 발급이 되지 않으므로 종합소득세 비용 자료로 정리합니다.
이 상황에서 확인할 자료.
한국전력 고지서: 고객 명의와 점포 단독 계량 여부를 보고 방법 A가 가능한지 판단합니다.
임대차계약서의 공과금 조항: 임차인이 전기요금을 부담한다는 근거이며 비용 처리 근거도 됩니다.
건물주의 과세유형: 방법 B가 가능한지 정합니다. 임대료 세금계산서를 받고 있다면 세금계산서 발급이 가능한 사업자입니다.
건물주가 받은 전기요금 세금계산서의 공급가액: 임차인에게 발급할 수 있는 금액의 상한입니다.
이체 내역: 임차인이 실제로 부담했다는 사실을 보여 줍니다.
결론. 한국전력에 명의 변경을 문의하고, 변경 전까지 이번 과세기간에 낸 몫은 건물주에게 세금계산서 발급을 요청합니다. 지난 과세기간분은 계약서·고지서·이체 내역을 묶어 비용 처리 자료로 남깁니다.
따라 할 확인 순서
1.
전기요금 고지서의 고객 명의와 점포 계량기가 따로 있는지 확인합니다.
2.
관리비 고지서에서 전기요금이 별도 항목인지, 관리비 한 금액에 섞여 있는지 확인합니다.
3.
건물주가 일반과세자인지, 세금계산서를 발급할 수 있는 간이과세자인지, 면세사업자인지 확인합니다.
4.
계량기가 따로 있으면 방법 A, 건물 전체 계량이거나 명의 변경이 어려우면 방법 B를 고릅니다.
5.
방법 B라면 건물주와 나누는 기준, 매달 발급할 공급가액, 발급 시기를 정합니다.
6.
매달 홈택스에서 사업자등록번호로 전기요금 세금계산서가 들어왔는지 확인합니다.
7.
과세기간이 끝나는 6월 30일과 12월 31일 전에 빠진 달이 없는지 한 번 더 점검합니다.
공제가 안 된 기간의 비용 처리
부가세 매입세액 공제와 종합소득세·법인세 비용 처리는 따로 판단합니다. 사업장에서 쓴 전기요금은 사업 관련 비용으로 검토할 수 있습니다(소득세법 제27조). 임대차계약서의 공과금 부담 조항, 고지서 사본, 이체 내역을 함께 보관하십시오.
다만 증빙 문제는 남습니다. 사업자에게서 재화나 용역을 공급받고 대가를 지급하면 세금계산서·계산서·신용카드매출전표·현금영수증 중 하나를 받아야 합니다(소득세법 제160조의2제2항, 법인세법 제116조제2항). 받지 않으면 받지 않은 금액의 2%가 가산세 대상이 될 수 있습니다(소득세법 제81조의6, 소규모사업자 등은 제외). 건물주 명의 세금계산서 사본은 적격증빙으로 인정되지 않는다는 국세청 회신도 있으므로, 방법 B로 세금계산서를 받으면 공제와 증빙이 함께 해결됩니다. 가산세 적용 여부는 거래 구조에 따라 달라질 수 있으므로 금액이 크면 세무대리인과 확인하십시오.
계약서에 미리 정해 둘 것
입점 전에 계약서에 적어 두면 위 문제를 미리 막을 수 있습니다.
임대료와 관리비를 각각 부가세 별도 금액으로 적습니다. 합의 금액에 부가세가 들어 있는지 불분명하면 세금계산서 금액을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
전기·가스 등 공과금의 부담 주체, 계량 방식, 나누는 기준(검침값·면적)을 적습니다.
입점 시 전기 사용 명의를 임차인으로 바꾸는 데 건물주가 협조하고, 계약 종료 시 원래 명의로 되돌리는 절차를 적습니다.
명의 변경이 어려우면 건물주가 받은 세금계산서 공급가액 범위에서 매달 임차인에게 세금계산서를 발급한다고 적습니다.
임대료나 공과금을 받지 않는 면제 기간이 있으면 기간과 청구 시작 월을 적어 세금계산서 발급 시점을 분명히 합니다.
반대 방향의 정산은 하지 않습니다
건물주가 공과금을 내고 임차인이 그 돈을 부담하는 구조에서, 정산 금액을 맞추려고 임차인이 건물주에게 계산서나 세금계산서를 발행하려는 경우가 있습니다. 임차인은 건물주에게 아무것도 공급하지 않았으므로 이 금액은 임차인의 매출이 아닙니다.
발행하면 임차인의 매출로 신고된 것처럼 잡혀 소명 부담이 생기고, 공급 없이 세금계산서를 발급하거나 받으면 양쪽 모두 공급가액의 3%가 가산세입니다(부가가치세법 제60조제3항제1호·제2호). 수도요금은 수돗물이 부가세 면세이므로(부가가치세법 제26조제1항제2호) 애초에 공제받을 부가세도 없습니다.
공과금은 실제 사용자가 자기 명의로 직접 내거나, 명의가 건물주라면 건물주가 받은 세금계산서 범위에서 건물주가 임차인에게 발급하는 방향으로만 정리합니다.
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관련 법령
1.
부가가치세법 시행령 제69조제14항 (위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급)
→ 전력을 공급받는 명의자와 실제로 쓰는 사람이 다르면 전기사업자는 명의자에게 발급하고, 명의자가 받은 세금계산서 공급가액 범위에서 실제 사용자에게 발급하면 전기사업자가 실제 사용자에게 발급한 것으로 봅니다. 도시가스는 같은 조 제17항이 이를 준용합니다.
2.
부가가치세법 제36조 (영수증 등)
→ 전기사업자가 산업용이 아닌 전력을 공급하면 영수증을 발급할 수 있지만, 공급받는 사업자가 사업자등록증을 제시하고 요구하면 세금계산서를 발급해야 합니다(같은 법 시행령 제73조제2항제2호·제3항). 명의를 임차인으로 바꾼 뒤 세금계산서를 받는 근거입니다.
3.
부가가치세법 제39조제1항제2호 (공제하지 아니하는 매입세액)
→ 세금계산서를 발급받지 않았거나 필요적 기재사항이 사실과 다르면 매입세액을 공제하지 않습니다. 건물주 명의 세금계산서만 있는 임차인이 공제받지 못하는 근거입니다.
4.
부가가치세법 제26조제1항제2호 (재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)
→ 수돗물 공급은 부가가치세가 면제되므로 수도요금에는 임차인이 공제받을 매입세액이 없습니다.
5.
부가가치세법 제60조제3항 (가산세)
→ 재화나 용역을 공급하지 않고 세금계산서를 발급하거나 받으면 공급가액의 3%가 가산세입니다. 임차인이 공과금 정산을 이유로 건물주에게 세금계산서를 발행하면 안 되는 이유입니다.
6.
소득세법 제160조의2 (경비 등의 지출증명 수취 및 보관)
→ 사업자에게서 재화나 용역을 공급받고 대가를 지급하면 세금계산서·계산서·신용카드매출전표·현금영수증 중 하나를 받아 보관해야 하며, 받지 않으면 같은 법 제81조의6에 따른 2% 가산세 대상이 될 수 있습니다. 법인은 법인세법 제116조가 같은 의무를 정합니다.
위 조문은 2026년 10월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
전기요금 명의를 어떤 방법으로 정리할지 정해야 한다면, 세무법인청년들과 고지서·계약서를 놓고 이번 과세기간 안에 받을 세금계산서부터 맞춰 보시기 바랍니다.
세무법인청년들 | 원문: