작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-08-07
2026년 세제개편안(개정안) 기준입니다. 개인 비사업용 토지는 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율이 10%p 오릅니다.
이 글은 2026년 8월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래 중 하나라도 해당하면 이 글이 필요합니다.
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상속이나 증여로 받은 토지를 그대로 두고 있는 경우
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농지를 소유하고 있으나 직접 경작하지 않는 경우
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임야나 목장용지를 보유만 하고 있는 경우
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나중에 개발될 것을 기대하고 사 둔 나대지가 있는 경우
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주택 부속토지 중 기준 면적을 넘는 부분이 있는 경우
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법인 명의로 사업에 쓰지 않는 토지를 보유한 경우
주택 개편에 가려 거의 눈에 띄지 않는 항목이지만 토지를 보유한 분께는 세율과 공제가 한꺼번에 움직이는 큰 변화입니다.
두 가지가 함께 움직입니다
개정안은 개인 비사업용 토지의 공제와 세율을 동시에 조정합니다.
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항목: 장기보유특별공제 / 현행: 보유기간별 최대 30% / 개정안: 적용 배제
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항목: 소득세 중과 / 현행: 기본세율 + 10%p / 개정안: 기본세율 + 20%p
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항목: 법인세 추가과세 / 현행: 10% / 개정안: 20%
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항목: 종합합산 토지 종합부동산세 최고세율 / 현행: 45억 원 초과 구간 1천분의 30 / 개정안: 1천분의 40
시행 시점은 2027년을 유예기간으로 두고 2028년부터입니다. 주택 항목은 종합부동산세가 2027년부터 바로 시작되지만 비사업용 토지는 1년 유예를 두었습니다.
공제 배제와 세율 인상이 겹치면
현행 소득세법 제104조제1항제8호는 비사업용 토지에 기본세율보다 10%p 높은 세율표를 적용합니다. 과세표준 3억 원 초과 구간은 50%, 10억 원 초과 구간은 55%입니다. 개정안대로 10%p가 더 올라가면 각각 60%와 65%가 됩니다.
여기에 장기보유특별공제 배제가 겹칩니다. 15년 이상 보유해 30%를 공제받던 토지라면, 공제가 사라지면서 과세표준 자체가 커지고 그 커진 과세표준에 더 높은 세율이 적용됩니다. 두 변화가 곱해집니다.
지방소득세가 양도소득세의 10%로 따라붙는 점도 함께 계산해야 합니다.
대표 상황 예시
수도권에 토지 수백 평을 상속받은 납세자를 가정합니다. 상속 후 특별히 활용하지 않고 그대로 두었습니다. 본인은 도심에 살면서 다른 일을 합니다. 언젠가 개발되면 정리하겠다는 생각으로 오래 보유해 왔습니다.
세제개편안 보도를 접하고 문의가 들어오는 전형적인 유형입니다. 주택 이야기만 나오니 토지는 해당이 없다고 생각하기 쉬운데, 실제로는 이쪽 변화가 더 큽니다.
이 상황에서 따져 볼 것은 세 가지입니다.
1.
이 토지가 비사업용에 해당하는가. 농지라면 소유자가 농지 소재지에 거주하며 직접 경작했는지가 핵심이고 임야라면 소재지 거주 여부가 기준입니다.
2.
판정 기간을 채울 수 있는가. 소득세법 제104조의3은 소유 기간 중 대통령령이 정한 기간을 기준으로 판정하므로, 양도 직전에 잠깐 사용하는 것으로는 바뀌지 않을 수 있습니다.
3.
2027년과 2028년 중 언제 양도할 것인가. 공제 배제와 세율 인상이 함께 시작되는 해가 2028년입니다.
이 사례에서 확인할 자료는 다음과 같습니다.
