작성·감수: 세무법인청년들 이규상 세무사 · 최종 검토 2026-08-07
2026년 세제개편안(개정안) 기준입니다. 조정대상지역 중과세율이 2027년에 가장 낮고 2028년에 오른 뒤 2029년에 현행으로 돌아갑니다.
이 글은 2026년 8월 기준 세법을 반영했습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래 중 하나라도 해당하면 이 글이 필요합니다.
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조정대상지역에 있는 주택을 보유한 1세대 2주택자 또는 3주택 이상 보유자
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조정대상지역 주택을 정리할 생각이 있으나 중과 때문에 미뤄 온 경우
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2026년에 이미 중과세율을 적용받아 양도한 경우
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조정대상지역 안에서 갈아타기를 진행 중인 일시적 2주택자
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주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유한 경우
보유기간이 2년 미만이라면 완화 대상에서 빠지므로 먼저 취득일부터 따져 보아야 합니다.
보유세를 올리는 대신 처분할 길을 엽니다
이번 개편안의 뼈대는 보유 단계 부담 인상입니다. 종합부동산세는 기본공제를 낮추고 공정시장가액비율을 올립니다. 2028년부터는 주택 수 기준 차등세율을 없애고 주택 가액 기준으로 일원화합니다.
그러면서 처분할 창구를 한시적으로 열었습니다. 개정안이 밝힌 취지 자체가 종합부동산세 정상화에 따른 매도 기회 부여입니다. 보유는 무겁게, 처분은 잠깐 가볍게 하는 구조입니다.
연도별 중과세율
기본세율(6%에서 45%)에 더해지는 세율입니다. 보유기간 2년 이상인 경우로 한정됩니다.
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구분: 1세대 2주택 / 현행: 20%p / 2027년: 5%p / 2028년: 10%p / 2029년 이후: 20%p
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구분: 1세대 3주택 이상 / 현행: 30%p / 2027년: 10%p / 2028년: 15%p / 2029년 이후: 30%p
3주택 이상 보유자를 놓고 보면 기본세율이 45%인 구간에서 현행은 75%, 2027년에는 55%가 적용됩니다. 과세표준이 같다면 세율 차이만 20%p입니다.
여기에 지방소득세가 양도소득세의 10%로 따라붙으므로 실제 부담 차이는 더 벌어집니다.
놓치기 쉬운 소급 특례
개정안에는 눈에 잘 띄지 않지만 실무에서 가장 큰 항목이 하나 있습니다.
중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 할 때 완화된 세율을 적용받을 수 있습니다. 2주택은 5%p, 3주택 이상은 10%p이며 보유기간 2년 이상인 경우로 한정됩니다.
올해 이미 판 주택이라도 신고를 내년에 하면 낮은 세율이 적용될 수 있습니다. 예정신고 기한과 확정신고 기한을 어떻게 쓰느냐에 따라 결과가 달라지므로 2026년 하반기에 양도한 다주택자는 신고 시점을 반드시 검토해야 합니다.
대표 상황 예시
조정대상지역에 아파트 두 채를 보유한 납세자를 가정합니다. 둘 다 5년 이상 보유했고 그중 한 채를 정리해 자녀 결혼 자금으로 쓰려 합니다. 중과세율 20%p가 부담스러워 몇 년째 미뤄 오다가 개편안 발표를 접했습니다.
여기서 따질 것은 세 가지입니다.
1.
두 주택 모두 보유기간이 2년을 넘는가. 넘지 않으면 완화 대상이 아닙니다.
2.
양도할 주택이 조정대상지역에 있는가. 조정대상지역이 아니면 애초에 중과 대상이 아니므로 완화도 의미가 없습니다.
3.
잔금일을 언제로 잡을 것인가. 2027년과 2028년의 세율 차이가 5%p입니다.
이 사례에서 확인할 자료는 이렇습니다.
