양도소득금액에서 소득 구분별로 연 250만 원을 차감하는 공제입니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
양도소득기본공제란 무엇인가?
양도소득기본공제는 거주자에게 양도소득이 있을 때 양도소득금액에서 일정 금액을 빼 주는 공제를 말합니다. 소득세법은 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산 등 소득 구분별로 각각 연 250만 원을 공제하도록 정하고 있습니다. 이 공제는 양도차익 자체를 없애는 제도가 아니라, 양도소득금액을 계산한 뒤 과세표준으로 넘어가기 전에 차감하는 항목입니다.
단, 미등기양도자산의 양도소득금액은 양도소득기본공제 대상에서 제외됩니다.
적용예
2026년에 A씨가 상가를 팔아 양도소득금액 900만 원이 발생했다면, 같은 과세기간에 같은 구분의 다른 양도소득이 없다는 전제에서 250만 원을 공제하고 남은 650만 원이 다음 계산 단계로 넘어갑니다. 같은 해에 주택을 두 채 팔았다면 각 주택마다 250만 원씩 공제하는 것이 아니라, 해당 소득 구분의 양도소득금액을 합산한 뒤 250만 원을 한 번 적용합니다.
반대로 토지 양도소득과 주식 양도소득이 각각 다른 소득 구분에 해당하면, 법에서 정한 구분별로 각각 250만 원 공제를 검토할 수 있습니다. 감면되는 양도소득이 함께 있으면 감면소득 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 같은 구분 안에서는 먼저 양도한 자산의 양도소득금액부터 공제합니다.
오해사례
흔히 양도소득기본공제를 부동산 1건마다 250만 원씩 빼는 공제로 오해하지만, 실제로는 소득 구분별·과세기간별 공제입니다. 이 기준을 놓치면 같은 해 여러 자산을 양도한 경우 공제를 중복 적용해 세액을 과소신고할 수 있습니다.
또한 양도소득이 있으면 무조건 250만 원을 공제한다고 이해하는 것도 위험합니다. 미등기양도자산처럼 법에서 제외한 경우에는 공제가 적용되지 않으므로, 등기 여부와 양도시기를 함께 확인해야 합니다.
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제103조 (양도소득 기본공제)
→ 양도소득기본공제의 금액을 소득 구분별 연 250만 원으로 정하고, 미등기양도자산을 제외한다고 규정합니다.
2.
소득세법 제94조 (양도소득의 범위)
→ 토지·건물·부동산에 관한 권리·주식 등 양도소득 구분을 정해 양도소득기본공제 적용 단위를 판단하게 합니다.
3.
소득세법 제95조 (양도소득금액)
→ 양도가액에서 필요경비와 장기보유특별공제를 차감한 금액을 양도소득금액으로 보아, 기본공제 전 단계의 계산 구조를 정합니다.
4.
소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)
→ 양도시기를 대금청산일, 등기접수일 등으로 정해 같은 과세기간 안에서 공제를 어떻게 적용할지 판단하는 기준이 됩니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 양도소득기본공제를 자산별로 중복 적용하지 않았는지, 감면소득과 미등기양도자산이 섞여 있지 않은지를 신고 전 자료 기준으로 검토합니다.