토지대장과 등기사항전부증명서(지목, 취득일, 상속개시일)
재산세 과세대장 또는 고지서(종합합산·별도합산·분리과세 구분)
농지원부나 농업경영체 등록 확인서(농지인 경우)
토지 소재지와 본인 주민등록지의 거리 확인 자료
상속 당시 평가액과 취득가액 산정 자료
가장 흔한 착오는 오래 보유했으니 공제를 받으리라는 계산입니다. 비사업용으로 판정되면 보유기간과 무관하게 공제가 배제됩니다. 여기에 중과세율까지 더해지므로 예상보다 세액이 크게 나옵니다.
사업용으로 바꾸는 길이 있는지부터 보십시오
비사업용 판정은 결과가 아니라 사실관계에서 나옵니다. 그래서 양도 시점을 조정하는 것보다 판정 자체를 바꾸는 쪽이 효과가 큽니다.
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농지라면 소재지 거주와 자경 요건을 실제로 갖출 수 있는지 검토합니다. 8년 이상 재촌·자경한 농지는 별도의 양도소득세 감면 제도가 있습니다.
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나대지라면 재산세가 별도합산이나 분리과세 대상이 되도록 실제 사용 형태를 바꿀 수 있는지 봅니다. 소득세법 제104조의3은 재산세 별도합산이나 분리과세 대상 토지를 비사업용에서 제외합니다.
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법률에 따른 사용 금지 등 부득이한 사유가 있었다면 비사업용으로 보지 않을 수 있는 규정이 있으므로 해당 여부를 확인합니다.
다만 판정 기준은 소유 기간 중 일정 기간을 요구하므로, 지금 시작해도 2028년까지 요건을 채우지 못할 수 있습니다. 시간이 걸린다는 전제로 계획을 세워야 합니다.
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비사업용토지란 무엇인가?: 농지·임야·나대지별 판정 기준을 정리한 글입니다.
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8년 자경농지 양도세 감면: 재촌·자경 요건과 감면 한도를 확인할 수 있습니다.
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양도소득세 세율표와 누진세율 구간: 기본세율 구간과 중과세율이 어떻게 얹히는지 볼 수 있습니다.
관련 법령
1.
소득세법 제104조의3 (비사업용 토지의 범위)
→ 소유 기간 중 대통령령이 정한 기간 동안 소재지에 거주하지 않거나 직접 경작하지 않는 농지, 소재지 거주자가 소유하지 않은 임야, 축산업을 경영하지 않는 자의 목장용지, 별장 부속토지 등을 비사업용 토지로 정합니다. 제2항은 취득 후 법률에 따른 사용 금지 등 부득이한 사유가 있으면 비사업용으로 보지 않을 수 있도록 정합니다.
2.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
→ 제1항제8호에서 비사업용 토지에 기본세율보다 10%p 높은 세율표(과세표준 1,400만 원 이하 16%부터 10억 원 초과 55%까지)를 적용하도록 정합니다. 개정안은 이 가산 폭을 20%p로 올리는 내용입니다.
3.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 제2항 표1에서 보유기간 3년 이상 자산에 6%부터 30%까지의 공제율을 적용하도록 정합니다. 개정안은 개인 비사업용 토지를 이 공제 대상에서 배제하는 내용입니다.
4.
종합부동산세법 제14조 (세율 및 세액)
→ 제1항에서 종합합산과세대상 토지의 세율을 과세표준 15억 원 이하 1천분의 10, 15억 원 초과 45억 원 이하 1천분의 20, 45억 원 초과 1천분의 30으로 정합니다. 개정안은 최고 구간을 1천분의 40으로 올리는 내용입니다.
5.
소득세법 제103조 (양도소득 기본공제)
→ 양도소득이 있는 거주자에게 소득별로 연 250만 원을 공제하도록 정합니다. 장기보유 특별공제가 배제되면 남는 공제는 사실상 이 기본공제뿐이므로, 양도차익이 곧 과세표준에 가깝게 됩니다.
위 조문은 2026년 8월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
토지는 판정을 바꾸는 데 시간이 걸리므로 2028년 시행 전에 세무법인청년들에서 사실관계부터 정리해 보시기 바랍니다.
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