두 주택의 등기사항전부증명서(취득일 확인)
양도 예정 주택의 조정대상지역 지정 여부와 지정 시점
취득 당시 매매계약서와 필요경비 증빙
보유 중인 조합원입주권이나 분양권 내역
여기서 자주 나오는 착오가 있습니다. 중과가 실제로 적용되는 주택은 아무리 오래 보유해도 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 현행 소득세법 제95조제2항이 제104조제7항 각 호에 해당하는 자산을 공제 대상에서 제외하기 때문입니다. 15년 보유했으니 30%는 공제되겠지 하고 계산하면 세액이 크게 어긋납니다. 반대로 시행령상 중과 배제 주택에 해당해 애초에 제104조제7항이 적용되지 않는 경우에는 공제를 정상적으로 받으므로 중과 대상인지부터 확정해야 합니다.
한 가지 더 있습니다. 개정안의 한시 완화는 세율을 낮출 뿐 중과 대상에서 빼 주지는 않습니다. 완화 기간에 양도하더라도 장기보유특별공제 배제는 그대로 남습니다.
갈아타기 중이라면 기한부터 다시 보십시오
조정대상지역 안에서 조정대상지역 주택을 새로 취득한 일시적 2주택자라면 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄어드는 안이 제시됐습니다.
적용 기준일이 중요합니다. 개정안은 2026년 8월 4일 이후 주택을 새로 취득하고 시행일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 적용하는 것으로 제시했습니다. 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정을 적용합니다.
기한을 넘기면 1세대 1주택 비과세를 잃고 중과 대상이 되므로 이미 갈아타기를 진행 중이라면 신규 취득일이 8월 3일 이전인지 이후인지부터 확인하십시오. 계약금 지급 사실을 입증할 자료를 지금 정리해 두는 편이 안전합니다.
서두르기 전에 확인할 것
완화가 있다고 해서 처분이 항상 유리한 것은 아닙니다.
1.
2029년 복귀를 전제로 역산하되 개정안이 확정되기 전에는 되돌릴 수 없는 계약을 서두르지 마십시오.
2.
처분 후 남는 주택이 1주택이 되면 종합부동산세와 양도소득세 판단 기준이 함께 바뀝니다. 어느 주택을 남길지가 세율보다 큰 변수일 수 있습니다.
3.
여러 채를 같은 해에 팔면 양도소득이 합산되어 누진세율 구간이 올라갑니다. 연도를 나누면 유리할 수 있습니다.
4.
2026년에 이미 양도한 건이 있다면 신고 시점을 먼저 검토하십시오.
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관련 법령
1.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
→ 제7항에서 조정대상지역에 있는 1세대 2주택에 기본세율 + 20%p, 1세대 3주택 이상에 기본세율 + 30%p를 적용하도록 정하고, 보유기간이 2년 미만이면 단기보유 세율과 비교해 큰 세액을 적용하도록 정합니다. 개정안의 한시 완화는 이 항에 단서를 두는 내용입니다.
2.
소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
→ 제2항에서 제104조제7항 각 호에 해당하는 자산을 장기보유 특별공제 대상에서 제외합니다. 조정대상지역 중과 대상 주택은 보유기간과 무관하게 공제가 배제됩니다.
3.
소득세법 제103조 (양도소득 기본공제)
→ 양도소득이 있는 거주자에게 소득별로 연 250만 원을 공제하며, 같은 과세기간에 먼저 양도한 자산부터 순서대로 공제하도록 정합니다. 한 해에 여러 채를 양도할 때 적용 순서가 달라집니다.
4.
소득세법 제104조제5항 (둘 이상 자산 양도 시 산출세액)
→ 같은 과세기간에 부동산 등을 둘 이상 양도하는 경우, 과세표준 합계액에 기본세율을 적용한 세액과 자산별로 계산한 세액 합계액 중 큰 금액을 산출세액으로 하도록 정합니다. 같은 해에 여러 채를 파는 결정을 할 때 확인해야 하는 조문입니다.
5.
종합부동산세법 제8조 (과세표준)
→ 주택 공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정합니다. 개정안은 다주택자의 기본공제를 4억 원에 거주주택 비중을 반영한 금액을 더하는 방식으로 바꾸며, 이 보유세 강화가 이번 한시 완화의 배경입니다.
위 조문은 2026년 8월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
어느 주택을 남기고 어느 해에 팔지는 세율만으로 정할 수 없으므로 세무법인청년들에서 보유 현황 전체를 놓고 계산해 보시기 바랍니다.
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