임차인이 세금계산서를 원하지 않더라도 임대용역은 세금계산서 발행 의무가 있습니다. 미발행은 임대료 매출 누락과 건물 취득 시 환급받은 매입세액 추징으로 이어집니다.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래 중 하나라도 해당하면 이 글을 끝까지 확인하시기 바랍니다.
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상가·오피스텔·건물 등을 임대하고 임대료를 받는 일반과세 사업자입니다.
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임차인이 "세금계산서는 필요 없다", "현금으로 받겠다"고 해서 세금계산서를 발행하지 않고 있습니다.
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월세를 받고는 있지만 세금계산서를 한 번도 끊은 적이 없습니다.
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건물을 짓거나 사면서 부가가치세를 환급받은 적이 있는데, 이후 임대료 신고를 제대로 하지 않았습니다.
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임대료를 받는 계좌와 신고한 임대 매출이 서로 맞지 않습니다.
임대사업자가 흔히 하는 오해
부동산 임대사업장에서 가장 자주 듣는 말이 "임차인이 세금계산서를 안 받겠다고 한다"는 것입니다. 임차인이 간이과세자이거나 면세사업자여서 세금계산서를 받아도 매입세액을 공제받지 못하는 경우, 임차인 입장에서는 세금계산서가 굳이 필요하지 않을 수 있습니다.
그래서 임대인은 이렇게 생각하기 쉽습니다. "받는 사람이 필요 없다는데 굳이 끊을 이유가 없다. 안 끊으면 그만큼 매출도 빠지니 부가세도 덜 낸다."
그러나 이 판단에는 세 가지 잘못이 겹쳐 있습니다.
오해 | 실제 |
임차인이 거부하면 세금계산서를 안 끊어도 된다 | 과세 임대용역 공급자는 세금계산서 발행 의무가 있다. 상대방의 거부는 의무를 면제하지 않는다 |
세금계산서를 안 끊으면 임대료 매출도 빠진다 | 부가세 과세표준은 발행 여부와 무관하게 실제 받은 임대료 전액이다. 빼면 매출 누락이다 |
매출이 줄면 세금이 줄어 이득이다 | 매출 누락은 본세에 가산세가 더해진다. 건물 취득 시 받은 환급액 추징까지 겹치면 손해가 훨씬 크다 |
하나씩 살펴보겠습니다.
첫 번째 — 임대용역은 세금계산서 발행 의무가 있다
부가가치세법은 사업자가 재화 또는 용역을 공급하면 공급받는 자에게 세금계산서를 발급하도록 정하고 있습니다. 부동산 임대는 "용역의 공급"에 해당하며, 주택 임대처럼 면세되는 경우가 아닌 한 과세 대상입니다. 즉 상가·오피스텔·사무실·건물 임대는 원칙적으로 세금계산서 발행 의무가 있는 거래입니다.
여기서 핵심은 발행 의무가 공급하는 사업자에게 있다는 점입니다. 세금계산서는 임차인이 요청해서 끊어 주는 서류가 아니라, 임대인이 공급 사실에 따라 발급해야 하는 서류입니다. 따라서 임차인이 "필요 없다"고 해도 발행 의무 자체는 사라지지 않습니다.
또한 직전 연도의 사업장별 공급가액(면세 공급가액 포함) 합계가 8천만 원 이상인 개인사업자는 종이가 아닌 전자세금계산서로 발급해야 합니다. 법인사업자는 금액과 무관하게 전자세금계산서 의무 발급 대상입니다.
임대용역의 세금계산서는 언제 끊는가
세금계산서는 공급시기에 발급하는 것이 원칙입니다. 용역의 공급시기는 일반적으로 역무의 제공이 완료되는 때이지만, 임대처럼 매달 대가를 받기로 한 거래는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 봅니다. 쉽게 말해 월세를 받기로 한 날이 그 달 임대료의 공급시기입니다.
