상가·사무실 임대 보증금에는 별도로 받는 부가세가 없지만, 보증금에 정기예금이자율을 곱한 간주임대료를 부가세 과세표준에 더해야 합니다. 계산식과 적용 이자율, 신고서 반영, 부담 주체를 실무 중심으로 정리했습니다.
이 글은 2026년 6월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
나에게 해당하는가?
아래 항목에 해당한다면 이 글이 유용합니다.
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상가·사무실·건물을 임대하고 보증금(전세금)을 받는 부동산 임대사업자다
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월세만 신고하면 되는 줄 알았는데, 보증금에도 부가세가 붙는다는 말을 들었다
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부동산을 빌려서 다시 임대(전대)하고 있어 보증금 계산이 헷갈린다
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보증금에 대한 부가세를 임차인에게 받아야 하는지, 내가 내야 하는지 모르겠다
월세만 받는 임대라면 받은 임대료 그대로 신고하면 되므로 이 글의 핵심인 간주임대료 계산은 해당하지 않습니다. 보증금(전세금)을 한 푼이라도 받고 있다면 해당합니다.
실제로 많이 나오는 상황
상가 한 칸을 임대하는 임대인이 임차인에게 보증금 1천만 원대가 아니라 1억 원을 받고, 월세를 매달 받고 있었습니다. 부가세 신고 때까지는 받은 월세에 10%만 신고하면 끝이라고 생각했습니다.
그런데 신고서를 받아보니 월세 외에 간주임대료라는 금액이 매출에 더 잡혀 있었습니다. 임차인에게 따로 받은 적도 없는 돈인데 왜 매출로 잡히는지, 이 부가세는 누가 내는 것인지 막막한 상황입니다.
헷갈린 질문은 이렇습니다. 보증금은 나중에 임차인에게 돌려줄 돈인데, 왜 매출로 보고 세금을 매기는가?
세무 판단 기준은 다음과 같습니다. 세법은 임대인이 보증금을 받아 그 돈을 운용하면 이자 상당의 이익을 얻는다고 보고, 그 이익만큼을 임대용역의 대가로 의제합니다. 그래서 보증금 자체가 아니라 보증금에 정기예금이자율을 곱한 금액(간주임대료)만 매출로 잡습니다. 이 부가세는 임차인에게 전가되지 않고 임대인이 부담합니다.
이 상황에서 필요한 자료는 임대차계약서(보증금·임대료·계약기간), 과세기간 중 보증금 보유 일수, 신고 시점에 적용할 정기예금이자율입니다.
바로 할 수 있는 행동은 보유 중인 보증금 총액을 확인하고, 아래 계산식에 과세기간 일수와 현행 이자율을 넣어 간주임대료를 산출한 뒤, 그 10%를 매출세액에 더해 신고하는 것입니다.
간주임대료란 무엇이며 왜 과세하는가
부가가치세법 제29조 제10항제1호는 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우의 공급가액을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있습니다. 같은 법 제29조 제3항제2호는 금전 외의 대가를 받는 경우 그 시가를 공급가액으로 보도록 정하고 있습니다.
보증금은 임대인이 나중에 돌려줄 돈이지만, 보유하는 동안에는 이를 운용해 이자 상당의 경제적 이익을 얻습니다. 세법은 이 이익을 임대용역의 대가(금전 외의 대가)로 보아 과세표준에 더합니다. 이것이 간주임대료입니다.
핵심은 보증금 원금에 세금을 매기는 것이 아니라는 점입니다. 보증금을 1년 동안 정기예금에 넣어 두었다면 받았을 이자만큼만 매출로 환산해 과세합니다.
계산식과 적용 이자율
기본 계산식
부가가치세법 시행령 제65조 제1항이 정한 산식은 다음과 같습니다.
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항목: 공급가액(간주임대료) / 내용: 해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상기간 일수 × 계약기간 1년의 정기예금이자율 ÷ 365(윤년 366)
즉 보증금에 그 과세기간 동안 보유한 일수를 곱하고 이자율을 곱한 뒤, 1년 일수(365일, 윤년은 366일)로 나눕니다.
적용 이자율: 연 3.1%
위 계산식의 계약기간 1년의 정기예금이자율은 부가가치세법 시행규칙 제47조에서 정합니다. 2026년 4월 1일 시행 기준 이 율은 1,000분의 31, 즉 연 3.1%입니다. 이 율은 고시 개정에 따라 바뀔 수 있으므로, 신고할 때 그 시점의 율을 확인해야 합니다.
