종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 자에게 매년 부과되는 국세로, 재산세와 별도로 납부하여야 합니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
종합부동산세란 무엇인가?
종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유한 주택 또는 토지의 공시가격 합산액이 기본공제액을 초과하는 경우에 부과되는 세금입니다. 지방세인 재산세와 달리 국세에 해당하며, 국세청이 세액을 계산하여 고지합니다. 과세표준은 공시가격 합산액에서 기본공제액을 차감한 금액에 공정시장가액비율(60%–100% 범위에서 대통령령으로 결정)을 곱하여 산정합니다. 세율은 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 2.7%(2주택 이하 기준)까지 누진 적용되며, 3주택 이상 보유자에게는 최고 5.0%까지 적용됩니다.
단, 1세대 1주택자는 기본공제액이 12억원으로 그 외(9억원)보다 높고, 만 60세 이상 고령자 공제(20%–40%)와 5년 이상 장기보유 공제(20%–50%)를 중복 적용받을 수 있으며, 두 공제의 합산 한도는 80%입니다(종합부동산세법 시행령 제4조의2 참조).
적용예
서울에 거주하는 A씨는 2026년 6월 1일 기준으로 공시가격 8억원인 아파트 1채와 공시가격 5억원인 아파트 1채를 보유하고 있습니다. A씨는 1세대 1주택자가 아니므로 기본공제액 9억원이 적용됩니다. 공시가격 합산액 13억원에서 9억원을 공제하면 4억원이 되고, 여기에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 됩니다. 2주택 이하이므로 3억원 이하 구간 세율 0.5%와 3억원 초과 구간 세율 0.7%가 누진 적용되어 종합부동산세가 산출됩니다. 이 세액에서 이미 납부한 주택분 재산세액이 공제됩니다.
오해사례
흔히 재산세를 납부하면 종합부동산세는 별도로 내지 않아도 된다고 오해하지만, 실제로는 두 세금은 별개의 세목입니다. 재산세는 지방자치단체가 개별 부동산에 부과하는 지방세이고, 종합부동산세는 납세의무자별로 전국의 주택 공시가격을 합산하여 기본공제액 초과분에 대해 국세청이 부과하는 국세입니다. 다만 이중과세를 방지하기 위하여, 이미 납부한 주택분 재산세액은 종합부동산세에서 공제됩니다(종합부동산세법 제9조 제3항).
관련 법령 및 판례
1.
종합부동산세법 제7조 (납세의무자)
→ 과세기준일(6월 1일) 현재 주택분 재산세 납세의무자에게 종합부동산세 납부의무가 있음을 규정합니다. 신탁주택의 경우 수탁자가 아닌 위탁자가 납세의무자가 됩니다.
2.
종합부동산세법 제8조 (과세표준)
→ 공시가격 합산액에서 기본공제액(1세대 1주택자 12억원, 그 외 9억원)을 차감하고 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정하는 구조를 규정합니다. 민간임대주택, 기숙사, 미분양주택 등은 합산배제 대상입니다.
3.
종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)
→ 2주택 이하와 3주택 이상으로 구분하여 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택자에 대한 연령 공제(만 60세 이상)와 보유기간 공제(5년 이상)를 규정하며, 합산 공제 한도는 80%입니다.
4.
종합부동산세법 시행령 제4조의2 (1세대 1주택자의 범위)
→ 일시적 2주택(신규주택 취득 후 3년 이내), 상속주택(상속 후 5년 이내 또는 지분율 40% 이하), 지방 저가주택(공시가격 4억원 이하) 보유 시에도 1세대 1주택자로 인정받는 요건을 규정합니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 종합부동산세와 관련된 사업자 신고·검토를 함께 살펴드립니다.