다만 거래처별로 한 달치 공급가액을 합산해 그 달 말일을 작성 연월일로 하면, 다음 달 10일까지 세금계산서를 발급할 수 있습니다. 그 날이 토요일이나 공휴일이면 바로 다음 영업일까지입니다. 매달 같은 임차인에게 같은 월세를 받는 임대는 이 방식이 실무에서 가장 일반적입니다.
전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 보증금에 대한 간주임대료가 별도로 과세표준에 들어갑니다. 간주임대료에 대해서는 세금계산서를 발급하지 않지만, 부가가치세 신고 시 과세표준에는 포함해야 합니다.
두 번째 — 세금계산서를 안 끊어도 임대료 매출은 신고해야 한다
세금계산서를 발행하지 않으면 임대료 매출도 자동으로 빠진다고 생각하기 쉽지만, 세법은 그렇게 작동하지 않습니다.
부가가치세 과세표준은 "해당 과세기간에 공급한 용역의 공급가액"입니다. 여기서 공급가액은 명목이 무엇이든 임대용역을 공급받는 자로부터 받는 모든 금전적 가치를 말합니다. 세금계산서를 끊었는지 여부는 과세표준 계산과 관계가 없습니다. 실제로 받은 임대료가 곧 신고해야 할 매출입니다.
따라서 세금계산서를 발행하지 않은 임대료를 부가가치세 신고에서 빼면, 이는 단순한 서류 누락이 아니라 매출 누락이 됩니다. 매출 누락이 적발되면 다음이 함께 따라옵니다.
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본세: 누락한 임대료에 대한 부가가치세 본세를 추가로 납부해야 합니다.
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과소신고가산세: 납부할 세액을 적게 신고한 것이므로, 과소신고한 세액의 10퍼센트가 부과됩니다. 장부를 조작하는 등 부정행위가 있으면 40퍼센트까지 올라갑니다.
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납부지연가산세: 법정납부기한 다음 날부터 실제 납부일까지의 기간에 대해 정해진 이자율로 가산세가 계산됩니다.
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세금계산서 관련 가산세: 발급시기에 세금계산서를 끊지 않은 부분에 대해 별도의 가산세가 부과됩니다(아래 네 번째 항목 참고).
부동산임대업자는 부가가치세 신고 시 임대 현황을 적은 부동산임대공급가액명세서를 함께 제출해야 합니다. 이 명세서를 내지 않거나 사실과 다르게 적으면 그 차액의 1퍼센트가 별도 가산세로 부과됩니다. 임대 매출은 임대차계약, 입금 내역, 임차인의 사업장 주소 등으로 비교적 쉽게 확인되므로, 누락이 오래 숨겨지기 어렵습니다.
세 번째 — 건물 취득 시 환급받은 매입세액 추징
임대 매출 누락이 일반 업종의 매출 누락보다 더 무거워지는 결정적인 이유가 여기에 있습니다.
일반과세 임대사업자가 건물을 새로 짓거나 상가를 분양받으면, 그 건물 부분의 부가가치세(공사비·분양가의 건물분 부가세)를 매입세액으로 공제받습니다. 금액이 크면 매출세액보다 매입세액이 많아 부가가치세를 환급받게 됩니다. 신축 임대사업장이 첫 부가세 신고에서 큰 금액을 환급받는 경우가 흔한 것은 이 때문입니다.
이 매입세액 공제·환급은 한 가지 전제 위에 성립합니다. 바로 그 건물을 과세사업, 즉 임대에 사용한다는 것입니다. 부가가치세법은 자기의 사업을 위하여 공급받은 재화·용역의 매입세액을 공제 대상으로 정하고 있고, 면세사업이나 사업과 무관한 지출의 매입세액은 공제 대상에서 제외합니다.