적용 기준 시점도 중요합니다. 시행령 제65조 제1항은 이자율을 "예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재"의 율로 적용하도록 정합니다. 따라서 과세기간 종료일(상반기는 6월 30일, 하반기는 12월 31일) 시점의 고시율이 기준입니다.
일수는 과세기간별로 끊어 계산
부가세 과세기간은 상반기(1월 1일 – 6월 30일)와 하반기(7월 1일 – 12월 31일)로 나뉩니다. 간주임대료도 각 과세기간에 실제로 보증금을 보유한 일수만큼만 계산합니다. 2026년 기준 상반기는 181일, 하반기는 184일입니다. 과세기간 도중에 임대를 시작하거나 종료했다면, 그 기간에 보증금을 실제 보유한 일수만 넣습니다.
숫자로 보는 계산 예시
보증금 1억 원, 상반기 내내(181일) 보유, 이자율 연 3.1%를 가정합니다.
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항목: 보증금 / 계산: – / 금액: 1억 원
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항목: 간주임대료(공급가액) / 계산: 1억 원 × 181 ÷ 365 × 3.1% / 금액: 약 153만 원
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항목: 매출세액(간주임대료의 10%) / 계산: 약 153만 원 × 10% / 금액: 약 15만 원
이 약 15만 원이 상반기 한 번의 부가세 신고에서 보증금 때문에 추가로 내야 하는 부가세입니다. 보증금이 2억 원이고 1년 내내 보유했다면 연간 간주임대료는 약 620만 원, 그에 대한 매출세액은 약 62만 원으로 늘어납니다. 보증금이 클수록, 보유 기간이 길수록 부담이 커지는 구조입니다.
월세까지 받고 있다면 월세는 받은 금액 그대로 공급가액에 넣고, 보증금은 위와 같이 간주임대료로 환산해 더합니다. 두 가지를 모두 과세표준에 반영해야 합니다.
누가 부담하는가: 임대인
월세에 대한 부가세는 임대인이 임차인에게 따로 받아(예: 월세 100만 원 + 부가세 10만 원) 세금계산서를 발급하고, 그 받은 부가세를 신고·납부합니다. 부담은 사실상 임차인에게 전가됩니다.
그러나 간주임대료에 대한 부가세는 다릅니다. 보증금에는 별도로 받는 부가세가 없습니다. 간주임대료는 임대인이 실제로 받은 대가가 아니라 보증금 운용 이익을 의제한 금액이므로, 이에 대한 부가세는 임차인에게 받지 않고 임대인이 본인 돈으로 부담합니다. 따라서 간주임대료에 대해서는 임차인 앞으로 세금계산서를 발급하지 않는 것이 원칙입니다.
실무적으로 임대인은 보증금이 클수록 간주임대료 부가세 부담이 본인에게 떨어진다는 점을 임대 조건 협상 단계에서 미리 고려할 필요가 있습니다.
월세와의 차이
월세와 간주임대료는 부가세 과세표준에 들어간다는 점은 같지만, 성격과 처리가 다릅니다.
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구분: 과세표준 / 월세(임대료): 받은 임대료 그대로 / 간주임대료(보증금): 보증금 × 일수 × 이자율 ÷ 365
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구분: 부가세 부담 / 월세(임대료): 임차인에게 받아 납부(전가) / 간주임대료(보증금): 임대인이 부담
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구분: 세금계산서 / 월세(임대료): 임차인에게 발급 / 간주임대료(보증금): 발급하지 않음
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구분: 신고서 반영 / 월세(임대료): 과세 매출(세금계산서 발급분 등) / 간주임대료(보증금): 과세 매출 중 기타(정규영수증 외)
보증금만 받고 월세가 없는 순수 전세 형태의 상가 임대라도 간주임대료는 발생합니다. 받은 월세가 없으니 신고할 매출이 없다고 생각하기 쉽지만, 보증금이 있는 한 간주임대료를 계산해 신고해야 합니다.
전대(재임대)와 보증금 충당의 처리
부동산을 빌려서 다시 임대하는 경우
임대인이 건물주에게 부동산을 빌리면서 보증금을 지급하고, 이를 다시 임차인에게 임대하면서 보증금을 받는 전대(轉貸) 구조라면, 받은 보증금 전액이 아니라 차액으로 계산합니다. 부가가치세법 시행령 제65조 제2항은 "해당 기간의 전세금 또는 임대보증금"에서 "임차 시 지급한 전세금 또는 임차보증금"을 뺀 금액을 기준으로 하도록 정합니다.
