토지·건물·주식 등 자산을 유상으로 양도하여 발생한 차익에 대해 부과되는 소득세입니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
양도소득세란 무엇인가?
양도소득세는 토지, 건물, 주식 등 자산을 유상으로 이전(매도, 교환, 현물출자 등)하여 발생한 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 소득세법 제88조에서 "양도"를 자산에 대한 등기·등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통해 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하고 있습니다. 과세 대상은 소득세법 제94조에서 열거하고 있으며, 토지·건물, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타자산(영업권·회원권 등), 파생상품, 신탁 수익권이 이에 해당합니다. 양도소득 금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제하여 산출하며(소득세법 제95조), 이에 대해 보유기간과 자산 유형에 따른 세율을 적용합니다. 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하는 것이 원칙입니다(소득세법 제105조).
단, 소득세법 제89조에 따라 1세대 1주택으로서 소득세법 시행령 제154조가 정한 보유기간(2년 이상) 등의 요건을 충족하고 양도가액이 12억 원 이하인 경우에는 양도소득세가 비과세됩니다.
적용예
B 씨는 2020년 3월에 5억 원에 취득한 아파트를 2026년 4월에 8억 원에 양도했습니다. 양도차익은 약 3억 원(필요경비 제외 전 기준)이며, 해당 아파트가 1세대 1주택이고 보유기간이 6년으로 2년 이상 보유 요건을 충족하므로 양도가액 12억 원 이하에 해당하여 비과세 대상입니다. 그러나 만약 B 씨가 다른 주택을 추가로 보유하고 있어 1세대 2주택에 해당한다면, 조정대상지역 소재 여부에 따라 기본세율에 20%를 가산한 세율이 적용될 수 있으며, B 씨는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다.
오해사례
흔히 부동산을 등기하지 않고 양도하면 양도소득세가 부과되지 않는다고 오해하지만, 실제로는 소득세법 제88조에서 양도를 등기·등록과 관계없이 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하고 있으므로 미등기 양도에도 과세됩니다. 오히려 미등기양도자산의 경우 소득세법 제104조 제1항 제10호에 따라 양도소득 과세표준의 70%라는 중과세율이 적용되어 세부담이 크게 증가합니다.
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제88조 (정의)
→ "양도"의 개념을 정의합니다. 등기·등록과 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 자산을 유상 이전하는 것을 양도로 보며, 부담부증여 시 채무액 해당 부분도 양도로 봅니다.
2.
소득세법 제94조 (양도소득의 범위)
→ 양도소득세 과세 대상 자산을 토지·건물, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타자산, 파생상품, 신탁 수익권 등으로 열거하고 있습니다.
3.
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
→ 1세대 1주택(양도가액 12억 원 이하)의 비과세 요건을 규정합니다. 보유기간·거주기간 등 세부 요건은 소득세법 시행령 제154조에서 정하고 있습니다.
4.
소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
→ 1세대 1주택 비과세의 구체적 요건으로 보유기간 2년 이상(조정대상지역 취득 주택은 거주기간 2년 이상 추가)을 규정하며, 해외이주·공익수용 등 예외 사유를 열거합니다.
5.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
→ 보유기간, 자산 유형, 다주택 여부에 따른 세율 체계를 규정합니다. 기본세율(6%–45% 누진세율)에 다주택 중과(+20%·+30%), 단기 보유 중과(40%–70%), 미등기양도 중과(70%) 등의 가감 구조를 두고 있습니다.
위 조문·판례는 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 양도소득세와 관련된 사업자 신고·검토를 함께 살펴드립니다.