문제는 이렇게 환급까지 받아 놓고 정작 임대료 매출을 신고하지 않을 때 생깁니다. 건물 취득 단계에서는 매입세액을 공제·환급받았는데 이후 임대 매출이 잡히지 않으면, 그 건물로 과세사업을 한 흔적이 없는 셈이 됩니다. 세무서가 임대 사실을 확인하고 매출 누락을 바로잡는 결정·경정 과정에서, 누락된 임대료 본세와 가산세는 물론, 앞서 받은 환급세액의 적정성까지 함께 검토됩니다.
정리하면 임대료 세금계산서를 끊지 않고 매출을 빼는 것은 다음과 같은 위험을 동시에 안는 일입니다.
단계 | 일어나는 일 |
건물 취득 시 | 건물분 매입세액을 공제·환급받음 (과세 임대사업 전제) |
임대 개시 후 | 세금계산서 미발행 + 임대료 매출 누락 |
세무서 확인 시 | 누락 임대료 본세 + 과소신고·납부지연가산세 추징 |
동시에 | 과세사업 실적 부재로 환급받은 매입세액의 적정성 재검토 |
"매출을 빼서 세금을 아꼈다"고 생각한 금액보다, 추징되는 본세·가산세와 환급액 관련 부담의 합이 훨씬 크다는 점이 임대 매출 누락의 본질적인 위험입니다.
네 번째 — 세금계산서 미발급·지연발급 가산세
세금계산서를 제때 끊지 않은 것 자체에도 가산세가 붙습니다. 부가가치세법은 발급 시점에 따라 가산세율을 다르게 정하고 있습니다.
구분 | 상황 | 가산세 |
지연발급 | 발급시기가 지난 뒤, 공급시기가 속한 과세기간의 확정신고기한까지 발급 | 공급가액의 1퍼센트 |
미발급 | 확정신고기한까지도 발급하지 않음 | 공급가액의 2퍼센트 |
전자 의무자의 종이 발급 | 전자세금계산서 의무자가 발급시기에 종이 세금계산서로 발급 | 공급가액의 1퍼센트 |
여기서 가산세는 임대료 매출 누락에 따른 본세·과소신고·납부지연가산세와는 별개로 더해집니다. 즉 발급시기를 넘긴 임대료에 대해서는 세금계산서 가산세가, 그 임대료를 신고에서 빠뜨린 부분에 대해서는 매출 누락에 따른 가산세가 각각 발생할 수 있습니다.
다행히 이 구조는 한 가지 실무적 시사점을 줍니다. 발급시기를 놓쳤더라도 확정신고기한 안에 발급하면 1퍼센트 지연발급으로 정리되지만, 그 기한마저 넘기면 2퍼센트 미발급으로 올라간다는 점입니다. 누락을 발견했다면 다음 확정신고기한이 지나기 전에 처리하는 것이 가산세 측면에서 유리합니다.
그러면 어떻게 해야 하는가
1. 앞으로의 임대료는 정상 발행으로
가장 단순하고 확실한 방법입니다. 매달(또는 임대차계약에서 정한 주기에) 임차인에게 임대료 세금계산서를 발급하고, 부가가치세 신고에 그대로 반영합니다. 매달 같은 임차인에게 같은 월세를 받는다면, 한 달치를 합산해 말일자로 발급하고 다음 달 10일까지 전송하는 방식이 일반적입니다. 임차인이 세금계산서를 원하지 않더라도, 발급 의무는 임대인에게 있으므로 정상 발행이 원칙입니다.
2. 빠뜨린 과거 임대료는 빠르게 정정
이미 발급시기를 넘긴 임대료가 있다면, 해당 공급시기가 속한 과세기간의 확정신고기한 안에 세금계산서를 발급하면 1퍼센트 지연발급가산세로 정리됩니다. 이미 끝난 과세기간의 임대료를 신고에서 빠뜨린 경우라면, 수정신고를 통해 누락 매출을 바로잡는 절차가 필요합니다. 수정 시점이 빠를수록 과소신고가산세 감면 폭이 크고 납부지연가산세도 적게 쌓이므로, 시간을 끌수록 불리합니다.