다만 임차한 부동산 중 일부를 임대인이 직접 자기 사업에 사용한다면, 그 사용 면적에 해당하는 임차보증금은 차감 대상에서 제외합니다. 면적 비율로 안분해 계산해야 하므로 전대 구조에서는 산정이 복잡해집니다.
보증금을 밀린 월세로 충당한 경우
계약에 따라 전세금이나 임대보증금을 임대료에 충당했다면, 그 충당한 금액을 제외한 잔액을 보증금으로 보아 간주임대료를 계산합니다(부가가치세법 시행령 제65조 제3항). 임차인이 월세를 밀려 보증금에서 차감한 경우, 차감 후 남은 보증금이 간주임대료 계산의 기준이 됩니다.
신고서 반영과 부속서류
간주임대료는 부가가치세 신고서의 과세 매출 중 기타(정규영수증 외 매출) 칸에 공급가액을 넣고, 그에 대한 매출세액(간주임대료의 10%)을 함께 반영합니다. 세금계산서를 발급하지 않는 매출이므로 세금계산서 발급분과 구분해 기재합니다.
부동산 임대업은 부속서류로 부동산임대공급가액명세서를 작성합니다. 임대물건별로 보증금·월세·계약기간·간주임대료를 정리하는 서류로, 임대 내역과 신고서 금액의 일관성을 확인하는 근거가 됩니다. 작성이 헷갈리는 경우 세무대리인에게 확인하십시오.
신고 일정은 일반과세자 기준으로 확정신고가 1기(7월 25일까지)·2기(다음 해 1월 25일까지) 두 차례이며(부가가치세법 제49조), 개인사업자는 그 사이 예정고지(4월·10월)를 받습니다(같은 법 제48조). 각 신고·고지 단위에 해당하는 일수만큼 간주임대료를 반영해야 합니다.
자주 하는 실수
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월세만 신고하고 보증금에 대한 간주임대료를 빠뜨리는 경우. 매출 과소신고가 되어 가산세가 붙습니다.
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순수 전세(월세 없음) 상가인데 신고할 매출이 없다고 보는 경우. 보증금이 있으면 간주임대료가 발생합니다.
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간주임대료 부가세를 임차인에게 받으려고 세금계산서를 발급하는 경우. 간주임대료는 임대인 부담이며 세금계산서 발급 대상이 아닙니다.
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과거 신고분의 이자율을 현재 율로 소급 적용하려는 경우. 각 신고는 그 과세기간 종료일 현재의 율로 이미 확정된 것이므로 소급하지 않습니다.
관련 법령
1.
부가가치세법 제29조 (과세표준)
→ 제10항제1호는 부동산 임대용역을 공급하고 전세금·임대보증금을 받는 경우의 공급가액을 대통령령으로 정하도록 위임하고, 제3항제2호는 금전 외의 대가를 그 시가로 보아 과세표준에 넣도록 정합니다.
2.
부가가치세법 시행령 제65조 (부동산 임대용역의 공급가액 계산)
→ 간주임대료 계산식(보증금 × 과세대상기간 일수 × 정기예금이자율 ÷ 365, 윤년 366)을 규정하며, 전대 시 임차보증금 차감(제2항)과 임대료 충당분 제외(제3항)도 정합니다.
3.
부가가치세법 시행규칙 제47조 (정기예금 이자율)
→ 시행령 제65조 제1항 계산식의 정기예금이자율을 1,000분의 31(연 3.1%)로 정합니다. 고시 개정 시 변동될 수 있습니다.
4.
부가가치세법 제48조 (예정신고와 납부)
→ 개인사업자에 대한 예정고지(직전 과세기간 납부세액의 50%) 등 예정신고기간의 신고·납부 절차를 규정합니다.
5.
부가가치세법 제49조 (확정신고와 납부)
→ 각 과세기간이 끝난 후 25일 이내에 과세표준과 납부세액을 신고·납부하도록 정합니다. 간주임대료를 포함한 과세표준이 이 확정신고에 반영됩니다.
위 조문은 2026년 6월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
보증금에 붙는 간주임대료는 받지 않은 돈에 매기는 세금처럼 느껴지지만 엄연한 법정 과세표준이며, 누락하면 가산세로 이어집니다. 세무법인청년들에서는 보증금·월세 구조와 전대 여부를 함께 확인해 간주임대료가 정확히 반영되도록 점검해 드리고 있습니다.
세무법인청년들 | 원문: https://watax.kr/vat/deemed-rent-calculation