1세대가 국내에 1주택을 일정 기간 보유한 뒤 양도할 때, 양도소득세를 면제받는 제도.
이 글은 2026년 5월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 이후 개정 사항이 있을 수 있으므로, 신고 시점의 법령을 확인하시기 바랍니다.
1세대 1주택 비과세란 무엇인가?
1세대 1주택 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따라, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하면서 일정 보유기간 요건을 충족하여 해당 주택을 양도할 때, 양도소득세를 과세하지 않는 것을 말합니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 그 요건으로 보유기간 2년 이상을 규정하고 있습니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택은 보유기간 2년 이상에 더하여 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상도 충족해야 합니다(시행령 제154조 제1항 대괄호 부분). 비과세 대상에는 주택뿐 아니라 건물이 정착된 면적에 지역별 배율(도시지역 수도권 주거·상업·공업지역 3배, 녹지지역 5배 등)을 곱한 범위의 부수토지도 포함됩니다(시행령 제154조 제7항).
단, 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분). 이 경우 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.
적용예
직장인 A 씨(40세)는 2022년 3월에 서울 소재 아파트를 7억 원에 취득하여 거주하다가, 2026년 6월에 10억 원에 양도합니다. 양도일 현재 A 씨 세대는 이 아파트 1채만 보유하고 있고, 보유기간은 4년 3개월, 조정대상지역 주택이므로 거주기간도 4년 3개월입니다. 보유기간 2년 이상·거주기간 2년 이상 요건을 모두 충족하며, 실지거래가액 10억 원은 12억 원 이하이므로 양도차익 3억 원 전액에 대해 양도소득세가 비과세됩니다.
반면 같은 조건에서 양도가액이 15억 원이라면, 12억 원을 초과하는 3억 원에 해당하는 비율만큼의 양도차익에 대해 양도소득세가 과세됩니다. 비과세 요건은 충족하지만 고가주택에 해당하므로 전액 비과세는 아닙니다.
오해사례
흔히 "2년만 보유하면 무조건 비과세"로 오해하지만, 실제로는 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택은 보유기간 2년에 더하여 거주기간 2년 이상을 추가로 충족해야 합니다(시행령 제154조 제1항). 조정대상지역 주택을 보유만 하고 실거주하지 않은 채 양도하면 비과세가 적용되지 않아 양도차익 전액에 대해 과세됩니다. 또한 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유하다가 주택을 양도하는 경우에도 원칙적으로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다(소득세법 제89조 제2항).
관련 법령 및 판례
1.
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
→ 1세대 1주택과 부수토지의 양도로 발생하는 소득을 비과세하되, 실지거래가액 12억 원 초과 고가주택은 제외한다고 규정합니다.
2.
소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위)
→ 보유기간 2년 이상 요건을 정하고, 조정대상지역 주택은 거주기간 2년 이상을 추가로 요구합니다. 부수토지의 지역별 배율(수도권 3–5배, 그 외 5–10배)도 규정합니다.
3.
소득세법 시행령 제155조 (1세대 1주택의 특례)
→ 대체취득·상속·동거봉양·혼인 등으로 일시적 2주택이 된 경우에도 일정 기한 내 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용하는 특례를 규정합니다.
4.
소득세법 제89조 제2항 (조합원입주권·분양권 보유 시 제한)
→ 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 원칙적으로 비과세를 배제하되, 재건축·재개발 시행기간 중 거주 목적 취득 등 부득이한 사유는 예외로 인정합니다.
5.
소득세법 제95조 제4항 (보유기간 계산)
→ 비과세 판단을 위한 보유기간 산정 기준을 규정하며, 시행령 제154조 제5항에서 주택 외 건물의 주거용 사용·용도변경 시 보유기간 기산점을 별도로 정합니다.
위 조문·판례는 2026년 5월 기준이며, 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하실 수 있습니다.
세무법인청년들은 1세대 1주택 비과세와 관련된 사업자 신고·검토를 함께 살펴드립니다.