3. 기재사항을 정확히
세금계산서의 공급자·공급받는 자의 등록번호, 공급가액과 부가가치세액, 작성 연월일은 반드시 갖춰야 할 항목입니다. 이 필요적 기재사항이 빠지거나 사실과 다르면 임차인이 매입세액을 공제받지 못할 뿐 아니라, 발급한 임대인에게도 가산세가 부과될 수 있습니다.
4. 환급 이력이 있다면 더욱 신중히
건물 취득·신축으로 부가가치세를 환급받은 이력이 있는 임대사업장이라면, 임대 매출 누락의 위험은 일반 사업장보다 훨씬 큽니다. 환급 이후의 임대료가 빠짐없이 신고되고 있는지, 임대료 입금 내역과 신고 매출이 일치하는지 점검하시고, 누락이 의심되면 세무대리인에게 상황을 정확히 설명해 정정 절차를 확인하시기 바랍니다.
정리하면
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상가·오피스텔·건물 등 과세 임대용역을 공급하는 사업자는 세금계산서 발행 의무가 있습니다. 임차인이 거부해도 의무는 면제되지 않습니다.
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세금계산서 발행 여부와 무관하게 부가가치세 과세표준은 실제 받은 임대료 전액입니다. 빼면 매출 누락이며 본세·과소신고·납부지연가산세가 함께 부과됩니다.
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건물 취득 시 매입세액을 환급받은 임대사업자가 임대 매출을 누락하면, 환급받은 매입세액의 적정성까지 재검토되어 부담이 커집니다.
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세금계산서를 늦게 발급하면 지연발급(1퍼센트)·미발급(2퍼센트) 가산세가 별도로 붙으므로, 누락을 확인하면 확정신고기한 전에 정정하는 것이 유리합니다.
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관련 법령
1.
부가가치세법 제32조 (세금계산서 등)
→ 사업자가 재화 또는 용역을 공급하면 공급받는 자에게 세금계산서를 발급하여야 하며, 법인사업자와 대통령령으로 정하는 개인사업자는 전자세금계산서로 발급해야 합니다.
1.
부가가치세법 제34조 (세금계산서 발급시기)
→ 세금계산서는 공급시기에 발급하는 것이 원칙이나, 한 달치 공급가액을 합산해 말일자로 작성하면 다음 달 10일까지 발급할 수 있습니다.
1.
부가가치세법 제16조 (용역의 공급시기)
→ 용역의 공급시기는 역무의 제공이 완료되는 때 또는 시설물·권리 등 재화가 사용되는 때이며, 임대처럼 대가를 분할해 받는 경우는 대가의 각 부분을 받기로 한 때로 봅니다.
1.
부가가치세법 제29조 (과세표준)
→ 부가가치세 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 용역의 공급가액 합계이며, 명목과 무관하게 공급받는 자로부터 받는 모든 금전적 가치를 포함합니다.
1.
부가가치세법 제38조·제39조 (공제하는 매입세액 / 공제하지 아니하는 매입세액)
→ 자기의 사업을 위하여 공급받은 재화·용역의 매입세액은 공제되지만, 면세사업이나 사업과 직접 관련 없는 지출의 매입세액은 공제 대상에서 제외됩니다.
1.
부가가치세법 제60조 (가산세)
→ 발급시기가 지난 뒤 확정신고기한까지 발급하면 공급가액의 1퍼센트(지연발급), 그때까지도 발급하지 않으면 2퍼센트(미발급)의 가산세가 부과되며, 부동산임대공급가액명세서 미제출 시 별도 가산세가 적용됩니다.
위 조문은 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 임대사업장의 부가가치세 신고와 세금계산서 발행 점검을 함께 살펴보고 있습니다.